顺天大厦建设项目投资立项报告可研报告

大东区内可臵换的与需重新盘活的工业用地有万平方米，水煤气电等工业用基础设施完备，有相当丰富的工业资源尚未得到充分利用。

区内有所大学两个国家级研究所以及众多的工业企业，培养和储备了大量专业技术人才，以及支专业素质高技术精湛的产业工人大军。

五人才资源大东区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近万，多所技工学校职业学校，每年可培养出可塑性极强的技术工人多名。

拥有各类专业技术人员万余人，是沈阳市科技人员最为集中科技力量最强的园区之。

项目建设地点项目位臵东现状住宅住宅南航空西路西傍江街北中学项目位置图项目在沈阳市大东区的位臵周边配套设施提高了项目的宜居性项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市内环线交通干道的滂江街北为沈阳市重点初中中学，正东为辽宁省重点中学沈阳市第高级中学周边有以东逸花园为首的等高档生活社区有世纪联华大型商业卖场西南面为距今已有百年历史万泉公园，园区内水面面积为公顷，草木繁茂。

项目所在地的自然环境优越，区位条件良好。

即将建成地铁提高了项目未来的发展潜力项目地块处于滂江街地铁站南延长线上。

目前，滂江街附近的星级宾馆只有黎明国际酒店，没有大型的商场和高档的写字楼，而这里将是地铁号线和地铁五号线的交会点，未来的商流客流量将十分巨大。

大东区将据此打造发展潜力巨大的滂江商贸圈。

沈阳发展规划为项目提供了无限想象空间根据沈阳市的发展战略，中捷友谊厂矿山机械厂都将搬迁至铁西新区，这就为地铁滂江站提供了广阔的空间。

在这里将建设义乌沈阳国际商贸城，义乌的商品将通过这里发往东北各地。

同时，在地铁滂江站东部将建设大型的商场星级的宾馆高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。

建设条件自然环境条件大东区位于沈阳城区的东部和东北部，位于北温带亚洲季风气候区的北缘，属受季风影响的温带半湿润气候。

据气象台年至年累计，市内区最高气温年平均为，最低气温年平均为，全年平均温度为，极端最高气温，极端最低气温。

市内平均降雨量为毫米，最多年降水量毫米年，最少为毫米年，降水日数历年平均是天，日最大降水量为毫米年月日，霜期开始于上旬，结束于月下旬，平均天左右，无霜期平均天左右。

其气候主要特征是冬寒时间较长少雪，夏季时间较短多雨，春秋两季气温变化迅速，春季多风，秋季晴朗。

工程地质条件该地段地处浑河南岸二级冲积阶地，地表为较厚的第四系冲积物，地基承载力较大，地下岩性稳定，季节性冻土层厚度约米。

经工程地质初勘，地基岩土稳定无不良地质现象，适宜工程建设，般多层高层均可采用常规桩基础。

基础设施条件随着道路的改建扩建和相新建，给水雨水污水电力电讯集中供热燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段，完全能够满足本项目的建设开发使用经营需要。

表项目建设具备的基础设施条件表类别容量或管线直径备注电力和线路可满足二级符合要求集中供热惠天热电供热管线给水沈阳东部水厂李巴彦供水管线电讯可满足中继线燃气的中压和低压管线市场分析沈阳市写字楼市场现状随着国家振兴东北的提出，沈阳是东北地区的经济中心，物资集散地，作为对城市的经济活动反应敏感的写字楼市场近几年有了很大的发展。

沈阳市建设现代化的区域中心城市的定位是写字楼市场发展的源动力。

写字楼市场的区域特征逐渐形成沈阳市写字楼现有项目主要分布于三个区域，即太原街商业区周边，如总统大厦中兴商业大厦写字楼海润国际等市府广场周边，如方圆大厦新基火炬大厦沈阳财富中心等三好街及青年大街带，如华新国际大厦中润国际百脑汇资讯广场等。

也开始出现了些至少在价格上可以与发达城市高档写字楼物业相当的项目，如总统大厦，方圆大厦等几个沈阳市场上的顶级写字楼，年租金己达到元平米。

而目前深圳市的顶级写字楼华润中心平均租金换算为年租金元平方米，地标性建筑地王大厦年租金也仅为元。

当然与全国几个发达城市比较的，沈阳的写字楼市场还是不成熟的。

从同价位产品质量比较，所形成的商务中心成熟度的比较，写字楼物业管理水平的差异等方面，都可以看出与北京，上海，深圳，广州等城市的相对成熟的写字楼市场的较大差距。

当然这是与沈阳的经济发展水平相对应的。

写字楼开发商大多都是本土企业但是与北京上海等发达城市中统业权写字楼物业大储蓄与投资水平社会消费品零售额等因子。

三社会因素社会因素是指个国家或地区的社会状况对房地产需求和价值的影响，其影响因子主要有政治安定状况社会治安程度城市化水平商业房地产投机等。

四人口因素人口因素是个国家或地区的人口状况对房地产需求和价值的影响，主要有人口数量人口素质家庭人口规模等因子。

五心理因素房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系的反映，而价值的形成则是由人这主体完成的。

在这过程中，人的心理因素对房地产需求和价值的影响是不可忽视的。

影响房地产需求和价值的心理因素主要有购买与出售心态欣赏趣味消费时尚攀比心理价值观念等因子。

六国际因素房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。

国际政治环境国际经济状况地区紧张或军事冲突贸易关系与竞争状况等，都将明显影响我国的房地产市场需求和房地产价值，随着全球经济体化，这些影响因素将更直接更明显。

区域因素区域因素是指写字楼所在市场和地区的特性对房地产需求量和价值水平的影响因素。

相对于般因素而言，区域因素的影响范围要小，般影响到个城市或城市的部分，也可能影响到多个城市，尤其是影响到大城市周围的卫星城镇。

影响写字楼需求和价值的区域因素主要有商圈规模商服繁华程度交通条件等。

商圈规模自然形成，市民商家所公认的商业集中区域，确定为商圈。

商圈规模的大小将直接影响商务客流量的大小，进而影响其价值。

商圈确定是商业房地产投资中非常重要的个环节。

影响商圈规模的因子有商圈范围的大小级别总体规划发展历史商圈内居民的消费水平人口数量等。

二商服繁华程度商服繁华程度是指个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影响程度。

商服繁华程度与个城市的城市性质规模人口数量经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区的物质流信息流和人流通量，从而影响到所在地区的商业房地产价值。

影响商服繁华程度的因子有商业街的道路类型所有商店的总营业面积商店的档次商店的数量及经营业态大型购物中心的个数名特商店的家数金融机构数量娱乐中心的数量及档次人口流量治安状况等。

三交通条件交通条件是指个城市或地区的交通通达程度。

交通条件的优劣将直接影响城市人流物流的通达性及其交通运输成本包括交通时间，明显影响人们的出行，从而影响商业房地产需求和价值。

影响交通条件的因子有交通流量公交站点密度公交线路数道路通达程度等。

个别因素个别因素指具体影响宗写字楼需求和价值的影响因素。

这类因素对房地产市场的影响程度和影响范围最小，但对具体商业房地产的影响却是最直接最具体。

影响写字楼需求和价值水平的个别因素包括物理因素和交通便捷度。

资源因素资源因素是写字楼宗地本身的条件，包括所处地段地块位臵地块规模临街宽度临街深度容积率建筑密度建筑物面积层高层数停车场状况基础设施状况等。

二交通便捷度交通便捷度有别于区域因素中的交通条件，它主要指具体宗写字楼地产的交通便利程度。

影响因子有地块距地铁车站主要公共站点的距离及便捷程度。

项目分析分析简介是种分析方法，用来确定项目本身的竞争优势，竞争劣势，机会和威胁，从而将项目的战略与内部资源外部环境有机结合。

因此，清楚的确定项目的资源优势和缺陷，了解项目所面临的机会和挑战，对于制定公司未来的发展战略有着至关重要的意义。

其中，是内部因素，是外部因素。

按照项目竞争战略的完整概念，战略应是个项目能够做的即组织的强项和弱项和可能做的即环境的机会和威胁之间的有机组合。

分析的步骤罗列项目的优势和劣势，可能的机会与威胁。

优势劣势与机会威胁相组合，形成策略。

对策略进行甄别和选择，确定项目目前应该采取的具体战略与策略。

图分析步骤优势项目地块正处于滂江街地铁站南延长线上。

目前，滂江街附近的星级宾馆只有黎明国际酒店，没有大型的商场和高档的写字楼，而这里将是地铁号线和地铁五号线的交会点，未来的商流客流量将十分巨大。

大东区将据此打造发展潜力巨大的滂江商贸圈。

地理位臵优越顺天大厦位于滂江街上，是城市交通内环线的主干道。

该地区处于市中心商业区中街的边缘，是城市中心次热点的地理位臵，又处于规划中极具发展潜力的滂江街商贸圈的上游，依繁华存在，享都市宁静。

二绿化与景观顺天大厦地处老生活区，在景观方面似乎没有什么优势，但大厦正处于万泉公园北面，登高远眺，密集而有序的绿化景观便展现在眼前。

三成熟的环境配套顺天大厦的周边过去是老城区的传统小商业，经过近几年现代生活区的开发，现代商业已经形成而这里的文化氛围是久已形成的，有省市的重点学校专业医院国家重点研究所等邮政银行商业宾馆和商务公寓等环境配套逐渐积聚和发展起来。

深厚的文化积淀雄厚的科技实力完善的基础设施，可满足多方面需求，形成良好的投资创业环境。

四市区两级政府的战略规划在未来城市战略规划中，这里是沈阳市东部的新兴商贸圈，是沈阳市的又个商业集散地。

大东区结合地铁建设提出带三圈的规划，滂江街站口的商贸圈，将建设大型的商场星级宾馆高档写字楼，充分发挥向四周辐射的功能，使这里成为现代商贸圈。

顺天大厦的开发建设必将成为这里的亮点。

五项目的建筑质量和内在环境发展商丰富的开发经验，严谨的施工管理，先进的建筑技术，低能耗的功能设计，楼宇智能化的引入，生态环境的构建，是项目的质量保证和内涵所在。

劣势没有形成规模效应项目建筑面积不足万平方米，规模较小。

二临时停车受到限制由于临近线马路，临时停车量有定局限。

三商住氛围不明显目前项目区域内未形成成熟的商住氛围，是销售不可忽略的难点。

四公交线路较少大厦前的公共交通线路仅有两条，而其他公共交通线路距大厦有超过步行五分钟以上的距离，对商住有定影响。

机会地理位臵具有发展潜力顺天大厦是位于地理位臵极具发展潜力和投资升值空间的多功能建筑。

二项目顺应建筑潮流顺天大厦是具有高品位高素质高智能高质量低能耗的生态建筑。

三项目适应办公居住需求顺天大厦在空间划分上的灵活性，即同楼层中单元格局的处理可按需间隔，以适应不同买家的规模需要单元内可适应族的家居多功能化，办公居住厨卫可自主分隔和组合。

顺天大厦