立交桥经济适用房和土地整治建设项目投资立项报告可研报告

国道渝合高速路从组团西侧过境。

距北碚城区公里，距重庆市中心公里，机场公里，火车站公里，寸滩港公里。

蔡家组团幅员平方公里，规划年城市建设用地平方公里，人口约万人，远期年规划建设面积平方公里，人口规模约万人。

第二地质地貌和气候条件。

组团位于四川盆地之东南部，属川东平等岭谷区。

前临嘉陵江流域，有大约公里长的沿岸线西靠中梁山山脉，大约有公里长的绿色走廊中部地势平坦开阔，海拔高度大多在米之间。

区内地貌为构造剥蚀残丘地貌，地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施重庆市主城区相北拓展的最佳用地空间。

地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩泥岩。

地质构造好，无重大滑坡等地质灾害发生，地震基本烈度为Ⅵ度，属般地震地区。

亚热带湿润季风气候，冬暖春早夏热多伏旱秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年均气温摄氏度，年降水量毫米。

无霜期较长达天。

由于受季风环流影响，降水年内分配不均。

月份降水量占全年的，暴雨多集中在月份，最大降雨量。

常年平均风速，最大风速。

组团东北侧临嘉陵江，区内冲沟发育，总体地形上有利于地表地下水排泄。

嘉陵江为该区骨干水系，属过境河流。

最大流量，最小流量，多年平均流量。

第四系土层中无泉点，地下水贫乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。

第四系土层为粘性土，属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。

水文地质条件简单。

第三蔡家组团发展优势。

优美的环境独特的景观丰富的旅游资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑和立足点。

具体说，其优势主要有区位优势。

蔡家组团位于渝北区北部新区沙坪坝区北碚区四区版图交界的枢纽位置，距江北国际机场寸滩港口龙头寺火车站分钟车程，市中心分钟车程。

环境优势。

蔡家组团西靠峰峦叠翠的中梁山脉，东接缙云山国家级自然保护区，碧波荡漾的嘉陵江环绕而过，植被覆盖面积在以上，空气质量优良，是重庆市主城北部重要的生态屏障。

建设优势。

土地性价比高，目前处于规模建设初期，土地成本较低是重庆主城北扩中难得的块宝地，极适于项目规划和开发工程地质条件稳定，无地质灾害隐患土地资源丰饶，形成天然的地质景观，具有园林景观开发价值。

交通优势。

条黄金水道嘉陵江贯穿南北，蔡家码头厂码头余家背码头等分布辖区，吨级的轮船可直达港口条铁路运输动脉遂渝高速铁路襄渝铁路横贯东西，与重庆最大的货运站重庆东站龙头寺火车站比邻。

条快速干道渝武高速公路中环快速干道外环高速公路贯穿组团，辅以国道，轻轨号线号线号支线。

比邻空港，距重庆江北国际机场分钟车程。

第四功能定位。

在重庆市城市总体规划中，蔡家组团的功能被定义为个以科技生态环保都市休闲商务型产业为主要发展方向，规模适中现代化的新城区，在众多组团中，蔡家组团的区位用地条件交通和生态环境都拥有明显优势，是城区的最佳拓展空间，是重庆经济建设的最好的西装料子。

它是承接北部新区主城区北碚城区的中心枢纽，主要承担中心城市的人口疏散部分公共服务功能和交通功能调整城市功能等。

蔡家组团作为主城外围个组团之，以其优越的地理位置和最佳的城市环境，被推进了建设的快车道。

根据组团的功能的总体定位，重庆市蔡家组团总体规划将组团的具体定位是，组团所在北部片区为重庆城市近期重点拓展区域，主要承接主城区疏散的人口部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术高档次房产高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。

其发展方向为三高，即高品质的居住和都市休闲区高科技含量的机电仪器仪表微电子产业区高规格的国际体育赛事会展和商贸金融区，使之成为重庆市最高档休闲商务新城区和重庆北部经济高地。

由此可知，组团功能功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地，产业上突出高新技术产业都市旅游休闲业会展节会业现代物流业房地产业等。

可以预见，在不久的将来，蔡家组团将建设城为座环境优美经济发达社会繁荣最适宜人居最具有活力和竞争力的生态花园城市。

第五的进入，又与组团整体建设进程以及收入流量等问题。

所以，三个子项目之间三个子项目与蔡家组团总项目之间在时间空间上是互含和对接的，其中，任何个方面发展滞后，都会影响整体的发展。

三溪口立交成为中环干道的交通瓶颈中还快速干道三溪口立交将要成为中环干道的交通瓶颈，据预测，到年三溪口至蔡家岗蔡家岗至三溪口蔡家岗至童家岩童家岩至蔡家岗高峰小时交通流量将在之间见表，年，达到之间。

中还快速干道三溪口立交子项目若不尽快上马，个交通阻塞的状况将很快发生。

表三溪口立交高峰小时交通流量预测表单位时间三溪口至蔡家岗蔡家岗至三溪口蔡家岗至童家岩童家岩至蔡家岗区经济适用房建设子项目该子项目将直接影响蔡家组团的建设进程。

若项目推迟上马，则其他项目的进入就会相应推迟，因为没有拆迁安置，建设用地就滕不出来，任何项目哪怕是公共资本项目都无法进入，且会产生民怨，为组团建设和发展设置了不良的社会氛围，拆迁居民妥善安置是组团建设稳进的保障。

区土地整治子项目与前述个子项目相似，若土地不及时整治，业主就不会进入，招商引资就面临障碍，同时，地价也起不来。

重要的是，土地不及时整治并挂牌交易，整个蔡家组团建设就没有收入来源，组团建设成为无源之水。

土地出让收益是组团经济发展的资金保证。

第章需求预测和拟建规模市场调查为科学地确定土地出让价格，我们进行了广泛的社会调查，重点考察了蔡家组团周边土地的均价，以市场价格为依据并结合土地整治费用确定整治土地出让价格。

与蔡家组团江之隔的北部新区高新区土地出让的均价为万元亩经开园土地出让均价为万元亩渝北区土地出让均价为万亩沙坪坝区土地出让均价为万亩作用。

蔡家组团基准基价按照级计算，商业用地为元平方米住宅用地为元平方米工业用地为元平方米。

蔡家组团今年拟出让土地的价格为万亩。

市场预测蔡家组团正处于建设热潮之中，倍受到投资商的青睐。

目前，系列的高端项目已经进入组团，如中安翡翠湖水天花园红鼎高尔夫球场等。

随着组团土地整治基础设施建设的完善以及中环干道轻轨号线等市级国家级基础设施项目的建成，蔡家组团将完全融入主城，土地需求也将稳步上升，地价将只升不减。

市场推销战略为确保土地升值，组团拟根据国家有关政策和法规的规定，按照建设用地二级市场的交易规则，采取曲径通幽的市场营销战略，其内容包括营造良好的投资环境，吸引更多的业主来组团创业定居。

组团将在北碚区委政府的坚强领导下，通过不断的组织制度创新，树立全新的管理理念，在提高办事效率服务精神正的外部性等方面狠下工夫，营造良好的投资环境。

打造生态绿色品牌。

充分挖掘和利用组团所在区域的生态景观资源，在建设过程中进步提高本区的生态景观价值，并加以全面宣传包装，来提升组团所在区域的环境美学价值，从而确保土地升值。

打科技文化品牌。

通过重点引进机电仪器仪表电子体育文化等项目，提升开发区整体的科技文化水平，以科技文化产业的发展吸引业主。

建设方案和规模中环干道三溪口立交桥子项目中环快速干道蔡家段西起三溪口道班南侧的渝合高速公路，中环线与渝合高速公路相交，形成该区互通式立交。

立交主线全长为，整个立交包括跨线桥中环线上跨匝道路线桥中环线上跨同心区路跨线桥，收费站处及长的主线道路立交工程共包括匝道条总长为。

排水工程管道总长箱涵长拱涵长。

照明工程全段设的路灯照明箱式变电站台，高杆灯套。

分区经济适用房建设子项目项目区位于蔡家组团个标准区的标准区，规划地块面积亩，建设用地面积亩，包括和四个地块，建筑面积，最高容积率，最低绿化率。

区土地整治子项目项目位于规划的蔡家组团个标准区的标准分区，整治面积亩，其中居住用地净用地面积亩，占，道路用的亩，占，绿地面积和体育用设施用地亩，占。

土石方量万方，整治区内道路全长米，标准路幅宽米，为城市次干道Ⅱ级，双向四车道。

本标准区规划用地布局结构是，以体育公园为核心，周边为生态居住和的布局形式。

项目区道路红线宽度分为主干道米，次干道米，支路为米。

第章工程建设技术方案中环快速干道三溪口立交子项目工程概要重庆市中环快速干道蔡家段西起三溪口道班南侧的渝合高速公路，中环线与渝合高速公路相交，形成本全互通式立交座三溪口立交。

立交主线全长为，整个立交包括跨线桥中环线上跨匝道路线桥中环线上跨同心区路跨线桥，收费站处及长的主线道路立交工程共包括匝道条总长为。

排水工程管道总长，箱涵长，拱涵长。

照明工程全段设的路灯照明箱式变电站台，高杆灯套。

技术经济指标见表设计依据城市道路设计规范公路线路设计规范。

匝道标准断面宽度单向单车道匝道总宽，净宽。

单向双车道匝道总宽，净宽。

表中环快速干道三溪口立交子项目经济技术表单位项目匝道宽度匝道长度最小半径最大纵坡最小竖曲线半径桥梁长度拆迁面积立交占地面积立交通行能力匝道匝道匝道匝道匝道匝道匝道匝道匝道匝道匝道匝道辅辅交通流中环线与渝合高速公路交于三溪口，为城市快速路和高速路的交叉，该立交交通流量定性分析如下四个主要交通流余家湾北碚，歇马悦来四个次主要交通流悦来北碚，双碑悦来其余皆为次要交通流。

桥型设计在渝合高速公路两侧修建两条辅道，将老三溪口立交各匝道改成与渝合高速公路的辅道相接，通过该辅导将新老立交有机地紧密联系在起，形成个功能强大的大型组合式立交。

设计采用字形立交。

对于高速公路的收费系统的改造，拆除三溪口立交现有收费站，在高速公路辅道的进出口分别设置个收费站。

分区经济适用房建设子项目项目概要蔡家组团经济适用房工程位于蔡家组团标准分区，规划地块面积约亩，规划地块建设用地面积约亩，包括和四个地块，最高容积率，最低绿化率。

管网项目区内管网包括动力线路输水管道排水管道燃气管道通讯线路。

根据蔡家组团建设总体规划，动力线路输水管道燃气管道通讯线路全部沿支干道掩设，全长米根据地形地貌，排水管道由北向南掩设，在居民点南侧建集中污水处理厂，经处理到达标后，经管道排入嘉陵江，管道长米。

技术经济方案根据建设部的有关规定，将人均住房面积规划为人，小区容积率为，绿化面积大于。

分区经济适用房建设子项目的技术经济方案分别用综合技术经济指标含期和期户型面积比例社区配套设施安置人口等加以表