概况西湖文化园项目龙王港下游防洪综合整治工程是市政府确定的“整体打捆生地挂牌”的大型综合性捆绑式投资项目，根据我集团公司与岳麓区人民政府签订的相关协议，由我公司筹资建设西湖文化园范围公益性项目，而房地产开发综合用地作为投资回报用地。公益性项目投资的社会效益环境效益的实现，全部要由房地产开发项目的经济效益来实现。所以在以后的阐述中，将把房地产开发项目放在个主要的位置。项目地理位置及环境本项目地处长沙市岳麓区西湖文化园，即东经，北纬。位于西湖文化园龙王港大堤以南，东临滨湖路南濒西湖主题公园水面西隔主题公园隔离带与公园协调区生产安置用地为邻。“湘江作带，麓山为屏湖水碧，两山林深。左盘龙王，右踞王陵市府前庭，省会西门”。项目得天独厚的地理自然环境是充满诗情画意的。二项目交通优势除上述总项目的交通优势外，本项目还具备以下交通特色优势规划中的地铁将在本居住区的北主入口咸嘉湖路设西湖站，在公园南大门枫林路上设有个地铁枢钮站，将大大方便本居住区业主居民的快速出行。本龙王港防洪通道由米加宽到米，与公园环湖路和城市道路滨湖路相连通构成居住区的外环交通线。本居住区的北主入口将兼作为西湖文化园的北大门，在南端临湖设游船码头，与公园主入口南大门码头构成水上航路。本居住区内交通将采用人车分流，利用防洪通道与公园水面米的高差，将居住区内车行道设在负层，人行道在地面。三项目建设规模项目建设用地公顷亩其中教育小学用地公顷亩。项目总建筑面积万平方米地面建筑面积万平方米，其中配套商业面积万平方米，配套公共建筑万平方米，住宅面积万平方米。地下建筑面积万平方米其中地下汽车库万平方米，地下人防兼设备用房万平方米，地下综合用房万平方米。项目投资估算人民币亿元其中土地成本估算亿元，建筑安置工程费用亿元，配套及其他费用亿元。项目建设时序本项目将分作三期开发建设，每期建设周期为三年，计年全部完成年月年月第期工程建设，年月年月第二期工程建设，年月年月第三期工程建设，年月综合配套场外工程全部完成。本项目按地域分东中西三块作为分期建设地块，建设顺序优先考虑，从东到西。第四章项目建设背景和重要意义项目建设背景项目建设用地现状本项目建设用地“咸嘉湖”亩，其中西湖街道的西湖渔场渔池水面亩，龙王港水域及大堤用地亩，本区域内现有房屋总面积约平方米，全部为砖混砖木和棚屋结构。西湖渔场建于年，以前原是片低洼水田，长年受龙王港洪水侵害，十种九不收。年郊区人民政府集全部劳力将原水田以人工方式挖成渔池。多年来西湖渔场直处于低水平的养鱼状况，以城市酒店的下脚泔水在渔池堤路上发展棚屋养猪，将其粪便作为养鱼的饲料。随着城市化的推进，大量外来租佃户以这种违章棚屋为作坊，生产劣质食品。湖水又黑又臭，蚊蝇集聚，可以说是长沙市区最脏最臭的地方。地块内两千多居民生活质量极差，道路不畅，垃圾遍地，污水横流。严重影响了岳麓区“山水名区”的对外形象。龙王港为湘江级支流，全长公里，流域面积平方公里。由于上游河流高差大，下游枯水期水位仅为米，湘江洪水期水位高达米以上，西湖渔场路面标高仅为米，连年洪水不仅造成西湖渔场十年九涝，也对望月湖小区万多居民安全构成很大威胁，年江泽民总书记曾亲临龙王港大堤指挥抗洪。项目的提出根据城市总体规划和岳麓山国家级风景名胜区总体规划，本地块规划为咸嘉湖景区西湖文化园，龙王港下游防洪大堤按年遇标准规划设计。长沙市政府于年确定本项目为防洪居住风景游赏观光服务市政设施建设综合性打捆项目，为解决资金来源，以“政府引导市场运作”方式实施。岳麓区在年将本项目列入战略性重大项目对外招商。项目前期工作成果年应岳麓区人民政府邀请，本集团公司与区政府陆续签订了投资建设本项目的三个系列合同，确立了战略合作伙伴的关系，积极地开展项目各项前期工作。年月编制了西湖文化园概念性规划方案，年月召开了西湖文化园概念性规划方案王家咨询与评议，年月完成了西湖文化园概念性评级方案的编制和评审工作，年月底前完成了项目的立项批复环境影响初审，项目选址规划用地审批工作。并开始了龙王港防洪大堤建设的前期工作。年月对龙王港防洪大堤进入实质性投资，开始征地拆迁工作。年月龙王港防洪大堤开工建设，支付了首期工程款万元。年月完成了项目建设用地规划许可证申批领发工作。年月底前编制西湖文化园修建性评细规划，办理项目用地农用地征用申报手续。年月月完成了西湖文化园修建性评细规划的初审和复审工作。年月利用集团各种有利资源，协助市省国土部门，完成了农用地转用工地征收的国土资源部的申报批准工作。省政府下达项目农地转用土地征收审批单。我集团公司支付了总项目的各项征地税费多万元。年月我集团公司参与项目征地拆迁安置补偿工作，支付首期征迁费用亿元。年月月完成了岳麓山咸嘉湖景区详细规划的编制和市级规划评审。年月月完成了土地挂牌二次进窗依法合理设置挂牌前置条件等挂牌前期准备工作。足额支付了二三土地征迁费用万元。二项目建设的重大意义本项目建设具有重大的社会效益环境效益和相应的经济效益。项目建设的重大社会效益本项目的建设，建成了龙王港下游防洪大堤，解除了龙王港下游十余万居民的生命财产安全隐患，防洪标准达到了抗二百年遇等级。本项目的建设，将极大地提高了原西湖渔场渔民农民的生产生活质量，生产生活二项安置用地得到有效的落实。主题公园的建设，将为广大市民提供了山水游赏渔业观光垂犯错误美食水上休闲运动健康的城市开放式公园。提高了长沙西大门岳麓山风景名胜区的综合接待能力。滨湖路的建成，进步优化了本区块的城市交通条件，完善了本区块的供电供水供气排水排污市政功能。高品质居住区的建设，将成为长沙全新的现代生态时尚的全国示范居住区。明显改善长沙市民的居住模式，将会产生深远的影响力。项目建设的重大环境效益龙王港防洪大堤综合整治完成后，将改变龙王港河水垃圾成堆洪水期水质混浊枯水期水质发臭的现状大堤内坡亲水平台和石砌护坡完工和外坡风光带的建成，将构成以“龙港莺舞”为特色的景观，成为西湖文化园优美自然环境的重要组成部分。主题公园的建设将告别原西湖渔场极端“脏乱差”的历史。以清澈的湖面柳暗花明的湖堤岛屿“登轩等月”的牛形山龙头山观景台为骨架的西湖新十景取而代之。主题公园的水面以梅西湖数千亩的水库净山补水换水增加了生态湿地“城市之门”“芙蓉出水”两个城市广场雕塑，营造分区植物景观林，建设“项链”式湖堤和小岛自由随意的水体岸线，将使本区块自然环境得到脱胎换骨式的提升，成湖南长沙西湖文化园项目可行性研究报告浙江金昌房地产集团有限公司二七年八月湖南长沙西湖文化园项目可行性研究报告目录序言第章项目投资与开发实施单位简介项目投资单位二项目开发实施单位第二章可行性研究报告的编制依据项目相关批准文件二可行性研究报告编制参考资料第三章项目介绍总项目概况二房地产开发项目概况第四章项目建设背景与重要意义项目建设背景二项目建设的重要意义第五章项目市场调研长沙地产市场分析二长沙房产市场分析三本项目的市场定位第六章规划设计总项目规划设计简述二房地产开发项目规划设计第七章环境保护与节能环境保护二节约能源第八章项目投资计划与资金回收计划总项目投资计划与资金的筹措二房地产开发项目投资计划三房地产开发项目资金回收计划第九章项目可行性研究分析从市场供需关系进行分析二从项目投入与产出关系进行分析三结论第十章项目可行性研究结论序言本项目位于湖南省长沙市岳麓区的岳麓山北侧。长沙市长沙市是湖团在香港举行的湖南省“港洽会”上签订了龙王港下游防洪综合整治工程西湖文化园合同书确定了本项目的实施。年月日长沙市岳麓区政府与浙江金昌集团签订了长沙市龙王港下游防洪综合整治工程西湖文化园