贺州星泰华园一期房地产开发项目投资立项报告可研报告

该项目的建设内容为高层商住写字综合楼及配套设施是贺州市建设华南生态旅游城工程，对环境的污染较少。

环境保护问题主要是生活污水生活垃圾噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。

项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和贺州市的环境保护法规。

环境保护措施如下污水生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和贺州市的有关规定和标准。

生活垃圾将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

噪声噪声污染源主要是排风机，停车库的排风送风系统发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

汽车废气因车辆进出停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和贺州市规定的废气排放标准。

汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

第七章项目建设周期与日程安排建设方式该项目建设按照贺州市有关建设工程招标投标的有关规定，采取公开招标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。

为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，委托有经验的建设监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

二建设进度安排该项目总建筑面积约为平方米，预计建设周期为年，即从年到年为建设期，项目建设实施进度为年月之前完成前期准备工作。

主要包括协议签订拆迁规划设计施工图设计七通平工程招投标等。

年月至年月为施工工期，竣工验收。

第八章经营管理方式经营设想该项目严格执行国家建设工程管理模式，按照国家标准通用建设施工条款。

该项目建成后将引进先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统经营管理。

将以现代化的设施完善的服务，使其成为广西区内具有流管理水平的企业。

第九章投资估算成本构成宗地占地亩，为类建筑用地，成本由以下几块构成土地费用无土地出让金无其它投入无二项目设计方案按贺州市城乡规划设计院出具的控制性详细规划条件容积率为。

期设计为做多层带电梯商住写字综合楼。

销售住宅部分按元计万元销售商业部分层按元计万元销售商业部分二层按元计万元销售商业部分三层按元计万元销售商业部分四层按元计万元车位销售按元个，计个万元销售收入合计万元写字楼建筑面积平方不外售，采用租赁形式经营，租金按元月计，个月万元，全部出租后能形成稳定现金流，该部分暂不计入销售收入及利润分析。

三成本测算土地费用无土地出让金无建安费用平方万元，按建安平米造价元估计电梯消防设备水电燃气管道通讯等市政管网安装等费用约占，计万元其他各项报建费用见下表星泰华园房地产开发项目前期及报批报建费用估算明细表期单位万元建设规划服务费按总投资额计建规委城镇市政配套费按总投资额计建规委农民工工资保证金工程中标费用工程项目竣工无拖欠农民工工资行为，按规定予核退建筑安装工程劳动保险费按总投资额计新型墙体材料基金元平方工程项目竣工验收使用新型材料后按规定核退人防工程质检费元平米人防面积含设计费审图费人防办非异地建设城市规划综合技术服务费住宅及其他建筑物元平方住宅及其他建筑物散装水泥元吨工信委建设工程项目环评费环保局防雷费气象局项目工程设计费逐步支付项目勘测钻探费施工图审查费规划定位放线费临时施工用水电招标代理费总造成价的招标办市场服务费配套工程实验检测质量建设工程监理费工程建安费中标价逐步支付深桩基础承载力检测项目工程预算评审费场地拆迁平整费合计固定成本合计万元二经营成本销售管理费用万元，销售额财务费用相关管理费用万元，固定成本建设期贷款万元，年限年，利息万元按年利率计合计万元三利润销售额固定成本经营成本万元第十章项目经营策划调查区域星泰华园期项目综合评述本区域内在售房地产项目会产生潜在购买和租赁客户群体随着居民收入的不断增加，市场需求结构日趋合理。

三项目市场走向目前影响星泰华园期项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。

从星泰华园期项目本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。

地理位置优越的项目应具备的条件是交通便利环境优美邻近旅游景点等。

而该项目的地理位置完全具备上述条件。

从近期贺州市的房地产项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划户型设计景观氛围等。

周边环境本项目位于贺州市东部，地处交通主干道八达路和建设路之间，东面距广贺高速公路东出口公里，对面为贺州市主要街区附近有学校医院酒店，该区域为主街区，应具有较高的市场知名度。

建筑设计本项目力求为综合体写字住宅楼联体商业部分相结合，根据不同的户型，设计各种风格的花园景观。

建筑设计由区内知名设计院完成，目标是建设成为贺州市标志性的综合建筑。

环境设计将请区内专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染适应南方气候花期的植物立体绿化。

户型设计多种户型适宜不同需要，小到平米经济型，大到余平米复式楼。

根据不同设计风格配以相应的玻璃窗，动静分开，功能分明，使用率高。

室内设施及功能充分引入智能化概念。

综合布结入户，预电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。

集中报警。

配套服务设施齐全，特设会员俱乐部康体设施游泳池桑拿健身房台球室练功房等咖啡厅。

物业管理物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如送餐聘保姆接送孩子特快专递等等。

四项目优势分析绝佳地理位置本项目位于贺州城区东部，地处交通主干道八达路和建设路之间，东面距广贺高速公路东出口公里，对面为贺州市主要街区附近有学校医院酒店，该区域为主街区，应具有较高的市场知名度便利的交通地处贺州市交通主干道八达路和建设路之间，东面距广贺高速公路东出口公里，交通便利。

独特的生态旅游环境贺州市将以华南生态旅游城规划为自然生态的保护和培育区生态建设示范区及生态教育基地。

五项目价格优势本项目市场价格大致在元平方米。

从规划上看该地区是自然生态景观园林建设示范区，是贺州市标志性建筑。

以开发星泰华园期房地产项目为主，可为贺州市各界人士创造方便舒适优美清静安全的居住环境。

因而若整体规划实现后，项目后期价格提高还有潜力。

六该项目经营策划项目定位项目定位依据政府实施建设华南生态旅游名城工程贺州市政府确定了以绿引资，引资开发，开发建绿，建设生态型经济的原则。

随着贺州市广贺高速贵广高铁的开通，贺州市开发建设将成为新的投资热点和经济增长点各方创业人士由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励投资创业的政策，大批港澳台地区商界人士纷纷来到贺州投资创业，对房地产市场具有定的需求。

私营企业业主随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，贺州的私营经济得到空前的发展。

这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为星泰华园期房地产购买者。

定位设计构思的原点缔造商住写字综合楼，展现商业居住体高尚生活的家居。

真家居理念不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每个细节上突显出居家风范。

本可研所应体现的价值任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所最基本的含义，而是包含更为广义上的意义实际价值和心理价值。

本项目的卖点卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户处价值感。

以现有的产品特点可包装的卖点只有点地处贺州市主城区交通便利周边基础设施完善本项目，多种户型适宜不同需要，小到平米经济型，大到余平米复式楼。

卖点分为实质内容和概念性感受。

实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。

可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。

使客户真正感到物有所值才是销售的根本动力。

好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。

竞争对策对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。

增加项目的附加值如果要以中端家居型品质出现，必须增加项目可包装的卖点。

具体地从以下三大方面考虑丰富专业化设计，区内知名公司参与项目的各项设计，包括社区室外环境由区内知名景观设计公司设计。

物管公司由知名的物业管理公司担纲。

综合布线，每户强电按空调电器照明三路分线弱电每个房间将电话电视电脑三线均安装到位。

铺设光缆，建立社区局域网家庭安全系统每户设置可视对讲紧急求助按钮煤气泄露监视探头。

公共安全系统社区及大楼周界防范系统小区道路楼宇公共保安监视系统公共部分设置消防探头，集中消防报警系统。

卫生电线电视接收系统。

智能化物业管理三表远程计量，停车门禁的卡系统。

采用高档次社区服务，规划好会所功能，包括咖啡厅健身房泳池医疗室。

如此，本项目可增加卖点。

高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。

与客户心理上的价值尺度相吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。

建设贺州市最现代化的都市家居商业地产。

总之，塑造卖点的观点是在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。

务必塑造出经典品牌风格设计品牌品质，名家管理的形象。

这样才能达到促进预售效果的目的。

第十章效益评价经济效益评价评价方法说明该项目的经济效益评价是在通过对本市东部的主要房地产项目的销售状况进行了调查，并参照了与该项目相类似的天利花园等经济效益较好的分析基础上做出的。

该项目建设内容主要为住宅和商业写字综合楼，建成后，住宅和商业销售，写字楼采用租赁方式出租，并由物业管理公司统经营管理。

效益评估贷币本位币为人民币。

该项目销售收入预算该项目可销售面积平方米，销售收入总额为万元。

该项目总成本该项目的总成本，主要包括两部分固定成本主要是前期工程费建安工程费综合费税间接开发费万元。