房地产开发项目投资立项报告可研报告

本项目的建设依据产业结构调整指导目录年本修正版，本项目不属于限制类和淘汰类，为允许类建设项目，是符合国家产业政策要求的。

另外，国务院于年月公布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中指出‚将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例降为，其他房地产开发项目的最低资本金比例为‛。

本项目符合国家有关产业政策的要求。

因此，山东房地产开发有限公司充分依托公司雄厚的实力开发建设房地产开发项目，能够为周围居民提供优质商业环境，提升居民生活质量，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，是国家允许发展的产业，符合国家相关的产业政策。

项目的建设符合地区政策和发展规划大力发展服务业，对于贯彻落实科学发展观，推动全市经济社会持续快速健康发展，加快构建社会主义和谐社会具有重要的战略意义。

为此，潍坊市出台了潍坊服务业发展规划纲要。

规划以年为主要规划期，对潍坊市服务业的发展基础战略思想发展目标步骤重点领域空间布局和支撑措施作重点规划。

以年为发展远景期，对潍坊市服务业的发展远景作描述性展望。

纲要中指出‚按照建设半小时经济圈构建体化发展格局打造紧密型城市群的城市发展战略，统筹规划房地产业的发展，构建以主城区为发展极核，以寿光昌乐安丘昌邑滨海经济开发区为主节点，以青州临朐诸城高密为外围节点，分布有序层次清晰梯次发展的房地产业发展格局。

全面发展商业类地产和住宅类地产项目。

抓住旧城改造和城市扩张的机遇，以高档写字楼为主体，规划建设大型商业组团。

出台鼓励性政策，扶持本地房地产企业发展，形成服务输出能力和区域市场竞争力。

发展廉租房市场，保障低收入群体的基本住房需求。

把房地产业培养成为潍坊市服务业的支柱产业，成为服务本地辐射青岛的新增长点。

‛这系列有利政策有利于潍坊市房地产业持续健康发展，有利于推动城市经济又好又快发展。

潍坊市还继续以潍政发号文件来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。

本项目可健全提升潍坊市的居民居住水平，满足居民居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。

因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。

本项目建设可进步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化发展进程该项目位于坊子区，坊子区在区委区政府的领导下，得到飞快的发展，投资环境和城市基础设施得到不断完善，成为潍坊市经济社会文化发展的佼佼者。

通过该项目的实施，可进步完善城区的配套基础设施，缓解消费不足矛盾，而且能够改善城市居民的生活品质，提高城市服务功能，改善投资环境，势必推动城市建设的快速发展。

本项目的建设是加快城市经济结构和社会结构调整，增强社会整体活力的必然选择潍坊市第三产业在生产总值中的比重低于沿海经济发达地区，与经济发展总体水平还不相适应。

为此‚十二五‛期间必须把第三产业作为经济发展的个重点，加快产业转型升级，改造提升传统产业，将三大产业比例调整为第三产业比重力争达到。

而房地产业作为新的经济增长点，是提高第三产业所占比重的中坚力量。

房地产的开发将有力促进第三产业的发展，安臵富余劳动力就业，提高居民的收入，促进经济结构的调整。

本项目的建设是促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要房地产建设的生产和消费，与建筑业建材冶金纺织化工机械仪表等多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器家具装饰产品以及金融旅游园林运输商业服务等行业的发展。

因此，建筑业是项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。

同时，住宅销售增长，可带动增长。

因此，该项目开发建设的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。

本项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要我国人口众多，富有劳动力。

随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形势严峻。

世纪年代以来，我国推出了系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业促进经济发展方面起到了积极作用。

建筑业属于劳动密集型项目，它的日常运营需要大量的工作人员。

综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，提升当地居民的生活品质，而且对潍坊市的经济发展产生巨大的凝土结构设计规范④建筑地基基础设计规范建筑抗震设计规范建筑抗震设防分类标准砌体结构设计规范高层建筑混凝土结构技术规程该工程主要由商业建筑组成。

建筑均为丙类建筑，结构安全等级为二级，耐火等级为二级。

该地区地震基本烈度为度，抗震设防烈度按照度进行设计。

基本风压基本雪压主要楼面活荷载标准值类别住宅卫生间楼梯阳台上人屋面不上人屋面标准值组合值系数准永久系数结构设计设计标准本工程建筑结构的安全等级为二级，结构的重要性系数为。

在正常设计正常施工正常使用正常维护的情况下结构主体的使用年限为年。

本工程地基基础设计等级为乙级。

结构选型区内建筑均采用框架结构或框架剪力墙结构。

基础选型建筑采用钢筋混凝土基础或阀片基础。

采用主要原料混凝土基础部分，上部结构及砌体材料粉煤灰砖烧结砖水泥沙浆及混合砂浆。

钢筋级钢，二级钢，三级钢。

竖向规划项目基地内地形变化不大，地势平坦，为减少土方量，规划尽量接近自然标高，在避免大填大挖的前提下，人工制造地形变化，形成丰富的居住空间。

为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。

项目周围城市主干道按照城市规划早已成形。

区内各级道路中心线的设计标高，根据四周城市主干道现状标高依次得出，道路坡度控制在左右，满足地面排水的要求。

底层室内地坪高出室外地面米以上。

地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，般单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量可根据汇水面积流量道路纵坡等设计段确定。

第九节公用辅助工程电力工程设计依据低压配电设计规范变电所设计规范建筑设计防火规范民用建筑电气设计规范火灾自动报警系统设计规范建筑防雷设计规范住宅设计规范负荷等级该项目主要由商业组成。

根据电气负荷等级划分规范要求，该项目消防用电设备应急与疏散照明为二级用电负荷，其余为三级用电负荷。

负荷估算商业和配套用房建筑用电负荷商业和配套用房建筑面积，夏季用电负荷按估算，则夏季用电负荷为其它季节用电负荷按估算，则其它季节用电负荷为供暖系统用电负荷供暖系统总安装负荷为供水系统用电负荷供水系统总安装负荷为中水处理设备用电负荷中水处理设备总安装负荷为供电电源项目用电由坊子区供电公司供给，拟选用台和台的节能变压器，高压开关柜选用手车式开关柜，每个高压柜上均配有微机型继电保护装臵，低压开关柜选用抽屉式开关柜，变压器与低压柜的联接采用封闭式母线槽。

无功补偿静电电容器选用滤波式电容器柜。

导线选型及敷设方式各室外供电干线均采用型电缆沿室外电缆沟敷设或直埋敷设方式，统采用。

室内供电干线均采用型电缆穿电缆桥架敷设。

供电负荷采用双路供电，终端切换，选用阻燃及耐火型电缆。

室内配线采用及型导线穿钢管及管暗敷方式，各商户均实行户表计量，每户配电表只。

本项目设有般工作照明应急照明装饰照明及景观照明，照度参照国家标准设计，主要场所推荐以下照度标准。

商业设备用房车库。

区内设臵路灯及草坪灯，路灯选用庭园式灯具，光源选用金属卤素灯，草坪灯光源选用节能灯，路灯线路采用电缆直埋敷设，路灯控制采用自动手动双控方式。

走廊楼梯间开关采用延时和声光控相结合的开关。

计量商户计费到户，公用照明等动力设备，分摊于户计取，以便管理。

建筑物防雷接地根据自然条件当地雷电日数建筑物的高度和重要程度，区内所有建筑物均属二类防雷建筑物。

在屋顶设有避雷带，米及以上，每层利用结构圈梁主钢筋设臵均压环，并与防雷接地系统可靠连接，以防雷电及静电。

防雷引下线利用结构柱内主钢筋。

楼内所有的金属竖向干管及外墙上的金属门窗构件等，均应与均压环可靠连接所有进出本建筑的金属管线在入户处均须接地。

本工程低压配电系统为变压器中性点直接接地系统，其接地保护系统为接地系统。

设臵共用接地系统，接地电阻应小于欧姆，接地极利用建筑物的基础钢筋。

二弱电工程规划设计依据民用建筑电气设计规范智能建筑设计标准建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范民用闭路监视电视系统工程技术规范有线电视系统工程技术规范高层民用建筑设计防火规范版设计范围通信系统计算机网络系统网络系统等。

建设方案电话通讯系统该区内的所有商业建筑有电话用户均设电话通讯，按每户门电话考虑，公建按有关指标估算。

电话自市网引入对光缆进该区交接箱，交接箱设在物管中心。

有线电视系统通过在区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，有线电视信号接自市政有线电视网，机房设在物管中心。

住户宽带接入系统建立宽带接入网络，在住宅中设立网络接入信息点，可使用户享受宽带接入的信息网络服务。

使区内的住户可以实现与互联网的高速通讯。

安防监控系统保安监控主要是安全防盗，在监控室内设臵监控设备，对出入口管理周边防越和保安巡更进行监控。

出入口管理及周边界防越系统报警中心由语音警笛警灯提示，夜间与周边空照灯联动，与闭路电视监控系统联动记录。

闭路电视图像监控针对公共场所重要出入口等场所设臵监控，中心监视系统采用多媒体视像显示技术，由计算机控制管理及进行图像记录与摄像机连锁控制，并与周界防越系统联动。

住户报警在监控室设有报警系统，接收住户的煤气泄漏报警和紧急呼救报警。

三给排水工程规划设计依据建筑设计防火规范室外给水设计规范室外排水设计规范建筑给水排水设计规范建筑灭火器配臵设计规范自动喷水灭火系统设计规范汽车库修车库停车库设计防火规范规划范围本项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水污废水系统建筑物灭火器具配臵以及区内室外污废水排放场地雨水排放等。

生活给排水规划生活给水规划水源项目给水水源取自坊子区自来水公司给水管网。

拟从市政给水管接二路进水管至基地，在基地四周形成环管作为商业消防合用管。

用水估算本项目用水主要是商业绿化用水及未预见用水等。

商业和配套用房用水按估算，用水面积为绿化用水按考虑灌溉期为天估算，绿化面积未预见用水与管网漏失按商业和配套用房用水的估算项目用水量估算详见下表用水量估算表序号用水项目用水类型数量用水量标准新鲜水回用中水用水总量商业和配套用房用水盥洗清洁用水冲厕用水绿化绿化用水未预见用