有针对大力发展养老产业而给出的相应政策。宏观政策的调整为养老产业发展提供了巨大的发展机遇，也为廉孝苑进入养老产业提供了个“窗口”机遇。但是根据以往的经验，宽松的宏观政策会使得通货膨胀成为种必然，随后必将会有轮政策和货币的紧缩调整。届时，廉孝苑再想进入养老产业，将会面临更多的困难，所付出的代价也势必比现在大很多。因此，廉孝苑若能及时把握“窗口”机遇，率先进入养老产业，在享受政策优惠和低成本介入的同时，用全新的经营理念引导养老市场的发展与变革，将有利于我们赢得先机成为中国养老产业的先行者和领头人。二打造行业标准，主导市场格局在美国等发达国家，养老产业有着套完整而严格的管理体系和资质评估标准。养老社区的所涉及到得各个产业都要受到联邦州政府的规定管辖，相关工作人员必须满足相应的行业资质标准，且登记在册持证上岗。养老社区的管理要接受联邦州政府的定期检查，不合格要苛以重罚，甚至被起诉。在美国人们认为养老是仅次于核电站的规定最多的行业。目前，我国养老社区多以政府财政扶持的“输血型”敬老院和民营机构投资的养老院为主,且普遍集中于低端养老市场，效益较差管理混乱配套设施不完善缺乏有规模性处于无序竞争状态。而且，我国养老机构管理还处于政策法规不健全相关制度不配套的阶段。由于国内还没有形成完整的管理体系和资质评估制度，造成了养老市场混乱，监管不力，老人在养老院遭受虐待的情况屡见不鲜。若廉孝苑能及时把握市场机遇，适时介入养老产业，积极与老龄委民政部等国家部委沟通，参与制定养老产业的行业标准和准入资质，从而达到掌握市场话语权和主导权的目标。三抢占市场先机，打造廉孝苑品牌改革开放三十年，国民收入显著提高。据麦肯锡研究报告，到年，中国富裕家庭数量将成为仅次于美国日本和英国，排全球第四，将会是未来高端养老市场的潜在客户。巨大的市场需求，吸引了众多投资者的目光。在市场主体日益增多，竞争日趋激烈，国内竞争国际化的情况下，廉孝苑若能适时介入养老产业，根据市场供需状况，以高端养老市场为目标，实施差别化战略，填补市场空白，高起点规划高标准建设高效能管理，走规模化专业化连锁化的发展道路，就能建立起差别竞争优势，以形成对“入侵者”的行业壁垒，为未来的发展奠定坚实的基础。二项目内涵优势引入先进的经营理念养老养生项目本着“关爱老人服务社会科学管理共创和谐”的经营理念，针对国内中高端客户的不同年龄段设计融休闲养老康复养老医疗养老于体的综合性养老机构。根据老年人的健康安全生活便利社会尊重和自我价值实现等各层次需要提供全方位的配套服务。在项目选址规划设计方面充分体现人与自然人与社会和人与人的和谐理念。并通过和国际顶级专业投资者的合作管理确保投资者经营理念在项目运行过程得到切实体现。产品高端化管理专业化经营连锁化功能多样化的全方位立体性地养老服务体系与现有低端养老产品形成巨大反差，对国内中高端客户形成强有力的吸引。二规划科学的项目区域国内现有养老社区基本以政府提供的敬老院和民营机构投资的养老院为主，较难形成连锁化经营。廉孝苑的养老养生项目的区域规划综合考虑经济人文气候环境地理和生态等因素，为中高端客户候鸟式休闲养老提供优质服务。投资者强大的资金实力和良好的政府关系优势能确保在养老养生项目进行适合项目选址，确保规划的可实施。三打造专业的管理团队国内的现有养老机构主要集中于低端市场，服务方式和管理水平较为落后。而老年机构无论在前期设计开发还是后期运营都需要更为专业的管理相匹配。在养老养生项目中，廉孝苑能整合各个领域中的优秀团队，把投资者整体资源优势同专业机构的人才优势技术优势和经验优势进行有效结合，引入医疗运动餐饮酒店等领域知名的专业机构协助管理，提升项目管理水平。从而保证养老养生项专业化管理。第五章国内养老盈利模式通过对国外养老社区盈利模式的分析，我们总结国外养老社区的收入主要由开发收入租金收入服务收入管理收入及增值收入组成。而国内养老机构的盈利模式主要包括出售型盈利模式及运营型盈利模式。通过对国内外盈利模式的比较分析，结合养老养生项目的实际情况，我们确立了养老养生项目以土地开发收入房地产开发收入物业增值收入物业租金收入配套服务收入及管理输出收入六块为核心的盈利模式。目前国内私立养老社区的盈利模式主要分为两类，出售型盈利模式和运营型盈利模式。图中国养老社区的盈利模式出售型盈利模式第类销售模式通过销售物业次性获取开发利润，后续通过运营各种配套设施获取经营利润。这种开发模式优势为运作过程简单，出售后牵涉的精力较少且资金回流较快，可以用少量资金进以老年人为主要客户运营型出售型盈利模式以持有出租收取租金及管理费用为主要收入的盈利模式以商业开发直接出售回现为主要收入的盈利模式次性费用管理月费入住时次性支付的费用，数额通常较高，分为类以押金形式收取，在离开时可以退还以设施使用费形式收取，不予退还，期限为终生或定年限以会籍费形式收取，离开时管理投资者回购或可转让•入住者入住之后每月固定支付的费用，包括餐费租金管理费护理费等各类费用•根据选择的居住条件护理服务餐饮标准有所区别，老人可根据经济实力健康状况选择•次性费用和管理月费的比例有所区别，有些次性费用较高月费较低，有些相反，还有提供两种选择，收费模式影响到开发商资金回收速度费用构成中国养老机构行滚动开发。适用于运营经验较少资金实力不强的开发商。主要利润来源如下次性利润开发利润运营费各种设施收取的费用出售型社区的盈利模式与普通的房地产开发盈利模式较为接近但与普通房地产开发有几点不同，如入住于养老公寓的客户必须是老年人。同时，其在老年社区外围建有普通住宅楼，因此当父母入住老年社区以后，子女可以选择入住于外围的普通住宅楼，这使得老人在得到较好的老年护理的同时也不缺乏“家”的感觉。另外，这类老年公寓通常建有较好的医疗设施，在社区建设的初期通常就开始建有医院等医疗服务机构，从而吸引大量需要医疗照顾的老人入住。此类盈利模式的代表社区为北京太阳城老年社区，其位于北京的北五环至北六环之间，其销售价格由年开盘时的元左右上升到目前销售的元左右，其历年销售价格如下图北京太阳城老年社区历年销售价格资料来源北京太阳城养老社区销售资料二运营型社区的盈利模式第二类运营型盈利模式，通过对持有物业进行运营管理，并向入住者收取次性费用和月费作为收入。主要收入来源如下次性费用会员费租金管理费服务费运营费各种设施收取的费用入住时次性支付的费用，数额通常较高，分为以下三类以押金形式收取，在离开时可以退还。以设施使用费形式收取，不予退还，期限为终生或定年限。以会籍费形式收取，离开时管理投资者回购或可转让。在入住此类养老社区时需缴纳的会员费的收取标准根据房间与社区服务的不同而不同。当缴纳完这部分会员费后，会员本人就可以永久性的居住于社区内直至离开。次性费用和管理月费的比例有所区别，有些次性费用较高，相应月费较低，有些相反，还有提供多种选择。后续费用主要由房屋租金社区管理费和看护服务费构成，入住者入住之后每年或每月固定收取的费用，主要由餐费房屋租金社区管理费和看护服务费构成。根据选择的居住条件护理服务餐饮标准有所区别，老人可根据经济实力健康状况选择。此类盈利模式重要的特点是其无产权，入住养老社区的会员卡只给了会员养老社区物业单元的终身使用权而没有给与产权。这对此类盈利模式相当不利，由于入住费用相对较高，通常为几十万，如此高的费用而没有产权，在目前的中国老人的观念中，尚无法完全接受。此类盈利模式的代表社区为上海亲和源老年社区，收费标准如下表上海亲和源老年公寓收费标准卡种年限房型会员卡缴费标准年缴费标准设备押金永久可继承，可转让大套万卡中套万万无小套万终身年内可退大套万卡中套万万无小套万大套元卡天中套元无元小套元大套万卡年中套万无万小套万资料来源上海亲和源养老社区三项目盈利模式第章背景及意义随着我国人口老龄化进程加快，我国养老产业具有巨大的发展空间和投资价值，当前国家鼓励社会投资养老产业，为投资者开展养老产业投资提供了政策支持。因此，投资人投资发展养老产业顺应当前经济和社会发展形势，符合当前的国家政策。同时，投资人发展养老产业具有巨大的社会价值和经济价值，在促进经济发展改善民生和推动投资者发展等方面具有重要的意义，有利于拉动内需，促进经济发展有利于改善民生，促进和谐社会建设有利于投资者完善资产布局，实现可持续发展是项利国利民利己的重要举措。发展养老产业的背景中国老龄事业发展报告显示中国老年人口基数大，人口老龄化进程快，老年人慢性病患病率高。老龄事业面临的主要问题包括应对人口老龄化的顶层设计和战略规划滞后政府市场社会多元主体共同应对人口老龄化的体制尚未形成养老保障和医疗保障水平还比较低农村老龄事业发展明显滞后。“未富先老”日益凸显随着年和年出生的人口进入老年期，中国迎来了第个老年人口增长高峰，岁以上老龄人口达亿人。老年参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人的精神面貌和生命质量。发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市人口密集交通拥挤噪音污染丛生生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得不