1、“.....土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金项目财务评价和国民经济评价的各项财务指标均较好，经济上可行项目具有较强的抗风险能力项目拆迁安置完成和后续建设具有明显的社会效益，能够得到社会和政府的大力支持。第二章市场分析西安市莲湖区概况莲湖区是古城西安的中心城区之，是驰名中外的丝绸之路的起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。莲湖区经济实力概况为加快实现区域经济的跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设经济强区和谐莲湖的奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了线五区四平台的经济发展思路,加快对莲湖区的改造步伐。年莲湖区生产总值实现亿元，标志着莲湖区经济规模再上个新台阶，其中第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长。年，莲湖区财政收入达到亿元，较年净增近亿元，增幅为，地方财政收入总量位居西安市区县之首规模以上工业总产值固定资产投资额社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要经济指标位居西安市前列。截至年月底......”。

2、“.....总量位居全市第二社会消费品零售总额完成亿元，达到近年来的最好水平规模以上工业增加值累计实现亿元，绝对量位居全市第。莲湖区科技文化概况该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区,区内有大中专院校科研院所多个。区内文物古迹众多，旅游资源丰富。境内有个王朝遗留下的古建筑古墓葬古石刻等文物古迹处件，其中属国家省市级重点保护古迹纪念地处。随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略的深入实施，莲湖区迎来了前所未有的发展机遇。古代文明与现代文明交相辉映所显现出的区位优势后发优势人文资源优势土地资源优势，为莲湖经济的快速发展提供了强劲的动力。西安市莲湖区土地市场分析随着西部开发战略的深入实施，城市人口的增加，城市化工业化进程的推进，西安市建设用地需求量的急剧扩张，西安作为西北地区绝对的中心城市，深受建设用地短缺的困扰。总体来看，西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求的状态。虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大对闲置土地的清理，但随着可开发用地逐年减少......”。

3、“.....将继续提升市场对土地价格上涨的预期。与此同时，城市市政基础建设及城市环境的改善，交通干道辅助道路的拓宽改造和修建，以及绿地珠江金地复地等越来越多实力雄厚的外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。莲湖区通过近几年的迅速发展，我们认为，由于在此项目的周围没有成熟的商业，物业等等，如果更好的利用这块土地，也会提升周边土地的价值，带动整个莲湖区的经济发展。目前该区域可供开发的像环城西苑环境改造项目三期这样大片的土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好，周边交通便利，拥有极佳的区位条件和文化氛围。本项目进行拆迁安置完成后的后续建设将建成环境优美安全舒适的集生态商业休闲娱乐为体的高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大。西安市莲湖区商业市场分析莲湖区是西安市面积最大的中心城区，辖区内不仅制造业印刷业等产业发达，而且商贸繁荣兴旺，尤其体现在市内的区域，是西安市新兴的大型商贸区。在线五区四平台的发展思路上......”。

4、“.....优化了区内城市空间和产业布局，促进了区域经济的进步发展。是大兴路板块。莲湖区将在至年内，通过土地整理储备，盘活该区域平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实力的房地产企业入区开发，形成以高端住宅机电产品及酒店餐饮等商贸业为主体的区域经济增长极。二是大唐西市板块。大唐西市是国内唯在唐长安西市原址上重建的以盛唐文化丝路文化为主题的国际商旅文化产业项目，项目开发将分两期进行，期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆国际古玩城等，工程占地亩，建筑面积为万平方米二期为丝路文化风情板块国际商务文化交流板块大型现代住宅板块等，工程占地亩，建筑面积为万平方米，整个项目将于年全部完工并投入使用。三是历史街区板块。莲湖区是个回汉民共居区，回坊等历史街区的民俗餐饮文化与其他项目相比，本项目位于环城西路和环城北路交叉处，比邻古城墙护城河以及环城西苑二期，具有得天独厚的区位优势。规模项目占地面积大，可以通过富有创新性的规划和园林设计将项目本身规模优势进步发挥，着力打造绿色文化生态综合社区......”。

5、“.....以及广泛的社会关系，同时拥有较强的资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具备较强的土地成片拆迁基础设施建设招商引资和运营能力。商业氛围项目所在地域比邻市中心安定门等商业圈，随着项目拆迁完成和后续建设将使项目周边生态文化氛围更加浓厚，从而能更加凸显项目本身的商业优势。劣势分析区域形象周围环境与整体氛围不是很协调，但随着城市规划及改造，该影响将逐渐消除文化氛围城西教育文化氛围较为欠缺，但是随着城西进步发展这点可以得到有效规避拆迁安置涉及大量的拆迁安置和补偿，工作进展中将会遇到定的阻力，由于该区域人口密度大，建筑密集，需要搬迁相当数量的商户居民和租赁户，拆迁安置工作存在定的困难，但是投资商在采取积极的措施来落实拆迁安置协议的签订。机会分析本项目存在着以下发展机会政府支持该项目是西安市的重点项目，项目建成对提升城市的总体形象，改善人居环境，改变区域面貌有着重要的作用......”。

6、“.....并且召开了西安市人民政府专项问题会议，政府相关部门将大力支持项目的建设。发展潜力城西位于陕西线两带发展战略的中心位置，有大的格局，比邻城市中心，并将随着西咸体化地发展而发展，该区域具有较大的发展潜力，可极大地吸引客户的关注，提高该项目的知名度。需求随着社会的发展进步，市民对绿色健康文化环境的需求较为迫切，本项目拆迁完成后的开发建设将定位成集园林景观文化展示商业服务餐饮娱乐古城保护城市防洪等系统为体的城市精品景观带，满足市民对绿色健康文化环境的需要。遗址保护西安将结合明城墙遗址护城河和环城公园建成城墙遗址公园，并将其做大做强，兼顾遗址的保护和旅游产业的发展本项目紧邻城墙遗址公园，拆迁完成后项目的开发建设将与城墙遗址公园相辅相成，存在着较大的发展机会。威胁分析竞争项目周边还有些零散的土地出让资源，对本项目构成定的威胁。但是本项目是区域内最大的块优质土地资源，在市场需求方面本项目的定位较高，预计周边零散土地资源对本项目的威胁会较小。成本拆迁安置具有定的不确定因素......”。

7、“.....可能会对项目成本产生定的影响，但可以在拆迁安置前通过签订相关合同来规避。结论与对策通过以上分析，我们已经能够清晰地看到，该项目所面临的优势劣势机会分析以及相对应的对策分析，最后根据列出的对策分析汇总如下时机策略利用政府的政策引导，在城西发展的大好时机下，把握市场，着力打造绿色文化生态综合社区，加快建设和推广速度。竞争策略最大化的发挥项目所在区域的价值争取在区域层面竞争中脱颖而出推广策略在招商引资上，大力宣传项目优势和重大的发展机遇，全力吸引国内外知名商业和旅游地产开发机构。典型案例分析西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求的状态。根据年统计资料，总体土地价格较年上涨，其中居住用地上涨至年底，因为供应量不足，土地价格的上涨更趋强烈年，西安市共招拍挂供地亩，实现土地毛收入亿元，土地平均价格进步上升。虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大对闲置土地的清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量的持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨的预期......”。

8、“.....选取的典型案例如表所示表典型案例对比表序号地块位置土地价格万元亩规模总面积成交日期唐延路亩年西稍门亩年东大街以北亩年价格定位本项用地的价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例确定修正因素计算修正系数确定案例权重计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。选择可比案例从典型案例中选取与本项目在用途功能较为接近的三个地块作为可比实例。修正因素的确定三个案例与本项目在整体状况功能上上比较接近，但在以下方面存在差异区域因素交易情况交易时间个别因素。因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。计算修正系数修正系数的计算方法如下每个因素的取值以项目为基准值计算，案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同案例各修正因素系数的乘积......”。

9、“.....对各案例的权重确定如下唐延路西稍门东大街以北比准价格的确定根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下案例比准价格万元亩案例二比准价格万元亩案例三比准价格万元亩项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上五个案例的比准价格的加权平均，计算如下项目比准价格万元亩依据以上计算结果，综合考虑市场行情销售状况和销售策略，本着安全性保守性的原则，确定本项目土地出让价万元亩。拟建项目定位产品定位项目内涵包括地上建筑物和构筑物的拆迁安置补偿，以及场地平整。拆迁完成和场地平整后项目建设将定位于集园林景观文化展示商业服务餐饮娱乐古城保护城市防洪等系统为体的城市精品景观带。项目价格定位详见本章节。客户定位级目标国内外知名商业和旅游地产开发机构二级目标西安市知名商业和旅游地产开发机构。形象定位项目拆迁安置完成后的后续建设定位于环境优美安全舒适的集生态商业休闲娱乐为体的高品质城市综合景观生态区。第三章项目用地现状及拆迁安置方案土地调查项目占地面积为亩，南起玉祥门......”。