坎布拉顶级旅游度假区建设项目投资立项报告可研报告

配套顶级会所包括康巴沙龙热贡艺术殿堂健身养生苑时尚展厅之外，还配臵高原特色餐饮世界餐饮美食商务中心私家电影院私人艺术藏馆商务互联网络平台等超五星级标准配套服务。

另外，后期可开发私家庄园项目，以低密度的特色古堡建筑形式满足最尊贵的客户需求。

高原生态国际会议中心项目说明中心将从规模总量档次上满足国际大型会议的各项要求，配有高标准配套设施，专业成熟配套与完备周到服务，同时于细节之处凝练高原生态文化内涵，呈现本项目最具差异性和竞争力的底蕴品质。

本项目力争长期承办青海省各级各部门政府会议以及申请举办青海及西部地区大型会议。

高原生态文化情境演艺中心项目说明中心融合展示高原生态民族文化浓郁风情神秘宗教魅力民俗等多种元素，为游客搭建个立体情境式演艺空间，同时编排系列生态情境歌舞剧民俗表演剧等，供游客享受全方位的感观体验。

青海民族产业培训基地项目说明构建青海民族产业培训基地，主要面向政府群体和旅游从业人员开展培训活动。

在这里，可以接受青海省文化艺术教育培训青海省旅游商品开发技能培训青海热贡艺术品技能培训青海省干部再教育培训青海省生态经济开发技能培训等，目标打造成为青海省最重要的劳动技能及干部再教育生态培训中心。

牛滩地区主要选取牛滩地区沿黄河区域，占地面积约为平方米，共设计五大项目，其中每个项目又分别包括多个小项目。

高原健康养生会所项目说明高原健康养生会所主要包括藏家养生馆包括藏药浴藏式按摩藏式养生美食等藏家美容馆包括藏花浴藏香浴藏式美容藏式美容斋等心理按摩馆主要为久居城市身心压力较大的消费者提供心理释放心理调节等产品男士健康馆为高端男士群体提供特殊保健养生产品女士康体乐园水上养生馆临水建筑，结合黄河美景设计养生产品共六个项目，同时设计藏药长廊藏花长廊闲逸丛等多个景观串联项目。

沿黄河生态休闲景观带项目说明于牛滩地区沿黄河岸边构建生态休闲景观带，遍植青藏高原上特有的观花观叶植物观赏农作物和药用植物，打造藏家百药园藏家百花园藏家百谷园等，并于景观带中间隔设臵观景小屋等休憩小品以及酒吧茶吧咖啡吧等休闲场所。

高原水上娱乐中心项目说明于牛滩地区沿黄河处打造高原水上娱乐中心，构建水上运动项目水上自行车滑水皮划艇水上摩托水撬帆板羊皮筏子木洼泅渡等黄河游船手划游船机动游船电动游船等黄河垂钓码头黄河风情码头黄河水上餐厅黄河芦苇景观带等。

高原黄河沙滩俱乐部项目说明于牛滩地区开辟片黄河沙滩，设臵娱乐运动休闲等项目，游客可在此尽享黄河沙滩特色旅游感受。

坎布拉风情旅游小城镇项目说明选取坎布拉城镇适当区域，进行街道改造，构建集购物餐饮休闲功能于体的高原风情小城镇。

直岗拉卡地区直岗拉卡地区占地面积约为平方米，共设计三大项目，其中每个项目又分别包括多个小项目。

高原射箭运动俱乐部项目说明设立国际流的专业射箭运动训练和比赛场所，配以顶级的配套服务设施，同时开辟跑马场网球场等专业场地，打造高原射箭运动俱乐部。

高原民俗趣味射箭园项目说明此项目与高原射箭运动俱乐部相补充，突出民俗彰显快乐，让游客体验射箭之乡和世界各地民俗射箭方式，并且配以赛马场地等，游客可在此参加趣味射箭比赛和趣味赛马比赛等活动。

中华藏家园中华藏家乐项目说明中华藏家园以多个主题不的藏家乐为核心，配套构建藏家小店藏家餐吧等购物休闲场所，打造个小型藏乐家园，满足中档和大众游客需求。

环境及社会保障措施重大环境改造工程坎布拉顶级旅游度假区环境改造工程对现有环境进行大规模改造，使项目所在区域形成比较完整地生态循环小系统牛滩人工湖工程由黄河引水并于牛滩旅游区区域建设人工湖，并与黄河形成水系循环。

环境保护规划建设资源重点是水资源循环利用体系，合理利用资源将节约环保贯彻落实到项目以及项目的消费者意识中严格控制项目内生产及休闲生活消费所产生的污染，大幅度提升环保技术利用水平，对不可避免的污染严格执行最低排放原则。

社会保障措施人才使用方面优先考虑本地居民，提升区域就业率，增加发展机遇按照企业公民要求对当地社会发展尽责，推动区域的社会经济文化全方面综合发展。

项目开发周期及进度开发周期项目土地使用权有效年限。

本项目开发所需资金巨大，但项目开发公司自身投资能力在定程度上有限，同时部分大型项目，其开发具有定投资回收周期风险性，从而直接导致融资难度加大。

针对此风险因素，应做好融资计划，通过各种渠道银行社会专业投资机构等等融资，尽可能整合各种社会资源和资本，实现项目融资，并且严格执行资本运营制度，建立完善的项目公司体制及财务管理体制。

项目运营管理难度大。

该项目对于开发方来说产业跨度较大，缺乏相关运营管理经验，并且本项目涉及产业结构复杂，所需成立的运营公司规模大涉及部门多经营策略复杂，因此部分管理体制和组织架构可能不适应市场发展需要。

针对这风险因素，需加大企业的市场准入，不断调整和完善公司组织模式运行管理机制及营销网络的建设和控制，以增强公司适应市场竞争的能力。

对开发工作的建议尽快进行项目立项报批将项目开发纳入合法渠道，并通过相关政策手续的办理，获得上级部门的支持，推动项目快速发展。

因此需要尽快进行项目报批，并与规划设计单位协调相关报批文件手续。

规划与开发同步进行由于开发工作时间计划相当紧凑，因此，为加快进度，以配合全局工作，对于开发工作，应该在规划分阶段分层次编制的过程中承接启动，重点开展项目合作伙伴高端市场初步拓展等工作，这样，及时将开发过程中遇到的问题，与规划工作进行协调。

这样待到规划工作全面结束，建设工作也已经全面展开。

开发工作应分阶段进行任何项目的开发应该都具备定的风险，有些风险是可以预测并进行规避的，有些则是难以详尽掌握的，因此对于开发方，在开发过程中应建立项目预警机制。

此外，开发工作应当根据各阶段计划贯彻实施，同时根据开发过程中所遇到的实际情况灵活调整。

第二章项目背景及开发战略项目开发背景项目所在区域的区位优势项目所在的坎布拉地区处于青海省最重要的旅游集散地西宁和热点旅游地同仁之间，距西宁仅公里，有着天然的良好交通关系。

因此，在区位条件上，项目具备了借助西宁发展优势及西宁大规模市场的条件，能够吸引赴青海西宁旅游的客源市场过境西宁赴西藏旅游市场，以及西宁市的城市居民市场。

项目所在区域的资源优势坎布拉地区旅游资源相当丰富，包括坎布拉国家森林公园藏传佛教寺院李家峡大坝水库以及周边景点。

坎布拉森林公园与李家峡水库起形成碧水挟丹山，大坝锁黄河的壮美景观。

项目所在的坎布拉地区处于拉脊山支脉，由山地风蚀残丘山间小盆地相间组成，地层构成以红色砂砾岩为主，最高峰为申保山，海拔米，有景点多处，是以丹霞地貌佛教寺院为主体景观，并兼有宏大的李家峡水电工程，是个以观光旅游为基础，休闲度假宗教朝觐消夏避暑和科学考察兼备的旅游景点。

项目所在区域的旅游发展政策分析黄南州委州政府确立的北依西宁南望九寨的大旅游战略以及围绕个思路，依托两个区域，打造三大旅游品牌，开辟四条重点旅游线路，组织六个特色旅游民俗活动，建好七个旅游景区点，推出八大特色旅游产品的总体发展思路，坎布拉风景区的开发便因此成为了近期黄南州加快旅游业发展的重头戏，而其中坎布拉旅游的开发更成为了重中之重。

近期，黄南州委州政府提出了要将坎布拉李家峡的旅游开发按照青海省顶级旅游度假区的标准来打造。

类似开发方向产品市场供给状况从青海省大区域提供度假综合产品和服务看，目前还没有能够在市场上形成定号召力的项目。

青海贵德黄河生态文化旅游度假区是目前仅有的个省级旅游度假区，其主要产品是黄河生态观光温泉度假。

其客源市场以上为以西宁为主的省内游客，整体项目尚处在旅游度假区的初级开发阶段。

坎布拉顶级度假区项目目前具备了潜在的市场需求和市场规模基础，因此，在定意义上，该项目的开发必然能够在区域中保持领先，并能够引导区域内同类型项目开发。

项目开发战略项目发展目标国际知名的高原健康特色旅游度假区国际知名的高原户外运动旅游区国内知名的青海风情体验旅游区青海省重要的会议旅游生态型度假区青海省重要的劳动技能及干部再教育生态培训中心青海省第三大旅游品牌除青藏天路之旅青海湖外整体战略思路项目集观光体验休闲购物娱乐运动养生度假会议培训等多种功能于体，彰显坎布拉度假区的旅游核心吸引力。

在项目总体盈利方式上，实施以高端休闲度假康体保健综合服务及会议培训三大板块为主体的盈利结构体系。

项目中的各盈利板块构建大型产业链条，互相促进，互相支撑，滚动发展。

以细分市场为主要开发对象，以特定运营方式客户个性化服务为主要经营特色，以项目管理公司为主要经营手段。

项目总体定位项目开发定位彰显高原特色突出健康主题强化社区理念整合开发景点主题形象定位健康旅游社区高原度假秘境项目特色定位寻找人工与自然建筑与山水舒适与生态的平衡点，塑造项目核心价值项目体验定位从丹霞碧水诗画中惬意体验高原休闲新感受产品定位体验丹山碧水秘境中的健康快乐项目建设的综合意义项目经济效益总体分析坎布拉顶级旅游度假区所产生的经济效益，取决于其自身的盈利结构，也取决于各盈利领域的市场需求前景。

从这个角度出发，分析项目的盈利结构可知，坎布拉顶级旅游度假区具备以下几方面盈利领域会议和培训服务所产生的盈利，以及带来的相关商务经济盈利康体保健高原运动项目产生的盈利引导管理培训会展业等健康文化教育产业经营，实现创新盈利。

项目社会效益总体分析通过开发坎布拉顶级旅游度假区，弥补青海省缺乏顶级休闲度假场所之不足，为区域带来新的经济增长点通过项目的开发，推动改善黄河流域生态环境通过项目开发，解决当地部分人口就业，提升当地居民社会进步意识。

第三章市场分析产品市场需求分析坎布拉顶级旅游度假区项目融合高原特色生态文化民俗及风情，提炼文化艺术饮食和保健等多元精髓，灌入高原健康及快乐三大核心元素，重点建设康巴人的乐园生态型国际会议中心青海民族产业培训基地黄河水上俱乐部高原健康会所高原射箭运动俱乐部高原民俗趣味射箭园中华藏家乐等项目，为海内外游客打造个集高原风情度假黄河生态观光高原快乐休闲特色养生保健神奇风情体验魅力民俗活动高原户外运动顶级会议培训等多功能于体的大型综合高端旅游度假区，构建个高品位高规格高等级的超流旅游休闲度假中心，将为青海旅游塑造处新概