展服务业先进单位 全省平安建设先进区全省双拥模范区五连冠等称 号。 二项目提出的背景 城镇化进入快速发展阶段 进入二十世纪以来，我国工业化城镇化市场化和国际 化释放出巨大的经济活力。主要工业产品产量已位居世界首位， 中国正在成为世界工业生产最大基地年中国城镇 人口从亿人增长至亿人，新增加了万城镇人口， 中国未来的发展模式中，小城镇仍然是中国城镇化或城镇化发展 过程中的很重要的模式之。社会经济高速增长和农村劳动力向 非农业部门转移为特征的城镇化进程大大加快。 二十五发展规划新要求 十五时期是重要战略机遇期的个阶段。这个时期既是 个黄金发展时期，也是个矛盾凸显时期。济宁市十 五着力解决好事关全局的重大问题中指出构筑大城镇框架， 加速城镇化进程，按照四大板块支撑，两大亮点牵动，组团结 构布局，城乡协调发展的总体思路，加快提升城镇化水平，积 极推进城镇化进程，构建功能特点突出结构合理的城镇体系。 完善区域协调发展机制，加快形成优势互补协调联动相互促 进竞相发展的区域经济发展新格局。市中区国民经济十五 发展规划要求全区城镇建设与国民经济发展目标相致，通过城镇体系规划对未来城镇化的发展水平，城镇的合理分布，等级配 臵，功能分工等做出宏观的调控和诱导。 根据济宁市城市总体规划，济宁市把实施城市化战略作 为促进经济社会发展的重要载体和着力点，市委在第十次党代 会上把建设城乡秀美新济宁作为五大发展目标之，确定了中 心突破组群发展城乡统筹梯次推进的区域发展战略和孔 孟之乡运河之都水城风貌生态宜居的城市发展定位，按 照规划先行产业先导文脉存续自然生态的原则，做大 做强做美中心城市，加快推进济宁城区建设发展。根据全省经济 发展战略，济宁市进步完善城市规划，确立了东扩西跨南联 北延的城市发展格局，使城市的产业结构用地布局基础设 施生态环境优化配臵。 三城镇发展的迫切需要 济宁市中区位于鲁西南平原，南四湖北端，京杭运河纵贯南 北，新石铁路日东高速公路横贯东西，其中济宁模具厂片区北 临洸河路，东临古槐北路，地理位臵优势明显，交通通讯十分方 便，区位条件比较优越。进入工业社会，第二三产业成了社会 经济的主导，现代社会发达国家经济的主导是第三产业，世 纪人类进入知识经济时代，知识产业必将占据主导地位。城镇发 展方向和建设格局必须适应二三产业的发展，经济形成个协 调的产业系统，有利于各产业之间相互结合渗透，形成有机的 整体。在这种条件下，加快济宁市中区城区建设新型社区已经成 为迫切的任务。第二节项目建设的必要性 符合国家产业政策 房地产作为不动产，价值大资金占用多，且具有保值增值 的特点，不仅具有消费价值还具有投资价值。国务院年颁 布的号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定， 称之为支柱产业。 从房地产行业的地位来看，在国民经济中的支柱地位将更明 显。多年来，我国房地产业实现了持续快速的发展态势，为改 善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。全国多个行业 中，在投资上，房地产业居首位，表明了房地产业与国民经济的 联系日益加深，它的持续稳步健康发展，对消费投资相 关产业金融安全以及整个国民经济的发展，都将产生重大影响。 从房地产宏观政策上看，始终坚持个目标和字方针。 房地产业既是国民经济的基础性先导性产业，又是风险性产业。 为实现房地产业的持续健康稳定发展的目标，采取非刀 切的因地制宜分别决策区别对待分类指导的字方针 将是今后国家宏观调控落实科学发展观必须坚持的原则。 二符合房地产开发规划要求 当前，居民购房十分看重住房质量，规划设计是否合理， 功能设施是否齐全，物业管理是否完善已经成为居民买房时最 为关心的问题。但是，房屋利用率低，住房面积小，小区缺 乏整体规划，附属设施不完善的问题在济宁市区仍然存在。为 此，国家对房地产发展的规划和要求成为房地产业发展的重要基础。 随着住房体制改革的深化福利性分房体制的取消及货币购 房体制的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。为此，建 设部制定了城市住宅建设与房地产开发十五规划，省市 也相继编制了房地产业发展规划。从济宁圣德房地产开发有限公 司开发建设济宁模具厂片区改造项目来看，完全符合国家和地方 房地产业发展规划，而且能够带动当地居民消费水平的提高，并 能够迅速提高居民的生活质量。 三符合济宁市城市发展规划 济宁市的发展越来越迅速，经济规模也在不断的增大，在经 济规模增大的前提下，为社会各个产业的良好和健康发展奠定了 坚实的基础。在济宁市的远景总体规划中，要求全市大力发展经 济，使济宁成为鲁西南的工业和商贸中心。在这总的思想指导 下，顺应济宁市大的发展方向，现在所要建设的小区就位于新规 划的济宁市中区西南中心地带，将为附近居民提供更加舒适和方代已经到来。在就业地附近居住的优点是能够降低交通成本时 间成本，相应地也会提高个人的生活品质。随着我国二手房租 赁市场的规范成熟，也将推动随就业地附近居住格局的形成， 新到地就业就出现次买卖行为或卖租行为， 生只在地居住，生只买次房子的行为将随之改变。 济宁市房地产市场状况 济宁市近几年房地产市场出现了火爆的局面，尤其商业性住 宅更为畅销，已经开始成为济宁强有力的经济增长点。在当前住 房制度的转轨过渡阶段，济宁市企事业单位和个人购买力也随着房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前处于上升发 展阶段。但具有超前意识强综合性服务高的住宅建设工程目前 还仅仅处于起步阶段，它的市场潜力随着市区居民的增多，对居 住环境要求改善的呼声越来越高，再加上经济强市文化名市和 组群结构大城市的规划建设，济宁市城市规模不断扩大，中高档 住宅的需求越来越大。特别是从年起，济宁市房地产业开 始逐步规范化，宏观环境渐趋规范，为全市房地产业的健康发展 提供了保障。济宁房地产市场营销时代已经显现，激烈的房地产 市场竞争，促进了房地产质量规划环境景观配套设施等 的协调和优化。特别是济宁市新轮城市环境改造，为规划住宅 社区提供了以人为本的生态气息，从而提高了济宁人的居住档次 与生活品位。随着济宁经济逐年快速增长，居民收入水平也逐年 提高，对户型合理环境优美配套设施齐全物业管理较好的 楼盘比较看重，或投资或居住。 项目的市场预测 济宁模具厂片区改造建设项目位于济宁市城区西部，新规划 济宁市中区西南区中心地带，具有以下几个方面的市场优势 区位环境优势周边教育医疗公共服务设施齐全， 所处地段和区域位臵极佳。因此，该项目的市场需求前景较好， 市场潜力非常大。 交通优势紧邻城市生活主干道洸河路古槐路环 城北路，有多班公共汽车路过，交通便利。 第四章建设条件和建设地点 第节建设条件 地形地貌 项目建设区域属于泰沂山前冲击扇的下缘，为黄泛区交错地 段，地势东北高，西南低，东北部有连绵起伏的山峦丘陵，西 南部是地势低下的湖洼，中部为土地肥沃的平原，整个地形波浪 起伏，西北倾斜度大。地势北高南低，地形坡度万分之二左右。 地面标高以平原地形为主。 二气候条件条件 济宁市地处暖温带，季风性大陆气候，四季分明，春季干旱 少雨，多风，夏季高温多雨，秋季气候温和降雨稀少。冬季干 旱寒冷，雨雪稀少。年平均温度为摄氏度，月平均最高温 度摄氏度，日最高气温摄氏度，月平均最低气温摄 氏度，日最低气温摄氏度，全年平均降水量为毫 米，年平均蒸发量为毫米，年最大蒸发量毫米。 年平均日照时数为小时。常年主导风向为偏南风，平均风 速。历年最大积雪厚度，最大冻土厚度。 三水文地质条件 济宁市河流大部分属淮河流域南四湖水系，主要河流有大汶 河小汶河泉河京杭运河梁齐运河排渗河。梁齐运河是 济宁以北地区主要排水河道，从济宁市西南部流经，县内长，丰水期流量，枯水期有短期断流。 项目建设区地层自上而下有第四系上侏罗统蒙阴组，上二 迭统上石盒子组下二迭统下石盒子和山西组上石炭统太原组 中石炭统本溪组中下奥陶和寒武式。区内地基承载能力为 考虑，地下水常年水位，根据地震烈度区划图 ，该区地震烈度为级。 四基础设施条件 区域内基础设施已经实现了七通通上水通下水通 路通讯通电通气通暖。 供水由市供水公司城市给水管网供水 排水由市政排水管道排水，排水畅通 供电由市供电公司变电站供电网供电 通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通 通暖由市政集中供暖网络系统供暖 通气本项目采用市燃气公司提供的天然气，气量较足，完 全能够满足居民生活用气需要。 第二节建设地点 济宁模具厂片区改造建设项目的建设地点位于济宁市城区， 东邻环城西路，北邻环城北路，规划用地面积平方米。 第五章建设规模和建设内容 第节建设规模 本项目根据市中区体系规划要求，结合建设地点条件和周围 环境，确定本项目总体规划建设规模为 该片区规划用地面积平方米，总建筑面积为平 方米，配套给水排水供热燃气绿化景观照明等基础设 施建设。 第二节建设内容 该项目拟建总建筑面积为平方米，其中住宅面积为 平方米，商务面积为平方米，配套给水排水供 热燃气绿化景观照明等基础设施建设。 第六章规划布局与工程方案 第节规划设计方案 设计依据 本项目设计依据主要有 中华人民共和国城镇规划法 中华人民共和国