宏运房地产开发有限公司宏富家园住宅小区项目投资立项报告可研报告

本小区的建成将是我县特有独尊的标志性小区，更是特有的亮点之。

三市场分析随着三农问题的逐渐改善和平昌经济社会的快速发展，城区内人口年增长率左右，目前城区人口已达万。

据调查，平昌近几年来平均每年新增住宅上千套约万平方米，尚不能满足城镇人口住户需求，因此平昌房地产市场前景仍十分看好。

本项目位于平昌县人民政府打造的新城西城新区，是未来平昌县城商业繁华地段，该片区正在建设平昌县外国语学校平昌中学分校平昌县信义小学附设初中部，将容纳学生约万人，平昌大多数县级单位都在该区域征地修建办公楼，有的单位已建成并投入使用，这对房地产开发来说有着绝佳的区位条件，人气比较旺盛，商业房地产开发前景良好未来开发的商业地产和住宅主要分布在信义大道两侧，开发建设围绕信义大道进行，交通条件良好。

平昌县政府为加快城市发展，对这片区进行了重点规划，并完善了大量的城市配套设施和公建设施，这对于未来社区的完善和居民生活具有很大的实际意义，同时对于房地产开发来说不仅有利于房产的销售，而且房地产在未来会有极大的增值潜力随着新区的发展也会增加该小区的商业价值，同时也获得了很高的投资回报率。

该项目围绕环保景观设计，立意新颖，规划科学，设计先进，附属设施配套齐全，绿化面积大，环境优美，上学就医购物就近等，使该项目竞争力更加强劲。

该项目经济效益可观，商业用房住宅设计品类齐全，等不同套型的商品住宅，适合各类用户需求，销售愿景乐观。

项目承担机构技术实力组织管理能力强，信誉好，融资渠道畅，银行贷款风险小，还贷目标切实可靠，通过企业的自身努力和信贷支持，项目可在年底竣工，年月底前可结束售房业务，通过统筹策划分期运作滚动投入，风险小成本低产出高回收快，能实现全赢目标。

第五章项目建设规模与规划设计方案宏富家园住宅小区的整体规划设计聘请技术实力雄厚的达州市建筑设计研究院承担，能因地制宜，适应地方经济发展水平，其规划设计具有创新性与科学性规划设计平面图附后。

项目开发规模根据初步规划，宏富家园住宅着力打造山水景观文化，其功能定位为商业和生活居住两大主题，总建筑面积，其中住房面积公建占地，绿地率，建筑密度，容积率。

见表项目建筑面积分类统计表表单位平方米项目名称宏富家园备注规划占地面积公建商业住房面积门市及商业用房绿化住房小计小计二用地平衡小区总占地面积，建筑面积，容积率，建筑密度，绿化面积。

见表二项目用地平衡及主要技术指标统计表表二单位平方米项目名称宏富家园备注规划占地面积商住建筑面积不含地下仓储和车库商住建筑基底面建筑密度积占规划面积平均层数公建面积容积率占规划面积总居住户数绿化面积总居住人口占规划面积人居密度人公顷公顷第六章项目建设管理总成本与投资项目建设管理项目由平昌县宏运房地产开发有限公司承担建设管理，平昌县粮油建筑有限责任公司承担主要施工任务。

宏运公司现有职工人，其中工程师人，助理工程师人，会计师人，助理会计师人，初级技三通平土石方工程万元。

规划设计费万元。

施工水电万元。

钻探费万元。

质检监理万元。

后期费用万元。

按国家相关税费计算，应交税金万元。

管理费按销售收入的计万元万元。

银行贷款利息万元。

销售成本万元。

该项目总成本万元四项目销售收入根据该项目所处的地理位置，参照平昌现行房地产交易行情，结合年上半年建筑材料价格，预计销售收入为万元见表四项目建成后，房地产销售价格按当前市场基本价位定，住宅综合单价元平方米，商业及门市综合单价分别为元平方米元平方米，商用及车库综合单价元平方米。

全面销售总收入为万元项目销售净收入汇总表表四单位平方米项目单价元面积金额万元门市商业用房商住房合计该项目可实现销售收入万元五项目投资与资金来源该项目建设时间为年，开发建设总成本为万元，根据商品房预售条件投资额达到成本的，即可预售房。

用预售房资金可进行滚动发展。

目前企业自有资金万元。

通过预售房用于滚动开发资金万元。

申请银行贷款万元。

项目投资建设销售分年度计划表表五单位平方米万元年度投资金额竣工面积实现销售净收入合计第七章效益分析效益静态分析宏富家园项目可实现销售收入万元，减去总成本万元，利润总额可达万元，投资利润率。

二效益动态分析当成本不变，销售价格增加，可实现销售收入万元，净利润万元当成本不变，销售价格降低时，可实现销售收入万元，净利润万元当销售价不变，使成本降低，成本则为万元，净利润万元当销售价格不变，成本上升，则成本为万元，净利润万元。

经以上分析，即使销售价降低，成本上升，两种因素同时出现，仍可实现利润万元，该项目经济效益仍然可观。

净现值计算表表六单位万元年度资金投入销售收入现金净流量折现系数净现值合计内部报酬率计算表表七单位万元年度现金净流量折现率折现系数净现值折现率折现系数净现值合计内部报酬率为通过以上动静态分析，该项目资金运作以银行利率为折现率折现后，净现值为万元，内部报酬率为，效益极佳。

三社会效益该项目的实施可进步提升了平昌的化功能，改善人居环境，提高生活品质，将进步推动平昌社会经济快速发展。

该项目能提供商业用房多个门市共层，按每个门市二人经营计算，可为社会提供多人的就业岗位。

该项目能提供水山路自然型环保住房套，既中改善居民住房条件，同时加速城市化进程，提高城市环境质量和管理水平。

该项目新建平方米的商业内街平方米的观景广场，能实现信义大道旺盛人气，建设特色餐饮休闲娱乐条街，能增大人流物流，建设滨水建筑，更能突显依山傍水特色，为市民提供健康身心的优良环境。

该项目实施中能解决建筑行业职工余人就业，对经济及社会稳定起着重要作用。

第八章投资计划与偿贷能力投资计划项目投资由平昌县宏运房地产开发有限公司自筹资金万元，占投资总额，预售房收入万元，占总投资，申请银行住房开发代款万元，占项目投资总额。

分析表明企业已投入资金充盈，代款风险为零。

二偿贷能力该项目实施单位无贷款无债务偿贷能力强。

根据公司过去开发小区建设的成功实践和依靠公司开发建设资金技术实力，项目主体工程可靠竣工时间在年月日，年月日全面完成销售。

贷款期限年，通过预售房资金滚动投入并偿还贷款，项目工程竣工后次年完全能归还贷款本息。

见表八分年还贷计划表表八单位万元年度借款金额还贷时间归还本金借款金额结付利息占贷款总数备注年利率为合计第九章实现项目目标主要措施选择人员素质，科学组织配备项目管理机构，严肃内部规范管理。

合理安排分期建设规划，优化组织配置调度建设资金，加强项目的财务管理，努力保证和缩短建设周期。

在优化设计绿化美化环境完善公益服务功能，注重环保方面狠下功夫，努力营造时代形象和小康氛围。

建立完善的物业管理体系，健全规范的物业管理制度。

通过设计施工监理的择优招标和密切配合监督管理确保施工质量安全进度和投资控制，打造流的建筑精品。

强化促销宣传活动，把售前售中售后服务接办工作做到最佳程度。

第十章结论通过上述各方面的综合论证，我们认为该项目建设符合国家产业政策和平昌城区建设规划，符合县城经济发展客观需求。

是地理位置好，方案合理，建设条件优越，合民心顺民意二是社区物业管理完善，环境优美，无后顾之忧三是交通方便，空气清新，无污染，无噪声，是居家理想选择四是壮大企业实力，提高了企业信誉，促进房地产持续健康发展五是聚集周边物业功能，打造水岸人居及物色商贸，扩大物流集散，推进经济快速发展。

宏富家园住宅小区选址好设计新投资风险小经济社会效益高，该项目可行。

第章项目总说明平昌县位于四川东北部米仓山南麓，自古即以川北重镇著称，县域面积，有人口万，其中，城市人口约万。

年中共平昌县县委县人民政府先后制定关于加快城镇化建设的决定，县人民代表大会讨论通过平昌县城市建设规划书年年，县人民政府颁布信义大道开发新区决定，这些政策出台后，县城基础设施建设和旧城改造步伐加快，人居环境得到了较大改善。

至去年底，信义大道新区完全实现了三通平，管网配套，新区基础设施完善，商住小区建设进入规范化轨道，我司在此新区建宏富家园小区规划方案已获得县规划评审会议通过。

我们平昌县宏运房地产开发有限公司具有三级房产开发资格，注册资金万元，主要从事房地产开发商品房销售建筑装修和物业管理。

公司机构健全，设备先进，资金雄厚，技术实力强，规章制度健全，生产管理规范，经济效益良好，业绩优秀。

已成功开发或建设平昌县城第个花园试小区金佛花园状元小区宏信号楼宏信号楼宏信号楼等工程，社会满意度高，群众口碑好。

先后荣获年四川家优秀品牌开发企业巴中十年创辉煌红旗单位巴中市建设工程先进集体。

第二章项目情况宏富家园项目被城乡规划评审委员会评审通过，平昌县宏运房地产开发有限公司以万元竞得宗地开发权。

宏富家园住宅小区占地，规划建筑面积为，其中住宅，公建面积，小区坚持集山水景观于体，着力打造滨河半岛特色。

按现代标准设计，其水准属于平昌县迄今设计思想新规模适中景观好功能齐环境优居住人口适中的集居住商贸休闲于体的水岸小区。

宏富家园小区地处规划中的新城区与老县城接合地段西城新区信义大道，该片区位于江口镇西城新区管委会，东接县委党校新区，西邻巴河之滨，南靠汉王庙开发区主城区，北抵达巴公路主干道，直接联通三江大道小区外，小区内曲经通幽，地理位置优越，区位优势突出，生态环境独特，属上档居住首先。

而且小区所在地是建设行政主管部门确定的年年平昌城市建设重点开发区域。

该住宅小区项目的确立和开发建设对加速打造生态园林城市，提升平昌对外形象优化城乡人口经济结构，进步改善人居环境，提升城市品位，加速经济社会跨越式发展都具有积极深广的意义和影响。

第三章项目开发建设的政策依据及前期准备工作政策依据平昌县发展和改革委员会企业投资项目备案通知书备案号平计字第号平昌县建设局建设用地规划许可证编号号平昌县国土资源局国有土地使用权证编号号公司营业执照公司资质证明书二前期准备工作前期项目的可行性论证平昌县宏富家园住宅小区修建方案建设规划许可证用地规划许可证第四章开发建设条件及市场分析依据政策研究及平昌现行房价态势，宏富家园小区开发建设优势明显。

开发的有利条件国家和地方政府进步深化城镇住房改革，稳步推进房地产市场宏观调控，建立适应社会主义市场经济的城镇居民住户体系，加强环境建设与保护，提高人民生活品质，为宏富家园小区开发建