制的阶段划分，整个销售活动划分为三个时期，销售的准备期销售的排号期销售进行期。销售的准备期准备销售工具，如沙盘院落的单体模型安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书海报艺术围墙销售部的建设装饰及广告包装等。此时期还有个重要的任务就是销售人员的培训和相关项目的市场调查。销售的排号期内装方案已基本确定，销售上进入排号期，稳定部分客户，同时可以排除部分虚假购房者。该时期除了销售上的排号外，还应进行户外广告特别是广告媒体和适量炒作。销售的进入期可以进入强销，此时期可进行盛大的开盘活动，在广告媒体上也有些重要报纸广告。通知排号客户到现场看房，销售进入正常和稳定期。定价策略定价定价的因素建筑成本土地成本工期长短财务成本市场景气指数利润率投资回报率同质竞争者的售价购房者购买力及支付期限等。阶段性的价格策低于市价带动景气，快速出售平于市价，稳定投资成本高于市场价格创造利润超高于市价，保留资产或造就知名度。优惠价建议采用阶梯式优惠，有助于与别的项目相区别，同时很科学，有利于大型商铺等的销售和资金的回收，同时有利于解决销售的难点。优惠政策可以在强销期后才实施。促销价重大节日可以根据实际情况做定量的特价优惠，还可以赠送物管停车费等。最高促销价可以按元平米的标准来进行优惠。针对面积比较大和销售比较困难的进行促销，还有就是位置不好的可根据具体的情况，做以上的促销活动。尾盘期的促销价，由于剩下的相对较差，有让人产生选剩了的感觉，因此为了尽快实现清盘，收回资金，可以做幅度相对较大的优惠。促销的方式适当而可，不宜太多，太多会造成销售上的混乱和部分客户的不平衡心理。销售管理销售途径以销售部坐销为主，适当辅以其他销售方式如行销关系营销等，但在采取其他销安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书售的同时定要注意树立项目的形象，不得因采取其他营销方式而使项目的形象受到影响。销售管理销售部引进竞争上岗模式，加大内部竞争，提高工作积极性。通过打分方式控制销售人员每细部行为，进行系统规范的深层次管理。利用电话来访登记表及来访客户登记表对潜在客户在获知途径，消费需求，消费特征等方面作进步分析，以完善项目构成，同时为回访客户，作更深入沟通奠定基础，通过日报表周报表月报表把握销售动态，资金回笼情况，以及时调整相应策略。销售管理构成管理制度公司简介公司规章制度销售部管理制度鼓励办法基础知识城西市场概况项目的概况项目理解销售价格付款方式装修标准配套设施工程进度周边社区配套设施分布主要参照楼盘比较策划构想销售基础营销策划总体思路销售基础知识培训营销理念消费者心理怎样接近顾客如何介绍产品怎样说服顾客销售禁忌市场调查实地踏勘并写出市场分析市场调查个人项目理解演讲通过市场调查及对项目自身的理解，指出本项目的优劣点，并提出建议性意见。强化训练沙盘演练仪态训练电话接听训练客户接待基本训练综合训练答客问强化训练销售技术强化训练签订认购书签订合同价格计算付款方式计算办理按揭等销售氛围现场管理展销期人员配合日常销售人员配合营造气氛的销售技巧现场管理辩论研讨对疑难问题逐解答，并针对本项目提出自己的看法。实操演练模拟演练个交易流程⑿纠正检查对培训中出现的问题进行逐纠正，并检查各项准备工作。结论在总的销售策略上以“稳准佳”作为基本的指导思想，做好充分的销售准备，安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书同时制定稳健性和差异化的价格策略，制定明晰的销售计划将对项目起到很大的销售保障作用，同时在营销上应采取符合项目特点和有集建特色的策略，为企业和项目的品牌之路创造条件。安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书第三章项目选址及规划条件项目选址本工程项目用地位于市区乡中坝二三四八组号地块，东临铁路两环线，北临公路。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成大道和公路之间的居住建筑集群。本地块北边紧邻公路的高架桥，公路为干线公路，常有重型车经过，交通流量巨大，并且地块处在入城方向的上坡区域边，汽车上坡加油，噪音非常大。桥下是个公交中心站的备用地，也将是较强的噪音源。东侧用地红线米外，是铁路枢纽西环线，含两联络线工程目前交通频率为每天十七次。而且市近年来正在推动火车公交的交通战略，随着地铁的贯通，西环线必将承担更大的交通负荷，火车通勤频率将大幅度提高。西侧是刚形成的条米宽的次干道，在桥下与公路桥下的辅道成直角连接，向右转进入下穿辅道可直接进入内城方向。方便但并不顺畅，并且公交车站又位于交通节点处，必将形成较大人流。可以说整个场地交通较为方便，但几乎被强噪音包裹，作为居住用地场地条件较为严峻，因此解决噪音干扰成了本项目的重要问题。场地规划条件要求区域主入口从两侧进入区域。南边为正在建设的多层农迁房。从建设总图上看来，场地比较缺乏公共性，也是采用小区式的大院式总平结构。因此本项目在保障居住者利益的同时，无疑将负担更多的公共空间的角色。规划条件设计要求考虑新居工程的实际的基础上适当引入现代建筑设计优秀理念。小区的总平面规划设计应在处理好功能及户型的前提下结合当地人文环境重点考虑，在设计中应充分考虑住户的生活方式以及居住习惯，考虑无障碍设计，并为小区营造有利的交流空间。环境布置上应围绕住户视觉，做到户户见景，适量减少行列式布局。单体建筑立面造型现代简洁，色彩明快，空调机统设置集中收水装饰遮挡，外墙管线设置隐蔽与建筑安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书立面整体设计，小区绿化栽种植物以乔木为主，可适当考虑选用乡土树种，小区道路内部尽量减少人流。基本设计理念本设计依据开发商的开发要求，规划局的用地建设条件，以及权衡城市开发商住户三个方面的利益关系，择其善者而从之，努力建构和谐社会空间。目前，大量以小区模式建设的超级大院严格来讲是反城市的，他们过于庞大和过于封闭，在城市中间形成了很多空间上和功能上的断裂。本设计的重点和目的在于建立系列各种等级的公共空间的来促进合理使用。随即表现出对城市设施和人际关系的依赖也为城市生活的提供物质缓冲。使物质空间最终成为社会空间的良好物质依托和表达，使其遵循空间社会学的逻辑，即“在合理恰当的空间中发生合理恰当的行为”。力求成为市新居工程的典范。从封闭的大型小区到社区的街区的建筑。本项目主要作为内城居民拆迂安置房使用，这些居民长期生活在非常城市化的生活场景中，对于公共生活有较高的需求。这个即将拥有万多平方米建筑总量的居住区域，在场地规划设计上采取“新都市主义”的基本立场，即“社区的规划与设计必须坚持公众价值和私人价值同等重要的原则。”新都市主通过单体建筑创造个范例，来保证和指导城市区域建设，形成建筑物街道街块传统的彼此依存关系，并形成多功能的综合，而不是单纯玩弄空间或体型的游戏和做生硬的功能分区。规划条件分析从规划条件来看，虽然按照密度来算，用净用地面积乘以建筑密度指标得出理论建筑基地面积。再用理论建筑基底面积乘以建筑层数，或者按照投资方对建筑总面积的要求来除以理论建筑基底面积，只需要通高层左右就能达到这开发面积的总指标。建筑总面积的指标对开发行为无疑至关重要，但是，由于场地形状设计规范建设部健康住宅要求，明厨明卫控规限高米消防规范的要求，以及按照市规划局技术条例的各种退界和退距的要求，日照要求等等，加上设计上要想达到的空间理念。要想充分填充理论的建筑基底面积是不可能的。为了尽量达到容积率的要求，以保障开发效益，设计采取窄面阔较大进深的策略。安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书第章总论项目建设背景市实业发展有限公司的“”项目是由拆迁安置房和商品房混合构成的项目。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成大道和公路之间的居住建筑集群。市按照“经营城市”的理念，已探索出条“政府主导，市场化运作”的旧城改造路子遵循“统规划整体改造多轮驱动利益共享”的原则，按照优化后的控规确定拆迁改造范围，严格按照有关政策统组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统组织拍卖。成功地调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动实现多赢格局。本项目得到了政府的高度重视以及市实业发展有限责任公司的倾力投入。项目人员怀着对“”巨大的使命感和炽热的激情进行方案策划，力求成为市新居工程的典范。项目概况项目名称“”项目建设地点市区乡中坝建设单位建设单位市实业发展有限责任公司企业性质系区区委区政府批准成立的具有法人资格的国总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在左右。年是房地产宏观调控年，“国八条”“新八条”系列宏观调控组合拳“打”得众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，年将会进入个相对的政