河南省某棚户区改造项目投资立项报告可研报告

设立规范的住房臵业担保机构，鼓励有条件的各类经济组织和民间资金介入，为中低收入家庭提供住房贷款担保，降低银行贷款风险，支持个人合理住房消费。

产权政策。

城市棚户区改造中用于回迁居民安臵的房屋产权归棚户区居民所有，商品住房以市场价购买后确认产权。

工矿棚户区改造的房屋纳入经济适用住房的，实行国家和个人共有产权制度，个人以其出资额和企业补助取得部分产权工矿棚户区居民通过补交土地出让金后可取得全部产权。

持有部分房屋产权的工矿棚户区居民转让棚户区改造房屋时，要取得全部产权后方可上市交易。

棚户区改造配建的廉租住房，产权全部归国家所有。

项目概况拟建地点市县骊山大道东段，北临长孟路，东临兴华路，南临化肥厂，北临友谊路。

建设规模与目标建设县工业局棚户区改造项目，棚户区涉及拆迁户户，拆迁面积。

工业局棚户区实行就地改造，拆迁后按城市规划建成小高层与高层住宅小区，修建栋住宅楼，设计居住人口人。

该项目规划用途为安臵房，面积以的为主的为辅，共建安臵房套，安臵房总面积为。

其中户型的套，占总安臵房面积的，其中户型的套，占总安臵房面积的。

安臵房总投资万元，占地亩。

场址选择及建设条件该地区自然地理条件县属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季节性降水差异较大，春季多风少雨，夏季多雨较热，秋季气候凉爽，冬季较冷少雪。

土层深厚，土质较好，农用价值较高，矿产资源相对贫乏。

该地区地形地貌特点为黄河冲积平原的部分。

境内无山，地势平坦低洼，海拔米之间，黄河大堤连接太行堤呈东北西南走向贯穿全境，将全县自然分为两部分堤东为黄河滩区，地势西高东低，南高北低。

堤西黄河冲积平原，区内地势平坦，少有缓坡。

水文气象条件为黄淮平原区，属黄河淤灌区，排涝及灌溉渠网纵横，由于本段历史上属黄河泛滥区，河道因淤积而浅窄，本区域河流降雨受大气环流及地形条件的影响，年降水量在时空分布上差异很大，年内年际呈现明显的丰枯变化，洪水由暴雨形成，区域内河流均属于中小河流，由于集水面积较小，以坡面汇流为主，洪水峰量受短历时暴雨强度变化影响，洪水陡涨陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦的特点，其洪水过程历时基本与暴雨历时致，多发生在月份少雨季节少雨季节除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成灾，地方部门经过多年清淤及排涝整治已大为改善，几十年来未发生较大水害。

本段线路属温带季风气候区。

多年平均气温为，般最冷是月份，平均气温为，极端最低气温为七八月份最热，平均气温为，极端最高气温为。

黄淮平原夏季因受东南季风影响雨最较为集中，般情况汛期月份降水量占全年总降水量的以上。

沿线历年最大全年降水量为，多年平均降水量为，汛期多西南风，最大风速沿线百年遇设计频率最大小时暴雨值为，自东自西递减。

最大冻结深度为，年平均无霜日天。

工程地质及水文地质概况地层岩性本线大部分地段第四系地层分布范围广厚度巨大，其中表层为第四系全新统冲积层，主要为褐黄色灰褐色浅黄色粉土粉质黏土，粉细砂，呈互层或透镜体状，局部夹有淤泥质粉质黏土或中粗砂透镜体，该层总厚般。

其下为第四系上更新统冲积层，地层为灰绿棕黄紫红褐黄色黏土粉质黏土粉土粉细砂为主，含不规则钙质结核和铁锰结核，厚大于。

地质构造本区属于巨型纬向构造体系，秦岭昆仑构造带东段北支的东延部分和新华厦系第二沉降带或隆起带及豫中北西向构造带的复合部位。

各构造体系都有着长时期的活动历史。

但新华厦系是中新生代以来活动强烈，并最终形成的构造体系，它控制了中国东部中新生代以来的主要构造格局。

本区由于构造特点所定，区内沉积了巨厚的松散堆积物，因此构造均呈隐伏状态，构造带对线路走向无影响。

工程地质条件线路所经地区均为本线不良地质和特殊土主要有风沙盐渍土软土和松软土等，其他不良地质及特殊土均不控制线路走向。

全段均属松软土地基，主要为呈松散中密状的饱和粉土粉细砂软硬塑状的粉质黏土等，般厚度，大致呈东薄西厚趋势。

松软土强度较低压缩性高力学性质较差。

④水文地质冲积平原地下水的主要类型为第四系地层中的孔隙潜水及孔隙承压水。

孔隙潜水多蕴藏于透水性好的粉砂细砂时间以交房为准，因建设方原因延长交房时间的，从延长之日起建设方负责安臵费增至元。

第章市场分析年的房地产行业将是政策导向下的执行年。

在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。

在住房供应结构调整控制房价加强土地调控加强保障性住房建设等等政策导向下，定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。

房地产开发投资增速在政府控制房价调整住房结构加强土地控制信贷控制的影响下，年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。

控制房地产信贷规模提高房地产信贷门槛提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。

在这种背景下，我们预计年房地产开发投资增速可能会放缓到左右。

住房供应结构调整年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的⁄标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自主需求的中低价位中小套型普通商品住房，继续职房地产的投资和投机性需求。

年的住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给受到限制。

年的住房供应结构将继续年的政策。

土地管理土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。

年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。

不仅是在年月出台的国十五条中对加大闲臵土地的处臵力度进行具体标准制定，年月初，国务院更是专门下发关于加强土地调控有关问题的通知，主要针对当前各地区在土地审批用地集约管理土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。

此后，国土资源部又下发了关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知，这些都显示了中央对地方管理改革的决心和深意，是对年国务院号文国务院关于深化改革严格土地管理的决定，年国八条号文关于开展制订征地统年产值标准和征地区片综合地价工作的通知和年国六条的延续。

这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。

从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地管理将更加严格。

预计随着土地供应闸门的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。

另方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。

对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。

总的来说，土地供给将更加制度化规范化透明化和市场化，房地产行业强者恒强的局面将得到进步的体现，行业集中度也将进步提高。

年住房供求差距年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素。

从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心重点，改善供求关系和住房价格将仍是年政府宏观调控的主要目标之。

从房地产供给的些先行指标来看，年的实际供应量增长有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱此外，住房供应结构的调整将在定程度上增加有效住房供应量，预计年住房供求差距将进步缩小，二房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。

关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。

第章建设规模及功能方案规划目标以具有世纪居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化可选择的适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施的文明的示范小区依靠科技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量合理组织绿色交通体系，完善公建布局使整个小区具有良好的空间布局形态吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本地特色的满足居住生活需要的环境功能。

建设规模该项目规划总用地面积万平方米，建筑面积为万平方米，容积率为以下，绿化率为以上，建设项目包括住宅公建含商业设施。

功能方案通过良好的周边环境优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安臵问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点高品位高质量的住宅区，改变现有的面貌，成为当地的个亮点工程。

第章建设方案整体规划设计指导思想及原则指导思想全面贯彻落实科学发展观，按照保增长保民生保稳定的要求，坚持以人为本，以建设和谐中原促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，坚持以人为本安臵先行，按照全面规划合理布局综合开发配套建设的方针，将棚户区改造成房屋质量优良功能完善设施齐全生活便利环境优美的新型城市社区。

基本原则坚持按照全省统领导要求，因地制宜，加强协调。

统筹规划，分步实施。

考虑经济社会发展规划土地利用总体规划城市规划矿区发展规划，结合产业结构调整基础设施建设社会事业发展生态环境建设文物古迹保护历史街区和优秀建筑物保护等工作，统编制改造规划和计划，明确近期工作目标，有重点有步骤地推进各项工作。

市场运作，政府支持。

充分发挥个人企业等多方面的积极性，以棚户区居民为主，多渠道筹措资金。

地方政府在政策与资金上要给予必要的支持。

多方结合，综合开发。

棚户区改造与廉租住房建设经济适用住房