生态新区观水景区的相场交易，故如何设计交易方案，保证意向投资人能够顺利拿地就显得尤为重要。解决方案方案协议出让土地用途由旅游改为商业用地，按现状容积率补交土地出让金土地使用权协议出让办理土地增容至商业用地增容不超过倍可以规划调整，不用招拍挂，容积率可增至。若要增至则需通过规划部门论证及相关沟通方可，补交增容部分的土地出让金按已调整后的容积率签订国有土地使用权出让合同办理商业出让用途的国有土地使用权证土地所有权还是原土地权属单位。该拿地方案相对较稳妥，但所需时间较长，外围协调相关部门较多，协调工作难度大，该方案工作周期约个月。方案招拍挂出让公司或子公司与意向投资人签订地块开发意向协议以土地地面建筑未拆除的现状申请委托交易方式成功进入土地交易中心即设置土地瑕疵委托规划部门对容积率及规划方案进行规划论证取得容积率以上的正式规划设计条件通过储备论证土地储备中心同意该地块不收购，以委托交易方式挂牌供地价格会审议挂牌公告意向投资人摘牌取得成交确认书土地权属可以是意向投资单位也可是原土地的权属单位，以竞买成交单位为准。该方案所需时间较短，外围协调工作量相对较小，但需调查了解相关潜在竞买人的相关信息，做好招拍挂方案设计，并沟通设定相关挂牌的特殊要求，保证顺利摘牌，该方案工作周期约个月。本案拟采用方案，即招拍挂方案。拟于年元月组织投资人与公司就招拍挂细节及联合开发协议进行商谈，取得致后正式启动土地招拍挂前期手续。投资人遴选方案投资人遴选主要条件具有房地产开发二级以上资质要有良好的企业信誉要有商业地产及写字楼开发的相关业绩需提供个亿以上的银行资金证明能够提供足额的诚信保证金。能够最大限度地实现公司与投资人的合作共赢。投资人遴选程序收集有兴趣的投资人相关信息，通过筛选建立合格投资人库。向合格投资人发出谈判邀请书，组建谈判组，邀请投资人进行竞争性谈判。谈判侧重于投资人的资金信誉是否满足要求，开发及营销理念是否能够得到公司的认同。谈判组根据谈判情况，选定合作意向人，签订合作协议。成立项目开发前期筹备组，进行项目的前期准备。概念设计概念设计由项目设计组实施，设计组成员均为我公司设计师库中优秀的设计师。针对本项目特点，提供以下个概念设计比选方案，具体如下概念设计方案简述本概念设计启动较早，在进行本案构思时，地块中部的规划道路未明确是否取消，故根据现场土地情况，采用三座塔楼设计。塔楼间设计层的大型商业裙楼，塔楼设计层商业裙楼，为加强规划道路两侧的商业联系，在两商业裙楼间设过街连桥或骑楼。塔楼地税大楼采用弧形造形，即丰富了建筑造型，又可充分利用道路拐角的空间。建筑造型理念为制造商业氛围，增加卖场二楼以上的人流，在裙楼中部二层设电动扶梯引导部分行人进入商场的二三层，该入口采用喇叭口造型，可给行人带来视觉冲击，吸引人气，寓意着财源广进。概念设计方案简述本方案采用双塔结构，塔楼为层的办公楼及公寓，塔楼为层的地税局办公大楼。裙楼因考虑了部分潜在定制客户的需求，暂按八层的商业及办公裙楼设计。建筑造型理念本案在商业裙楼主入口上部设计三层金盆造型，即可用于商业广告也可用于精品橱窗塔楼临街面采用竖向遮阳板或明框幕墙营造由塔楼顶层泻流而下至金盆的视觉效果，寓意着项目财源滚滚而来。若再辅以夜间亮化，则效果更佳。购买意向客户调查收集调查有购买意向的客户情况与购买意向客户进行深入的沟通，充分了解客户需求以及购买的意向，签订购买意向协议，有购买意向的客户提供预购买的相关保证。有购买意向的客户出具书面的定制委托书，按客户需求修改概念设计方案。初步可行性研究根据已进行市场调研和现场调查的结果结合已取得相关土地技术指标，对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测提出项目的建设规模产品定位规划方案进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。组织公司投资人及我公司相关专家对初步可行性研究进行评审。项目实质性实施通过招拍挂取得土地使用权，根据已确定的土地指标，进行项目规划设计及报批。第五部分成本及利润测算测算依据测算依据规划指标总占地面积建筑用地面积建筑物占地面积建筑密度计容积率面积容积率道路广场用地合计总建筑面积,绿化用地合计绿地率暂按最保守容积率进行测算开发成本测算土地成本按现状容积率约计算，评估地价单价约元平方米，合万亩。需要缴纳土地出让金万元。折合楼面价元平方米按拟定容积率，评估地价单价约为元平方米，合万亩。如进入招牌挂程序，万平方米，折合楼面价约为元平方米，地价款总额为万元。前期费用估算前期费用合计万元，明细如下序号费用项目原始指标工作量单价元合价万元工程量及单价说明前期费用勘察设计费设计费四阶段规划技术服务费费建筑面积项目建议书可行性研究报告编制费项目建议书可行性研究报告评估费白蚁防治费建筑面积图纸审查费建筑面积消防审查费每项元城市基础设施配套补偿费建筑面积鄂价费号建设工程造价咨询服务费含清单栏标价编制全过程造价咨询发改价格号招标代理服务费计价格号文建设项目环境影响评价费，环境监测费项防震减灾技术服务费占地面积垃圾服务费建筑面积武政规号房产测绘费建筑面积防雷监督费检测设计审查费建筑面积地震安全评价建筑面积噪音防治费建筑面积验收检测费建安费用估算建安费用万元，明细如下序号费用项目原始指标工作量单价元合价万元工程量及单价说明四土建费用桩基建筑面积地下室建筑面积深基坑土建及粗装人防专项安装地税大楼建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装空调系统室内水电消防电梯供货及安装展馆办公公寓建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装室内水电消防空调系统电梯供货及安装电梯供货及安装办公公寓建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装室内水暖气电电梯供货及安装室外配套费估算室外配套费万元，明细如下序号费用项目原始指标工作量单价元合价万元工程量及单价说明室外市政配套工程费室外给排水系统含增容室外燃气系统室外电气及高低压设备含增容室外智能化系统间接费开发间接费估算合计元，明细如下序号费用项目原始指标工作量单价合价万元工程量及单价说明开发间接费建设单位管理费工程监理费工程保险费维修基金项目开发总成本万元销售收入商业物业售价均价按元平方米，商业物业面积按平方米测算商业物业销售收入万元写字楼销售均价按元平米，销售面积按平方米测算，写字楼销售收入万元公寓销售均价按元平米，销售面积按平方米测算，公寓销售收入万元合计销售收入万元。销售费用及税金销售费用及税金合计万元序号费用项目原始指标工作量单价合价万元工程量及单价说明销售费用及税金销售代理费及佣金房屋交易费销售面积房产测绘费销售面积维修基金建筑面积营业税销售额教育附加税营业税城市建设税销售额土地增值税销售额印花税销售额营业利润销售利润万元企业所得税企业所得税按利润率估算所得税额万元。净利润扣除企业所得税后的净利润为万元。经济对比目录第部分项目简况地块概况项目发起人及发起缘由项目前期工作进程第二部分项目投资环境和市场研究市场调研项目深判小结第三部分项目分析及定位项目分析项目定位第四部分项目开发方案地块规划指标落实方案土地使用权转让方案投资人遴选方案概念设计购买意向客户调查初步可行性研究项目实质性实施核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！第五部分成本及利润测算第六部分合作模式分析联合开发，股权回报模式委托开发，固定回报模式类似开发模式第七部分结论及建议附图年本宗地控规图错误！未定义书签。附图概念设计错误！未定义书签。附图概念设计错误！未定义书签。第部分项目简况地块概况大厦地块位于解放大道，地号，可利用开发面积平方米折合亩，其中有土地产权证面积宗地面积平方米折合亩，无证面积规划道路面积平方米。土地性质为划拨用地，土地用途为旅游用地。该地块东临大古田四路，北接省出版印刷物资公司，西临省新华印刷厂，南至解放大道。地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约平方米及职工住宅建筑面积约平方米，地面总建筑面积为平方米。项目发起人及发起缘由大厦是以经营宾馆服务业为主体的国有企业，是省国有资产经营公司设立的全资子公司以下简称公司。因企业改置等原因，华联楚天大厦自年来就不再经营，也不对外租赁，资产处于闲置状态。为盘活资产公司拟将该地块进行相关开发建设，充分发挥土地的最大效益。项目前期工作进程年月日省公司与公司签订了战略合作协议年月日，公司下发了委托函，委托公司承担该项目的前期项目策划市场调研概念设计规划设计及明确建运模式的工作。第二部分项目投资环境和市场研究市场调研房地产市场调研市年土地市场成交情况年度市实际出让地块宗，收获土地出让金亿元，创历史新高。其中挂牌土地宗，约公顷，成交金额亿元招标土地宗，约公顷，成交金额亿元。年土地拍卖市场的主流是底价成交流拍延期，只有宗地块有竞拍。据统计，今年拍卖成交的宗地块中，有宗地块因只有家购买人，最终只能以底价成交，占总成交量的比重高达。因为竞买人临阵退场，宗地块无人报价而流拍。年纯商业用地共拍卖块，总成交价格达亿近亿。其中东西湖区拍卖块，新洲区拍卖块，田片区相关规划调研在年市人大会议上，硚口区政府将关于以城市副中心建设为龙头带动古田板块发展的议案作为硚口区号议案提请市人大审议，议案认为，硚口古田区域具备成为城市副中心的所有必要条件，发