1、展经济社会为主，房地产业对经济命脉起着不可替代的作用，东南部沿海地区及大城市的高房价已很难向上发展，在此情况下要保增长促稳定必须发展房地产业。房地产企业将逐步整合为规模大竞争力强的品牌企业目前中国房地产开发企业绝大部分都是市县级所有，乡镇级的不少。从资质级别看，中低级别企业占主导地位，无级企业仍占很大比重。国有大型品牌开发企业只占很小比例，国家鼓励发展好中西部地区的房地产业后，在市场竞争机制中优选出来的房地产开发企业和原有专业中大型的房地产品牌企业整合收购地方小企业将成为必然以支撑市场。第三部分房地产投资方向国家政策关注导向政策月日闭幕的中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。这反映出中央已为各级地。

2、济上的变化无例外的首先表现在房地产业和汽车业。美国房地产行业保持在的五分之以上，中国年仅为，年接近，由此可以看出国内房地产业还有很大增长空间。图房地产与增长关系图二国内市场需求刚性需求中国人均决定房地产将平稳高速发展联合国根据对多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均水平和住宅产业发展情况之间的密切联系。年我国为美元，处于稳定高速发展时期。人口因素和日益增长的住房条件改善需求我国人口在很长时间内将继续保持增长，从统计数据如图所示可以看出年内人口数量的增长必然会带来更大的住房建设需求。图人口相关统计数据图随着我国社会经济的发展，住房改善已成为迫切要求如图所示。图地方财政对房地产的依赖我国年土地出让收入为亿元，占地方财政收入的。年全国土地出让成交总价款万亿元，同比增长。房地产供求状况及城。

3、低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。综上几条来看，突破人们对房价的期望值的最高瓶颈的口在于现阶段房地产业倾向于中西部地区迅速扩张发展以获得东南部沿海地区及大城市房价上升的支撑点。我国房地产将集中于中小城市和城镇开发为了使得房地产业快速健康发展又对国民经济发挥不可替代的重大作用，以及平稳民众心理，国家以控制东南部沿海地区及大城市房价的快速上升，鼓励中小城市和城镇的房地产开发，形成遍地开花，刺激地方经济增长，推动中小城市和城镇的房价上涨与东南部沿海地区及大城市的高房价缩小差距，为我国房地产业的进步发展获得支撑条件。由于国民经济发展的不平衡导致我国县城级别的房地产业几乎没有发展，国家将鼓励县域城镇房地产业发展，为房地产业整体平稳发展填补波谷。我国房地产业整体水平将仍然上升国家十二五规划仍以。

4、接影响余个行业，而且房地产行业的巨大带动作用带来了大量的就业机会。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度如图所示高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。图房地产业关联示意图房地产与增长在目前中国以经济建设为中心的社会发展建设目标下，房地产业对的贡献显得尤为重要，房地产与增长如图所示密切相关。房地产投资发展与增长有强烈的相关性，美国的新房指标属于经济先行指标，整体经。

5、济之目标，是社会主义国家管理经济的重要职能。当前房地产调控政策背景年四季度，面对经济低迷，政府出台了大量房地产救市政策，使房价出现了快速上涨，年房价上涨了，面对房价快速反弹，引发了政策调控。政策导向保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨重点发展面向广大群众的普通商品住房，改善住房供应结构，增加中低档商品房和廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭的基本住房需求对中小套型中低价位普通住房，在规划审批土地供应信贷审核税收征管等环节，给予优惠政策支持。现阶也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。由于实行西部大开发战略以及经济发展的雁性原理而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并。

6、政府明年的房地产调控指明方向。重点发展面向广大群众的普通商品住房，改善住房供应结构，增加中低档商品房和廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭的基本住房需求。对中小套型中低价位普通住房，在规划审批土地供应信贷审核税收征管等环节，给予优惠政策支持。善用政策，寻求合作房地产投资依然是最佳投资著名经济学家中国企业联合会副会长冯并先生表示美国政府信用降级，失业率加重和欧洲债务危机的持续，国际金融环境动荡不断，拖累中国经济市场。而的持续高涨，通胀压力迫使投资成为必要。同时还表示就目前而言，房地产投资依旧是当前主要的投资渠道。货币政策在当前稳健的货币政策之下，以货币为载体的资产已大幅贬值，年前万元存款的利息，到如今预计贬值达倍，而适当的投资则是个有效的资本增值手段。拿年前北京套四合院来说，那时的万元如。

7、化率目前我国房地产供求状况如图所示表明还需大量建设住房以满足需求年美国城市化率年日本城市化率超过年韩国城市化率达到年中国城市化率接近，住房和城乡建设部预计年达到，比目前亿城市人口，人均住房面积平米，需要增加亿平米住房以达到亿城市人口，人均面积平米。图我国房地产供求状况数据图社会大众心理国人爱置业的强大文化传统中国人有许多美德，勤俭节约，持家过日。无论是养儿养女，更要养房，较多人这样认为，家里有房心中不慌，对房屋所有权很是钟情。土地是稀缺资源中国地少人多，这是个不争的事实。管理层要保住十八亿亩土地红线，充分保护土地可利用资源，土地是依然稀缺的。物以稀为贵，大多数人对房屋期望值处于高水平。投资与投机心理由于人们都相信，房屋从长远来看肯定是增值的，还是抗通货膨胀的最好方式，因此，人们倾向于将。

8、平定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受定的损失。流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大占用资金多，决定了房地产交易的完成需要个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房。

9、钱投入买房，把买房作为投资方式之。像前几年那样，房价上涨过快，短期内可能获得巨大差价，更会激起人们的买房投资欲望。如今买房投资已经成为人们种新的理财观念。社会保障制度仍未完善我国是发展中国家，并将长期处于社会主义初级阶段。社会性质决定了我国社会保障制度在建立和不断发展完善过程中，对住房保障短期内无法实现。攀比和炫耀心理第二部分房地产调控政策与走势分析调控政策简介宏观调控简称宏调是政府实施的政策措施以调节市场经济的运行。在市场经济中，商品和服务的供应及需求是受价格规律及自由市场机制所影响。市场经济带来经济增长，但会引发通货膨胀，而高潮后所跟随的衰退却使经济停滞甚至倒退，这种周期波动对社会资源及生产力都构成严重影响。所以宏观调控是着重以整体社会的经济运作，透过人为调节供应与需求，来达至计划。

10、在的。关注发展步调国家经济社会发展离不开地方发展，从小点入手渗透，从而形成强大影响力，铸就品牌势力。与地方发展步调紧密配合，抓住发展时机，积极参与社会事业建设，努力寻求项目建设。风险预期收益与风险并存房地产行业作为投资高回报行业，收益与风险是并存的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险类型房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入。

11、产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有种情况是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败三是因企业管理水平低效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经。

12、已经增值至几千万，说明房地产升值潜力巨大。分析政策导向，目标区域转移国家鼓励发展中小套型中低价位普通住房，重点发展面向广大群众的普通商品住房，并给予优惠政策支持。关注地方发展政策，寻找恰当机遇切入投资合作。例如山西省千方百计促进转型发展跨越发展是十二五规划的主篇章，从年增速全国排名垫底的负增长，到年经济型反转，再到年有望跻身万亿元俱乐部，煤炭大省山西痛下决心调整经济结构，以煤为基多元发展，走上了条摆脱煤炭依赖破解资源诅咒的转型跨越发展之路。从事房地产投资应该关注社会发展，关心建设主旋律，积极探索，寻求合作商机。二合时合宜投资抓住时机房地产投资房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发经营管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时。

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