苏州欧尚合资超市有限公司项目投资立项报告可研报告

外商投资商业企业试点办法要求开设家以下分店包括家的合作商业企业和连锁方式经营的便民店专业店专卖店，中国合作者出资比例应不低于。

本项目中方合作者南光进出口有限公司出资比例为，符合外商投资商业企业试点办法中的有关要求。

经营组织方式零售合作宗旨引进法国欧尚集团公司先进的营销技术和管理经验，利用苏州工业园区良好的投资环境和苏州工业园区南光进出口有限公司在贸易供货渠道人力资源等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。

同时通过本项目的实施，推动苏州商业同国际市场接轨，促进苏州商业向现代化水准发展，扩大苏州产品出口，以适应苏州这个历史文化名城国家级旅游城市的发展需要。

合作期限年，合作公司营业执照签发之日起计算。

出资期限甲乙双方在合作公司营业执照签发之日起天内各提交其出资总额的，计万元人民币其余在取得土地使用权证和建筑许可证后天内提交完毕，计万元人民币。

利润分配按合作公司的合同进行分利。

财产处理合作期满，合作公司应依照中华人民共和国的有关法律和法规进行清算。

清算后的财产，按合作公司的合同规定进行分配。

三可行性研究报告编制依据项目单位委托江苏省工程咨询中心编制苏州欧尚超市有限公司可行性研究报告的委托合同国家经贸委外经贸部关于外商投资商业企业试点办法国家经贸委关于编制外商投资商业项目可行性研究报告代项目建议书有关问题的通知国家省市有关统计调查资料项目单位提供的有关资料国家有关设计规范标准表四可行性报告主要研究内容根据国家关于外商投资商业企业试点办法及关于编制外商投资商业项目可行性研究报告代项目建议书有关问题的通知要求，项目可行性研究的主要内容包括项目建设的必要性项目的市场分析项目经营主要内容建设选址及建设条件分析总投资估算及经济效益分析评价等第二节合作项目主要技术经济指标该项目主要技术经济指标见表。

项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注经营场所规模总占地面积总建筑面积其中超市卖场二经营规模零售万元正常经营年出口万美元正常经营年三劳动定员人四项目总投资万元合万美元固定资产投资总额万元合万美元其中建设投资万元合万美元建设期利息万元合万美元流动资金万元合万美元续上表序号指标名称单位数量备注五年总成本费用万元计算期年平均六年销售税金及附加万元计算期年平均七年利润总额万元计算期年平均八主要财务评价指标全部投资财务内部收益率评价基准所得税前所得税后全部投资回收期所得税前年含建设期所得税后年含建设期长期借款偿还期年含建设期第二章项目背景及必要性第节项目背景随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域吸引外资进入了个新阶段。

年月，我国政府出台了关于商业零售领域利用外资问题的批复的文件，批准在北京上海天津广州大连青岛等个城市和个经济特区进行中外合资合作零售企业试点。

在此之后，国家又采取了系列新的改革方案年月，国务院在有关文件中第次同意将物资供销，即生产资料批发领域列入对外开放的范围年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰日本两家外商在北京进行连锁商业试点年月，外商投资产业指导目录中，又将商业零售批发和物资供销从以前的禁止类列入现在的限制类，允许有限度地利用外资。

因此，越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。

在进入的外商零售企业中，有大型综合超市如法国家乐福美国沃尔玛仓储式会员店如德国的麦德龙荷兰的万客隆便利店如日本的罗森超大型购物中心如香港特区的新东安百货商品批发集散中心如香港特区的利联仓行标准化食品超市如日本的友谊西友超市等。

超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。

它是种现代化大型商业形态，具有自选购物流通成本低节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。

据统计年美国种零售业态中，超市销售额以的比例而高居榜首百货仅占，同年日本各种超市销售额也占便利店占，百货店占。

因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。

当前，许多著名超市公司如德国麦德龙美国沃尔玛法国家乐福等纷纷的较大型商场个，批发零售贸易饮食网点万家，从业人员万人。

该规划明确提出要在工业园区建立类城市商业中心，到苏州工业园区去投资商业企业符合苏州城市和商业发展规划的要求。

二工业园区投资环境苏州工业园区是由中国和新加坡两国政府间最大的合作项目。

按照园区总体规划，平方公里的中新合作开发区域要分三期用年左右的时间吸引外资亿美元，项目建成后，苏州工业园区将成为个有万居住人口，集工业居住商业以及各种文化康乐设施为体的，经济兴旺人民安居乐业管理井然有序环境优美清新两个文明高度发展的新园区。

自年开发建设以来，在国家省各级领导和各有关部门的关心帮助下，经过中新双方的共同努力，园区的开发和建设取得了令人瞩目的成就。

到年底，全园区累计实现合同外资亿美元，实际利用外资亿美元，批准外商投资企业超过家，名列世界强的著名跨国公司已有家在园区投资，单项平均投资超过万美元，其中超亿美元的项目有个。

国务院关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复中明确指出原则同意今后逐步在苏州工业园区内设立外资中外合资的金融机构和中外合资合作商业零售企业，目前园区规划部门已经在商业规划区内划出最好的地块供外商投资商业零售企业。

目前苏州工业园区已全面完成了中新两国政府联合协调理事会确定的首期发展目标，初步形成了与国际经济发展相适应的流投资环境。

为适应苏州商业发展的总体目标，苏州工业园区制订了当前的商业发展重点。

决定重点发展连锁经营仓储式商场专业店等。

使苏州工业园区的商业销售额在全市消费品零售总额中有较大幅度的上升。

同时，积极引进外资，投资举办商业企业或嫁接现有内资商业企业合资合作，进步促进全市商业的对外开放和提高现代化经营管理水平。

从远期发展和当前状况来看，苏州工业园区都具有较好的商业投资环境。

表第二节消费市场分析苏州整体消费环境苏州目前超市业的发展规模存在较大的市场容量超市作为商业领域的新型业态，在其他大中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。

但在苏州市尚未能得到充分发展，苏州市超市存在较大的市场容量。

目前在苏州的连锁业中，形成规模，具有定实力的超市主要有美佳百汇和华润三家连锁超市公司主要经济数据表详见表。

苏州超市业目前的规模尚不能满足苏州市社会经济日益增长的需要。

苏州主要超市经济数据览表项目名称单位美佳百汇华润分店数量个资产额万元营业面积配送中心面积销售额年万元年万元年利润万元资料来源苏州利用外商投资发展商业总体规划苏州居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的发展空间苏州市统计局的资料显示，年苏州市人均可以支配收入为元，全市城乡居民储蓄余额亿元，人均储蓄额元。

由此可见，随着经济的发展苏州市的人均购买力已有了大幅度的提高。

需要指出的是由于苏州下辖的六个市均为全国经济综合实力百强县，其人均收入和苏州市区不相上下，且有双休日进城购物的习惯，再加上外地流动人口和集团购买力等，苏州市的现实社会购买力及购买力潜力较大。

年苏州人口人均收入和人均消费支出及今后年的预测。

详见表表表苏州人口人均收入和人均消费支出现状及年预测表年份项目单位全市人口万人市区居民人均可支配收入元农民人均收入元市区居民人均收入元资料来源苏州利用外商投资发展商业总体规划从发展的观点看，伴随着苏州经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。

收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。

预计年年市区居民生活费收入及总收入等情况详见表。

年年市区居民生活费收入及总收入等情况表年份项目市区居民人人均生活费年收入市区期末人口数市区居民生活费年总收入亿元金额元年增长率万人年增长率资料来源苏州市商业九五计划和年长期发展规划二苏州工业园区消费环境苏州工业园区目前尚无大型超市等商业网点苏州工业园区开发建设年来，在首期开发区内相继建成了各类住宅商贸和公益设施建筑万平方米，以及批商店宾馆学校银行医疗诊所和具有综合服务功能的邻里中心。

目前园区常住人口已超过万，再加上附近的里河东环东港宏葑徐家浜杨枝塘等新村小区人口将更多。

随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在园区和古城区的交界处建个大型超市不仅可以弥补这区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合园区发展的需要和国务院对苏州工业园区建设有关批复的精神。

苏州工业园区市场消费潜力较大根据园区发展规划要求，到年，将形成规模用地平方公里，人口规模万，环境优美的高新技术开发区。

根据中国新加坡苏州工业园二期建设指导详细规划，中新合作园区最终用地为公顷，人口达万人。

近几年内将有大批大型工业企业和大量人口进入苏州工业园区同时年月后，娄葑跨塘斜塘唯亭胜浦五个乡镇分别从郊区和吴县划归苏州工业园区管理，其在开发区以外的用地作为园区周边地区的性质存在，范围约平方公里，根据其后制定的苏州工业园区周边地区五乡镇乡镇域规划，远期发展规划年其镇域人口从年的万人增加到万人，其中镇区人口为万人。

本超市拟建在苏州工业园区与苏州古城区的结合部，周围三公里范围内即有常住人口近万。

随着园区的开发建设，古城区人口向园区的迁移，该地区的人气将越来越旺。

按年苏州市人均生活消费品支出元计算，加上流动人口，本区域的年消费品销售总额至少在亿，具有相当可观的潜在的市场购买力，是开办大型超市的有利市场因素。

三欧尚超市的市场竞争优势欧尚超市商品供应优势随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。

国内名优新特产品和三资企业产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。

为确保名优产品的供应，欧尚集团在上海专门设立了采购中心，负责欧尚集团在中国超市商品的统采购，由于欧尚集团市场采购力较强，进行商品统采购可使商品的采购成本大大降低。

同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此欧尚超市的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。

此外，由于欧尚集团公司是家跨国商业集团，在美国墨西哥阿根廷葡萄牙波兰意大利西班牙匈牙利泰国等国均有自己的分店和采购中心，形成全球性超市连锁经销网。

本项目所需国外商品将通过欧尚集团公司