吉安市城南专业市场地块项目投资立项报告可研报告

河南片区向西发展至罗家塖上对门店下适当向南发展至社前连山梨塘。

另外将京九铁路以东与西陇山以南的用地作为远景城市发展方向。

城南新区建设城南新区位于市中心城区的中部，与河西河东敦厚三大片区紧密相连。

规划范围东起后河中游西至天华山南起安泰路北至后河西支流，规划总面积平方公里。

城南新区的性质为吉安市的行政中心，生态花园式的现代化新城区。

城南新区的核心区规划布局为圈三轴四中心结构。

老城区城南专业市场青原区城南新区圈指的是由后河水系形成的绿色生态圈，整个核心区处于后河的围绕之中。

规划结合后河水系的综合改造，贯通水系，扩大两侧绿化面积，形成环城绿带，改善城市生态环境和城市景观。

三轴是指井冈山大道二期吉州大道迎宾大道三条城市发展轴。

其中井冈山大道为城市生活性景观大道，吉州大道和迎宾大道为城市交通性景观干道。

四中心意味着这里将成为行政体育文化广电商务中心。

城南新区建设如火如荼地展开，体育馆文化艺术中心图书馆等设施建设完成，新行政中心商务中心文化中心市场专业区将在城南新区蓬勃建成。

城南新区建设情况吉安市行政中心效果图吉安市科技馆与少年馆吉安市文化艺术中心吉安市体育馆城市规划分析吉安伴随新轮的规划发展，城市的全面升级城市交通的全面建成，将吉安的城市的辐射能力大大提升，随着吉安城市化的不断进行，城市人口的不断递增，城市商贸业也将进行新轮的改革。

从城市发展方向分析，吉安市城南新区是重点，是十二五计划的主攻方向。

吉安市城南新区的建设，意味着吉安市的行政中心商务中心文体中心在不久的将来都将进入城南时代。

城南的未来是有目共睹的，伴随着城市南建的进行，城市商贸业的更新换代也是新城建设相辅相成的。

第二部分吉安市场调查与分析调查目的通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解吉安市专业市场重点是建材市场供需空间和发展趋势，确定目标客户群及其对项目的价值品质取向。

以合理规划本项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为适合吉安需要及可持续发展的产品。

根据对项目的定位规划市场前景开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。

二调查方式本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅访谈与问卷相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下为依据政府部门的统计资料，获取当地的经济人口和专业市场发展数据考察走访吉安市区目前经营中的大型市场，特别是目前正在经营的五金机电市场，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构价格规模租金售价经营等方面的情况在充分的前期调研的基础上，设计相应的问卷，对市场的经营特点进行重点调查。

三吉安市建材市场调查与分析吉安市建材市场分布图吉安贸易广场城南新区三江家居城四方圆建材市场凯震建材装饰市场贸易广场城南专业市场群吉安城区物业名称吉安贸易广场经营类别批零兼售批发为主物业地址吉安火车站附近，青原大道与坪田路交汇处经营范围家居建材五金机电副食品小商品服饰等。

经营方式散户自营市场规模占地面积达亩，总投资达亿元人民币，总建筑面积万平方米，建有商铺套，住宅套，现有综合性商业街市十条，另有大型室内批发市场。

现在有经营业主近户，仓储万多平米。

商铺结构两层结构，楼经营区，二楼为居住或仓储空间经营档次中低档次辐射范围吉安城区吉安下属县进货渠道厂家直销浙江广东等地商铺租金约元平方米月项目点评吉安贸易广场是香港豪德集团于年在革命老区进行开发性扶贫而建设的个商贸广场社区。

吉安贸易广场经过年左右的经营，目前已成为全市最大的商贸物流中心，全省乃至京九线上最有影响的大型批发市场之。

市场包涵行业较多，综合批发市场形态，有食品批发服装批发建材批发饮食等，建材类市场没有严格规划，介入有饮食美容电动车销售等。

建材类市场现有商户约余户，以管材类陶瓷铝合金门窗类为主，档次较低经营零散没有仓储建设，没有形成全面建材家装市场。

三江家居城物业名称三江家居城经营类别批零兼售零售为主物业地址井冈山大道与凤凰洲路交汇处居城是集中低档家具陶瓷洁具玻璃地板板材铝材五金等装饰材料综合性市场，市场内规划较为混乱，建材区域没有严格的分区，市场内人气相对较淡，经营状况相对较为不佳。

中山路建材街物业名称中山路建材街经营类别零售业为主物业地址吉州区中山路经营范围板材照明灯具墙纸卫浴陶瓷五金等经营方式散户自营市场规模商铺沿街区分布，约有家店铺经营档次中高档次，有兔宝宝立邦漆华润等中高档次品牌辐射范围吉安市城区商铺租金元平米月元平米月项目点评中山路建材街位于吉安中心城区，是吉安历史最久的建材区，该片区呈带状沿街分布，经营户自发形成，吉安家居建材消费首选地。

但是该区域由于没有统规划，整条街区经营凌乱，没有停车场地。

调查中发现，部分商户有意向考虑外迁，换个更规范环境较好比较集中的市场区。

四方圆建材市场物业名称四方圆建材市场经营类别批零兼售零售为主物业地址吉州大道与阳明西路交汇处以南米经营范围陶瓷卫浴石材板材涂料油漆五金顶材灯具窗帘布艺家纺灯具名品家具等经营方式统规划统管理，散户自营与品牌店共存市场规模层约有家建材店铺，二层灯饰门业窗帘橱柜家具有将近家店铺，三四层为家具区经营档次中高档次，涵盖吉安市内最高档次的建材产品，包括诺贝尔马可波罗等高端品牌。

辐射范围吉安市区为主商铺租金楼沿街商铺元平米月元平米月楼内铺元平米月元平米月二楼商铺元平米月商铺布局商铺分为八个馆，楼分为木地板区，板材涂料油漆五金顶材区，陶瓷区，卫浴洁具区四个区域二楼分为灯具区，家具区，窗帘布艺家纺区，橱柜衣柜门业区。

馆三四楼皆为家具用品。

项目点评四方圆建材市场包含部分住宅产品，是吉安首个以建材市场为规划设计房地产项目，经营将近四年，市场内统划分业态区域，统管理，市场统包装推广。

四方圆建材市场，逐渐成为吉安市品牌建材的代表市场，市场整体经营状况较佳。

但据经营者反映，市场内存在租金不合理涨调的情况，对于这种不合理状况，部分经营者急需自有自营形的商铺。

市场配套市场内有观光电梯农业银行等配套。

凯震建材装饰市场物业名称凯震建材装饰市场经营类别批零兼售零售为主物业地址吉州大道与阳明西路交汇处以北米处经营范围陶瓷卫浴管材瓷砖地板照明灯具经营方式散户自营市场规模约家店铺经营档次中档档次辐射范围吉安城区商铺租金元平米月商铺布局层商铺，米的层高，进深达到米。

项目点评凯震建材装饰市场与四方圆建材市场相距公里，凯震建材装饰市场为住宅底商，层为商铺，层为住宅。

市场整体经营状况不佳，市场缺乏统的包装，缺乏统规划，商业气氛相比四方圆较差。

城南专业市场群城南专业市场群位于吉州区兴桥镇樟吉高速以西武吉高速以东，吉福路北延米以南。

市场规划用地亩，建设净用地亩。

场内规划钢材大市场机动车市场工程机械市场家具市场建筑材料市场农产品批发市场农业机械市场汽车配件市场日用品市场仓储物流市场商贸城等十多个市场业态，目标打造吉安市乃至赣中南地区规模最大业态最全的大型专业市场群。

目前，期市场亩已立项批复。

现钢材大市场工程机械市场机动车市场吉安物流园和商贸等市场近千亩已开工建设。

市场内道路供水供电管网等市政基础设施正在建设中。

吉安南大道高速岔口城南专业市场效果图钢材大市场效果图城南机动车市场效果图工程机械市场效果图万福家居建材商城遂川物业名称万福家居建材商城物业地址遂川县井冈山大道经营范围陶瓷地板油漆门业五金灯具照明管材家用家电布艺窗帘家具产品经营方式统管理市场规模平方米辐射范围遂川城区项目点评万福家居建材商城打造专业规范的大型家居建材超市。

中国新干建材城新干县物业名称中国新干建材城物业地址新干县经营范围石材为主的建筑材料市场规模亩市场亩生产基地开发商江西祥磊实业有限公司项目点评江西祥磊实业有限公司投资亿的中国新干建材城项目正式落户石材资源丰富的新干县，按照市场基地的筹建模式，规划面积亩建设中国新干建材城生产基地，用于发展石材加工企业规划面积亩建设市场交易基地，用于建材产品销售。

在此基础上，新干县要求全县范围内石材生产企业全部迁至建材城生产基地落户，今后新办或扩改建材生产企业律进驻生产基地，家居建材经营户全部迁至市场交易基地，促进建材产业集群发展。

四吉安建材市场现状研判建材市场竞争较为激烈近年来，吉安的家居建材行业经历着激烈的市场竞争。

目前已形成中山路老建材街贸易广场三江家居城凯震建材市场四方圆建材市场等几大集聚区其中四方圆建材市场为吉安最好的建材市场，具有良好的业绩与口碑。

而吉安市下属的县域建材市场更是基本上为沿街式商铺，尚无规模的市场。

尚缺乏辐射力强的建材市场吉安市建材市场基本上属于本地辐射的批零型经营，又以零售为主。

根据调查，吉安城区市场的消费者均为本市。

下属各县基本上各自为营。

大型的物流型的集散中心根本不存在。

正处于升级换代的转型时期随着吉安市城市行政中心的转移城南新区的建设，城市化进城与人民生活水平的不断提高，对建材产品的需求中高端建材产品需求将不断增加，相应的专业市场需求越来越迫切。

五经营户问卷调查分析本次问卷针对吉安市贸易广场三江家居市场四方圆建材家居市场凯震建材大市场等专业市场经营户展开，问卷覆盖吉安城区内几大经营区域，共发放问卷近份，回收有效问卷份，以下为问卷分析统计结果。

您现在所经营的店铺的物业租金是多少元平米月以下元平米月元平米月元平米月以上评析本题意在了解经营户物业租金情况。

调查显示有元平米月以下元平米月元平米月的商户分布较为均衡。

这也反映了吉安几大建材集聚区域经营档次的区别，且经营体量也相对较为均衡。

您目前所经营商铺的店面面积是多少以内以上评析本题意在了解经营户经营面积。

调查显示有五成的商户经营面积为平米，反映出吉安市场商铺面积以平米为主。

贸易市场基本为两层连体，四方圆及中山路等区域都以单层经营，且随着品牌商家的进驻，单店面积要求也在逐步提高。

您目前经营现状如何良好般较差评析本题意在了解经营户对经营现状的满意情况。

调查显示有超过六成的商户对现在经营状况感觉般。

反映出经营的现状，应该说，吉安的建材市场竞争较为激烈，但行业发展较为健康稳定，各个档次的产品都有其特定的消费人群，市场潜力较大。

您对目前经营现状的意见是什么