国际大酒店商务旅游酒店建设项目投资立项报告可研报告

广水市历年酒店经营情况分析，未找到引用源。

从年低谷期开始，广水市酒店的入住率逐年提升，在年达到阶段性顶峰年广水市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下降，其原因是受到的影响。

广水市年酒店整体经济预测及分析进入年，广水酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，十长假期间，广水市酒店开房率更高达以上。

具体表现如下广水市政府将把应山城区建设成为武汉市的后花园，五由原来的长假变为小长假，居民不宜远行，不少武汉市民驾车来广水进行农业观光，客观上增加游客数量。

宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热的行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍在扩大经过近几年的宣传，广水市的旅游和酒店业在广水市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速上升，行业步入快速运行轨道。

广水市现有星级酒店经营状况分析星级酒店名称年入住率年酒店规模云都大酒店层多乾星商务酒店层多消费价格分析佰特国际大酒店地处市中心，主要靠优质服务赢得市场，具有价格竞争能力。

入住率分析年广水市酒店的年入住率仍然达，经营情况良好，星级酒店的年入住率也在之间浮动。

般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。

酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区的酒店经营规模较小，经营面积不超过平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强的星级酒店而在商业区或市区附近的星级酒店，其经营面积相对较大，经营楼层达到层。

酒店管理公司分析广水星级酒店的管理企业分为三种情况发展商自管聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有的广水市星级酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。

因此，般采用自管或聘请顾问的形式管理。

区域市场分析应山城区位于广水市腹地，是广水市政治文化中心，国土面积平方公里，总人口近万人，辖个社区个行政村。

历史悠久，交通便利商贸活跃经济发达。

交通状况京广铁路和国道在广水市东部纵贯南北，汉丹铁路和国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，号省道从中部横穿东西，挑两线四路于体，形成纵横交错四通八达的交通网络。

穿境而过麻竹高速公路有望在年底动工，届时广水市的交通状况将得到根本性的改善。

服务设施广水市文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面的建设已日益完善。

目前，全市颇具定规模的综合市场和肉菜市场个，已形成了以中佰轻工和家家福超市商业街为中心的市场网络，拥有较大规模的酒店酒店十几家，其中应山城区家，市有线电视网络覆盖全市范围，市乡文化设施齐全，生活质量正日渐提高。

投资导向根据广水市总体规划，近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。

广水市投资导向项目改善基础设施，改善生活条件的项目新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目资金，技术密集的大型工业项目市场广阔，附加值高的大型工业项目仓储运输项目旅游观光农业项目房地产开发项目基地化农业生产项目经济发展成就在城市建设方面，广水市近年来加大规划建设力度，投资亿多元大力进行市乡和村村通建设，使市容市貌有了很大的变化，勾画了个现代化花园式文明城市的雏型。

以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，使广水市发展为个拥有家企业超亿元财政收入的工业重市，成为广水经济特区广水市中心城的经济走廊，经过十多年的发展，广水市已成为外商竞相投资的黄金宝地。

广水市已形成专业银行商业银行非银行金融机构构成的多功能方便快捷的金融服务体系。

各种金融机构的办事机构遍布全市，在经济生活中发挥着重要作用。

年月底，全市机新增授信企业家，新增工业贷款万元，为企业的发展注入了活力，保持了广水市良好的经济秩周边客户关注强化利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团消费。

两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户消费针对自身酒店配套设施经营的劣势，本公司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次利用政府背景优势对项目进行信誉担保快打快销规避政策风险。

结论通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，本工程咨询公司认为本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。

项目评价广水市佰特国际大酒店建设项目属于中高档的星级酒店建设项目。

由于该项目上市时机良好，预计资金回笼压力不大。

另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。

整体来看，佰特国际大酒店以星级酒店的方式销售是种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及广水经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。

项目评估在整个广水市市场中，佰特国际大酒店作为目前唯的四星级酒店，具有很强的独特性唯性，是市场中极具竞争力的投资型产品。

目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。

根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目的高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择整体出让抵押贷款产权式酒店酒店整体出让概念即寻找第三方受让人，以定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。

优势能快速回笼大量资金不存在后续问题。

劣势大宗项目转让难以找到买家丧失了对酒店的经营管理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。

小结基于以上分析，酒店的整体转让虽然能次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。

因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。

产权式酒店概念即将酒店的整体产权以客房为单位划分为小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。

优势能以市场价格快速回笼大量资金能保持对酒店的经营管理能促进酒店经营管理水平的提高。

劣势操作方式极为复杂存在巨大的后续经营回报风险。

严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应小结基于以上分析，酒店的产权化销售虽然能次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，但是有着巨大的社会和经济风险，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。

项目抵押贷款概念即按照定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。

优势能回笼部分资金能保持对酒店的经营管理。

劣势抵押贷款额度较低，回笼资金少将背负较重利息负担小结基于以上分析，虽然会让发展商背负沉重利息负担，但是回笼资金较快，抵押贷款能能够满足我们对酒店经营管理权的要求因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。

项目定位佰特国际大酒店为有限公司全资拥有，该酒店楼高层，项目总投资万元。

佰特国际大酒店作为家豪华商务旅游酒店，将严格按照国际星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

因此，项目应该定位为广水市国际级商务星级酒店。

方案评估意见综合项目评估三种方案的比较分析，我们认为项目抵押贷款模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有三大战略性意义快速回笼部分资金，缓解资金压力由市场决定价格，实现项目的增值促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展消防按照国家对消防设施的有关规定和要求，每层设置消防栓个，设置干粉灭火器台，具体消防措施有待在初步设计中详细说明。

节能节能是我国发展经济的项长远战略方针，是每个建设项目应遵循的原则，本项目采用如下节能措施尽量利用原有道路路线设计，尽量选择直线距离。

选择能耗低耐久性强度高的建筑材料，在施工中采用先进的节能机械设施，以节约能源。

选用高效长寿节能型的光源和灯具，路灯照明实行光电智能控制，杜绝长明灯等浪费现象。

环保该项目污染源主要为工作人员生活污水和垃圾。

配备专人负责维护保洁，污水以隔油池除油后与洗涤废水合流直接排入市政排水管道。

严格执行广水市城市总体规划的规定，从各方面努力做好环境保护工作。

安全安全是服务行业的生命线。

项目建成后，要把安全放在第位，加强治安，确保消费者的生命财产安全。

电气设备接线完全按供配电系统设计规范要求进行，高压开关柜增设电气联锁，以防操作。

主要设备控制选择开关布置在主机房内，以保证检修时安全切断电源设置信号系统，当主要设备发生故障时，能发声光报警提示。

地震广水市属浅震，震源深度般在千米左右，震级也不大，地震烈度为度。

第四部分投资及经营收入估算投资估算本项目总投资为万元建设投资万元根据建设单位提供的土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积结构建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算建设投资造价见表。

表项目建设投资估算单位万元序号项目投资额分期计划进度年年年土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费其他费用不可预见费合计建设期利息项目业主计划贷款万元，于年次性投放，年利率为，建设期利息为万元流动资金根据企业实际测定年需流动资金万元各类收入估算酒店客房部分价格定位定位理论依据由于项目周边没有类似的星级酒店，故不能采取比较法定价项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。

收益法定义预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象