1、齐哈尔作为旅游度假目的地地位的日趋形成，齐齐哈尔越来越成为南方银发族养老度假所钟情的地方。因此，本项目推出的旅游度假物业将会成为银发族充分享受人生的最后个机会。以区域作为划分标准对目标客户层的分析以上海为核心的长三角地区主观影响因素东北地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于南方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。对新生事物的接受速度较慢，接受程度偏低。但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域的现实购买能力较强。因而在宣传推广中，侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。客观影响因素长三角地区与东北地区气候上的差异很大，令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。但同时，也因。

2、均开始出现各种规模的产权酒店。三扎龙国际大酒店引入产权式酒店模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析扎龙的定位是中国历史的五星级国际旅游观光度假大酒店的重大工程之。酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之。项目所处的市场形势利好。从齐齐哈尔市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之。在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。四本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐。

3、力及消费习惯经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为。财力雄厚人包括上表中阶段的人群行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。节奏缓慢配套服务细意周到环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。经济实力及消费习惯虽然逐步进入无收入的阶段，但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子。期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻族要多，拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。另外，随着。

4、店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为个带有产权的单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的定期限的免费入住权。产权酒店是种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。二产权式酒店的流行趋势由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，为拥有定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织年报告，其增长率达到。到年，已有万个家庭在个国家的多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了个。在中国内地，从年开始流行。目前北京青岛北海珠海长春兰州昆明长沙深圳海南等地。

5、际品牌和酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源的吸引力，提高市场竞争力招聘培养培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准增加康体和健康水疗设施与期合并，建成具有明显独特北方风格的超大的园林，强化其不可比性。八公共的配套条件扎龙国家自然保护区，有完整的包括边防消防支队派出所在内的行政管理架构中国银行已经设立储蓄所各大酒店设立自动取款柜员机以及在柜台机的直接交付款操作和外币兑换邮电代办设置在各大酒店文化体育设施包括齐齐哈尔高尔夫球场各大酒店的网球场游泳池海底世界剧院潜水多素的要求提升到个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。家庭拥有定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。经济实。

6、域交通的近便和消费的节省，使齐齐哈尔成为他们乐于选择的度假地点。以北京为核心的三北地区主观影响因素与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时的冲动而决定项投资或项消费。因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。客观影响因素以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大的。在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下高档住宅商品价格普遍高于元平方米，。

7、的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着黑龙江整个经济环境的逐步改善和黑龙江旅游产业的快速稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待五开发该项目目的定位投资收益的最大化提升现有扎龙酒店的品牌形象为齐齐哈尔成为世界级的旅游目的地做出贡献增强在市场竞争力增强客户满意度，提升客户重复入住率完善期的设施，使酒店的配套和运作最佳化。六项目开发的市场需求定位扎龙度假酒店未建时就得到了许多业内，业外人的许多成功的经验，这些都将成为扎龙建成后，成功运作的保障。其中反馈了很多好的建设性建议，是促使业主尽快开发扎龙国际建设的重要源动力。这些意见包括对总体接。

8、可能多的设计于有海景的位置，最大限度地减少对期公共区域和客房视野的景响。建筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向。规模与设计参见技术经济指标表设计约套客房，安排不同布局方式的单元，平方米以上的多功能厅，并与花园直接接通设户内外儿童娱乐园配备各种中西餐厅酒吧小型超市有巴厘岛风格的户外温泉夏威夷式泳池热带园林充分考虑其植物的多样性利用高大植物制造适宜的遮阳效果充分考虑到看湖的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境设计意图和要求充分利用阳光，同时以苍翠繁茂的热带园林和水景的结合，创造舒适宜人的荫凉环境创造个有热带滨海气息的室内外空间，提供高质量的令人身心舒畅的停居环境建筑风格园林风格统并相互陪衬，相得益彩，符合地方个性和气候特征客房和公共空间。

9、待能力的需求，尤其是节假日的客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房的需求对多功能厅和现代化会议设施的需求对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和多变的植物需求更多的娱乐设施，包括沙滩和水上运行需求更多的康体设施和水疗设施需求更多的独家休闲和空间需求更多的文化活动和短程旅行活动。七行业发展趋势项目影响扎龙国际度假酒店建成以后，黑龙江出现了许国国际知名品牌酒店，多种不同风格的建筑与优美的环境，国外先进的管理经验与优质服务，对扎龙形成了压力。为了保持天域在市场上的竞争力，扎龙应该在以下方面跟上行业发展趋势，通过二期的规划与建设，创造更完美更能迎合市场需求的中国式自然风光度假酒店规划设计更大面积的客房和可灵活组合的套房更高质量的建筑更漂亮的外立面和更精细的室内装饰体现与其它。

10、定位总体规划设计特色本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士各国政要会议团队提供个高档的休闲度假酒店。本项目设计为幢型分布的建筑物，分为裙楼和主楼，楼高八层，裙楼用于度假酒店公共配套。型建筑物围合部分，组成中心园林，它承袭了夏威夷的园林风格，以当今国际流行的设计理念，融合海南的本土文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，变化的泳池，叠错式的喷泉，户外巴厘岛式的,精巧别致的灯饰，加上多种罕见的植物果树奇花异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具格的开敞式酒店大堂，热带风情的豪华观海客房，融合成出优美的自然风光度假酒店效果。建筑设计与规划定位标高大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面积高以上，以防范在台风期间供水的侵袭景观与朝向将客房与高效益的区域尽。

11、有最大海景和高尔夫球场景观结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统户型设置建议设置三种销售户型单间双套间三套间。单间是房卫阳台，带个小型的衣帽间。面积在平方米，间，占。双套间设计为房厅厨两卫加阳台，面积在平方米，间，占。三套间设计是两房厅厨三卫加阳台，面积在平方米，间，占备注三套间在销售时可以考虑根据客户的需要进行组合或分拆。价格定位该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家十社会效。

12、到黑龙江购旅游度假物业，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假的需要，另方面在齐齐哈尔较低房价的情况下会显得轻松而从容。因此，综上分析，本项目的目标客户应确定为区域市场应为东北地区和长三角地区目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭东北地区和南方地区的中小企业具体细分，该项目的细分市场应是第类市场以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层在工作地拥有至两套住宅，并有富裕资金享受型市场第二类市场以养老为主要目的的岛外退休老人子女出资养老型市场第三类市场以改善居住质量为主要目的的三亚市本地居民和在三亚从事旅游饭店管理工作的高级经理居住型市场第四类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投资型市场第五类市场内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户十项目建设方案及规划设。

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