厅忽略了以下成本费用有线电视收视费网络使用费办公费用绿化费用等。收入预测客房收入日期客房数量平均入住率平均房价月均营业收入年均营业收入元元淡季平季旺季总额客房的房价及入住率根据周边市场的状况调整为以上数据，根据青岛市的旅游整体淡季每年的月，共个月旺季每年的月到月，共个月，平季每年的月，月，次年月，月，共个月将酒店的淡季确定为个月，旺季确定为个月计算。根据酒店行业同类型酒店的行情，将客房的毛利率确定为，因此客房的平均年毛利为元。餐饮收入二楼刚改造成早餐自助，目前没有餐饮可提供。但以后可以提供午餐及晚餐，预计上座率及收入状况如下类型餐位数量个时间段上座率人均消费元月均营业收入元年均营业收入元自助餐厅午餐晚餐西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额餐饮部分根据酒店行业同级别酒店的行情，将餐饮的毛利率确定为，因此餐饮的毛利为元。租赁收入出租地方单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂地下中餐厅地上餐厅二期层酒店大堂总额鹰谷万怡酒店提供了上面的数据，根据周边相关租赁市场的调查，将上述数据需调整到原始数据的才符合此物业市场的租赁行情，调整后的租赁收入为元。会议收入月平均万年平均万成本费用预测营业费用占营业收入的百分比项目费用万元每年人力资源费用工资福利水费电费市场营销费用工程维护费用税费总费用鹰谷万怡酒店管理方所提供的酒店营业费用见附表，根据青岛市同类型酒店的调查以及酒店行业的运行规律得出费用占营业收入的比例如上表，据此推算出酒店营业费用的总额为万元。税前利润预测部门营业额毛利额营业费用税前利润客房餐饮租赁会议六结论依据鹰谷万怡酒店提供的数据而知，酒店目前有多万元的应付货款，除此之外鹰谷万怡酒店没有其它负债。业主方主要倾向于对外租赁，租期年。本方案预测租赁后年的收益，税前利润为万元。由于距鹰谷万怡酒店米的维多利亚酒店的开业，必然再次分割市场，酒店周围未来五年内竞争更加激烈，酒店收益上升空间较小。综上所述，建议本项目最高租赁费用为每年万元，可接受租赁费用为每年万元。项目概况及背景青岛鹰谷万怡位于青岛市市南区湖南路号，年开业，年局部装修，酒店隶属于青岛鹰谷怡式置业有限公司，是南非鹰谷国际控股公司在青岛的开发项目之。青岛鹰谷万怡酒店总建筑面积约平方米含临建，期建筑平方米，地上十三层，地下二层，功能分布为地下二层为酒店泵房员工宿舍员工更衣室员工洗澡间和员工餐厅区，地下层为中餐厅包房和中西餐厨房以及冷库区，现外包经营，地上层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮,三至十层为客房部分。客房区房间数间套，普通标间间高级标间间，房间配置电脑大床房间高级大床房间家庭套房间高级套房间行政套房间复式套房间房间残疾人房间女士房间十种房间类型，因酒店是在公寓楼的基础上改造而成，所以同类型房间大小不。餐饮区，中餐厅已出租设有间包房其中地上层有特大包房间，小包房个地下层间餐位大包房间餐位包房间餐位包房间餐位包房间餐位包房和个核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,餐位包房组成及可容纳多人的零点大厅，在十二大床房有海景房阳光餐厅房间设施设备般海商务酒店米阳光餐厅主要经营自助早餐，餐位数，可以观海标准间能观海酒店服务般青岛贝蒙特宾馆约米客房套经营自助早餐，餐位数标间房价较便宜地理位置优越服务般设备设施较差没有会议室维多利亚广场约米酒店式公寓层，中庭会所层餐饮二楼中餐厅地下室第层美食城停车位个，地下个，地上个在建服务功能齐全地理位置优越在建二餐饮序号店名距酒店距离米人均消费水平优势劣势勇丽美食海鲜城元中高档装修服务比较周到，能够注意细节菜品质量较好停车方便位于青岛市公安局对面，地理位置优越餐厅主要经营海鲜，菜品种类少，特色不明显宴会包间客人点菜不够方便。加州风情酒店中高档餐饮餐厅经营面积较大酒店中餐厅融海鲜粤菜鲁菜为体。服务水平般肯德基元装修较好，服务质量标准出品速度快，食用方便品牌深入人心，被大众接受规模较小产品模式化，种类口味单除此之外，周边还有栈桥湾酒店金丰来酒店，中天酒店等酒店，这些酒店规模小客房间以内，服务水平较差，设备设施般，服务人员素质较低。还有许多社会餐饮，规模较小，主要是家庭式管理方式，故未纳入对比范围。四分析根据以上分析，从酒店的经营环境竞争对手来看，该项目存在以下优势及劣势优势地理位置优越鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。紧邻青岛火车站，处于中山路商圈辐射范围内，共多路公交车在此经过，其中包括机场专线。毗邻栈桥风景区，主景点有小青岛天主教堂民俗博物馆教堂原德国总督大楼等。酒店功能齐全鹰谷万怡酒店处于正常营业，拥有间客房，餐位的中餐厅，餐位的西餐厅，餐位的红吧，个会议室，餐位的大堂吧，并有员工餐厅员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配套设施相对完善。二劣势周边环境嘈杂，聚客能力差虽然鹰谷万红吧午餐晚餐总额西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额年平均收入租赁收入年出租区域单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂,地下中餐厅,地上餐厅总额酒店大堂,地下中餐厅,地上餐厅总额会议收入月平均万年平均万年度会议收入经营成本费用鹰谷万怡的经营成本费用只有年的数据，以下数据部分是根据酒店管理方提供的数据所得，而低值易耗品市场营销工程维护费用是根据般三四星级酒店的费用所占收入的百分比所推算出来的。营业成本占营业收入的百分比项目费用万元每年其中人力资源费用工资福利低值易耗品营业用低值易耗品客人用低值易耗品和清洁用低值易耗品二营业费用万元其中水费客房水费餐饮电费空调锅炉照明电梯等市场营销费用工程维护费用三综合税费总费用客房平均总营业收入万元餐饮平均总收入万元会议收入万元总收入利润分析营业额成本费用税前利润所得税税后利润利润率二经营收益预测根据鹰谷万怡的历史数据及对青岛市和酒店周边市场进行调查，做出以下预测酒店的所有可出租区域在合理价格范围内可以出租通过加强销售提高定的客房出租率工资总额不变会议收入提高不多餐饮由于酒店所处地理位置及周边竞争环境，上座率可提高的程度不大，尤其是十三层的红吧及十二层的西餐层十未按时出具查证结果，由大区提报文件说明及见证性材料到销管中心，由销管中心转发客户服务部进行协调解决。查证要求窜货产品批次查证和分仓发货暗记拥有同样效力，具体查证要求如下市场必须在收货当日将窜货产品信息发至大区大区接到窜货产品信息后，小时内录入系统窜货产品信息录入查证系统后，物流查证事业部发货查证回复不超过小时，分仓发货产品查证回复不超过小时大区接到物流查证结果后，小时内回复被窜货市场，并立即联系窜货方在日内结案完毕。同时，被窜货大区必须将窜货信息提报给经销商管理部备案，如大区未及时向经销商管理部通报窜货查证结果，对大区经理进行考核过期产品，公司不支持查证。窜货判定判定依据如下同批收货的窜货产品查证出多个窜货市场，如有个或以上批次属于个市场，则该批窜货产品均由该市场结案如属多个市场，则按窜货数量比例结案运输车辆配送中心参与窜货，责任主体为物流部门，由物流管理部追踪物流公司处理直至结案同批次涉及多个市场窜货，每个市场按次窜货激励。窜货结案大区和窜货经销商必须积极主动处理窜货，认真核实清点窜货产品。跨区域窜货大区经理必须协助参与结案，要求如下窜货方接到通知后，必须在日内窜货结案完毕。未及时结案，公司对窜货单品品类进行停货处理逾期日内处理，窜货经销商按窜货货款向被窜货经销商缴纳滞纳金。若日内未结案完毕，公司直接对窜货经销商全品停货，扣除所有费用保证金并终止合同跨区域窜货单次超过件，窜货大区经理必须亲自带领窜货经销商到总部销售管理中心协调处理窜货，并汇报窜货原因及后期管控办法，杜绝窜货再次发生物流回复的查证结果是唯窜货判定依据，窜货方如对查证结果有异议，小时内向大区提供相关证据申请重新查证，逾期反馈无效结案价格以市场收货凭证表为准结案后，窜货双方填写将市场结案证明须由窜货双方负责人和城市经理签字，并于当日传回大区录入系统临期产品结案，由窜货经销商直接按零售价将产品货款转至被窜货经销商，窜货产品由被窜市场直接销毁窜货经销商打款结案后，必须在日内将窜货产品收回，逾期视为自动放弃收回窜货产品，由被窜货市场自行消化窜货结案后日内，大区必须出具对窜货经销商及城市经理的考核通报，并传阅到经销商管理部由经销商管理部第时间进行全国通报窜货结案后日内，窜货经销商必须将窜货考核款打入大区决策委员会账户。未按时打款，公司对窜货经销商进行全品停货至打款完毕。大区与公司财务部门监督款项入账，即时将打款入账信息向经销商管理部备案，并月度向销售管理中心公示账户账目窜货管控措施大区之间成立窜货管控小组，每月上旬以会议形式相互通报跨区窜货处理落地情况，促进窜货结案。小组相互通报本区域次月活动规划内容，做好窜货防范前期工作。小组分配如下组组长粤海大区经理，组员湖南湖北闽赣二组组长江苏大区经理，组员上海浙江安徽河南三组组长北京大区经理，组员津冀山东辽蒙东黑吉四组组长川藏渝大区经理，组员云贵广陕甘宁青晋蒙西。窜货保证金缴纳缴纳主体和时间缴纳主体个合同期内有窜货行为的经销商签订销售合同后的新经销商。缴厅忽略了以下成本费用有线电视收视费网络使用费办公费用绿化费用等。收入预测客房收入日期客房数量平均入住率平均房价月均营业收入年均营业收入元元淡季平季旺季总额客房的房价及入住率根据周边市场的状况调整为以上数据，根据青岛市的旅游整体淡季每年的月，共个月旺季每年的月到月，共个月，平季每年的月，月，次年月，月，共个月将酒店的淡季确定为个月，旺季确定为个月计算。根据酒店行业同类型酒店的行情，将客房的毛利率确定为，因此客房的平均年毛利为元。餐饮收入二楼刚改造成早餐自助，目前没有餐饮可提供。但以后可以提供午餐及晚餐，预计上座率及收入状况如下类型餐位数量个时间段上座率人均消费元月均营业收入元年均营业收入元自助餐厅午餐晚餐西餐厅午餐晚餐红吧午餐晚餐总额餐饮部分根据酒店行业同级别酒店的行情，将餐饮的毛利率确定为，因此餐饮的毛利为元。租赁收入出租地方单位租金元平方米天出租面积平方米租金收入酒店大堂地下中餐厅地上餐厅二期层酒店大堂总额鹰谷万怡酒店提供了上面的数据，根据周边相关租赁市场的调查，将上述数据需调整到原始数据的才符合此物业市场的租赁行情，调整后的租赁收入为元。会议收入月平均万年平均万成本费用预测营业费用占营业收入的百分比项目费用万元每年人力资源费用工资福利水费电费市场营销费用工程维护费用税费总费用鹰谷万怡酒店管理方所提供的酒店营业费用见附表，根据青岛市同类型酒店的调查以及酒店行业的运行规律得出费用占营业收入的比例如上表，据此推算出酒店营业费用的总额为万元。税前利润预测部门营业额毛利额营业费用税前利润客房餐饮租赁会议六结论依据鹰谷万怡酒店提供的数据而知，酒店目前有多万元的应付货款，除此之外鹰谷万怡酒店没有其它负债。业主方主要倾向于对外租赁，租期年。本方案预测租赁后年的收益，税前利润为万元。由于距鹰谷万怡酒店米的维多利亚酒店的开业，必然再次分割市场，酒店周围未来五年内竞争更加激烈，酒店收益上升空间较小。综上所述，建议本项目最高租赁费用为每年万元，可接受租赁费用为每年万元。项目概况及背景青岛鹰谷万怡位于青岛市市南区湖南路号，年开业，年局部装修，酒店隶属于青岛鹰谷怡式置业有限公司，是南非鹰谷国际控股公司在青岛的开发项目之。青岛鹰谷万怡酒店总建筑面积约平方米含临建，期建筑平方米，地上十三层，地下二层，功能分布为地下二层为酒店泵房员工宿舍员工更衣室员工洗澡间和员工餐厅区，地下层为中餐厅包房和中西餐厨房以及冷库区，现外包经营，地上层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮,三至十层为客房部分。客房区房间数间套，普通标间间高级标间间，房间配置电脑大床房间高级大床房间家庭套房间高级套房间行政套房间复式套房间房间残疾人房间女士房间十种房间类型，因酒店是在公寓楼的基础上改造而成，所以同类型房间大小不。餐饮区，中餐厅已出租设有间包房其中地上层有特大包房间，小包房个地下层间餐位大包房间餐位包房间餐位包房间餐位包房间餐位包房和个核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,餐位包房组成及可容纳多人的零点大厅，在十二