鲁教版语文四下《只有一个地球》ppt课件1

评估认为房地产宏观形势对该项目有利。

三项目市场竞争力分析本评估项目与其它中小户型项目相比有独特的市场定位经济适用的居住型公寓，赋予了自身个性化的色彩，体现了种轻松自主的生活方式。

本项目为小高层和多层相结合的电梯公寓，是龙江路致民路带性价比较高的居住型公寓，整体规划注重以人为本的理念，加强环境的参与性，建筑设计独具匠心，简洁现代，户型设计力求经济实用，贴身满足各类需求者的不同要求。

本项目的各项指标为容积率，覆盖率，净用地面积，地面建筑面积，总建筑面积，底层建筑面积二层十二层。

区域特点分析本地块位北临致民路，南靠龙江路，东接十五街，西连十四街，紧邻春熙路磨子桥商圈，距春熙路伊藤洋华堂仅七八分钟车程，经下穿隧道到达蜀都大道只需十分钟车程，距锦江宾馆仅十分钟车程项目周边教育医疗等市政配套与生活配套齐全，有市幼儿师范学院实验幼儿园龙江路小学七中四川音乐学院四川大学华西医大华西医院七医院等。

综上所述，该项目区位交通便利，配套齐备，区位优势明显。

二区域需求状况分析据调查资料显示，项目辐射在该区域直接辐射的常住人口约为万，他们之中有很大部分人群有在区域内购臵住宅用于居住办公及投资的需求。

同时本市近年来发展成功的人士和外来打工的高薪白领阶层，都有强烈的购房意向，他们中占的人群均倾向于购房时选择在城南居住。

综上所述，该项目需求市场潜力较大。

三户型分析据调查，环路内府南河附近因其独特的地理环境，交通条件优越商业配套完善靠近城市中心商贸区生活配套齐全。

本项目是个以中小户型定位的楼盘，以平方米为基本住户单位。

户型以二室二厅和三室二厅，因此项目与成都市目前户型住宅消费主流项目相符，套型面积与市场定位相符，对销售进度不会造成影响。

四区域开发状况分析本项目所处区域目前有雅典国际锦宏骏苑等有代表性的经营比较成功的项目。

上述楼盘进行比较，我们认为该地段基本再无可供开发的开发土地资源，因此项目具有资源的稀缺性。

同时，附近类似楼盘在价格配套地理位臵物业管理方面各有优势，市场调查显示，他们与本项目有所差别。

其中锦宏骏苑住房销售均价元平米和商用房销售均价元平米已全部销售完毕曼哈顿自然派与本项目设计理念相似，该项目截止年月销售情况较好，均价超过元平米“沸城“项目是个以小户型定位的楼盘，住房均价元平米，商业房均价为元平米，已经销售完毕凯悦新城住房均价元平米，商业房均价为元平米，销售情况较好，基本已经销售完毕。

案例选取如下表表周边项目案例分析表项目名称价格星河名都起价元开盘价均价元莱茵河畔起价元开盘价均价元锦江花园城起价元开盘价均价元雅典国际社区精装房起价元开盘价均价元锦宏骏苑住宅起价元开盘价均价元锦宏骏苑商铺起价元均价元时代起价元开盘价均价元南岸家起价元开盘价均价元都市欣城起价元开盘价均价元鸿喜花园起价元开盘价均价元美丽人生起价元开盘价均价元凯悦新城均价元沸城均价元曼哈顿自然派均价元评估认为附近类似项目除个别价高商业房未销售外，其余销售情况均较好。

四销售分析市场预测前景依据企业所提供的有关资料，并结合市场调查情况确定数据的选取。

本次项目评估中预期售价的确定，采用房地产估价的方法保守进行分析，得出其公开市场保守价格，结合企业实际营销策略，本着谨慎原则确定测算价格。

通过选取案例与评估楼盘拟建成时的状态比较分析，预测评估对象公寓房平均售价约为元，营业房预期销售均价为元，项目地下车位均价为万元个。

据企业提供的有关项目规划设计数据为测算依据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为万元，其中小高层公寓实现销售收入万元，多层公寓实现销售收入万元，商业房实现销售收入万元，车库按照比例销售，实现销售收入万元。

项目预计实现销售收入万元。

销售收入见下表表销售收入表序号项目或费用名称建筑面积单位均价元销售金额万元小高层公寓多层公寓商业房停车场收入个合计根据企业营销策略区域楼盘销售情况，考虑按揭跟进时间因素，本次按季测算销售期，销售期年月份至年月份。

表销售进度表时间进度年月年月年月年月年月合计多层及小高层住宅销售进度多层及小高层住宅销售额底层商铺销售进度底层商铺销售额地下车库销售进度地下车库销售额合计销售额合计销售额进度五评价结论我们认为该项目存在以下不确定因素周围存在定的竞争性项目，在科华路段九眼桥川大附近集中了部分高价位的中小户型项目，如今也处于销售期。

二由于该项目占地面积不大限制了开发商对环境的营造。

同时，该项目拟售地段优越，区位交通配套等优势明显，且户型设计合理，与成都市目前户型住宅消费主流相符，套型面积与市场定位相符，在该区域同类型项目中价格定位合理，有较好的市场需求背景。

综合本章市场评估分析，如能保持合理的定位，该项目市场前景很好。

第四章投资估算和筹资评价投资估算“致民路号综合楼“项目工程投资估算是依据企业提供的经成都市规划管理局批准的总平方案项目可行性分析已投入费用凭证及其他相关资料，参考成都地区同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，本着“客观公正谨慎”原则测算。

项目总投资包括土地费用前期工程费房屋开发费管理费用销售费用财务费用不可预见费用税费及其他费用。

经测算，该项目总投资万元。

经评定，该项目单方成本元，各成本项目明细详见下表投资估算明细表表投资估算明细表投资额各经济技术指标序号费用名称万元计费工程量单位单位指标占总投资合计万平方米土地费用亩土地出让金亩土地转让费万平方米土地使用费万平方米与土地取得的相关费用亩二前期工程费万平方米勘测设计费万平方米可研费万平方米三通平万平方米监理费万平方米三房屋开发费万平方米建安工程费万平方米土建及安装万平方米消防系统万平方米弱电智能万平方米电梯台发电机台附属工程费万平方米室外工程费万平方米其他费用万平方米管理费用万元销售费用万元财务费用万元不可预见费万元相关报建集资费万元综合报建费万平方米其他费用房屋维修基万元金户表工程户自来水集资费表各成本费用汇总表成本汇总各项成本额万元占比土地费用前期工程费房屋开发费其他费用管理费用销售费用财务费用不可预见费项目建设的必要性西部大开发战略是党中央在世纪之交做出的项重大抉择。

伴随开发战略实施西部市场的开发国家政策的倾斜和投资力度的加大，西部将会出现个良好的经济发展环境，为房地产业的发展提供了难得的机遇。

四川省自年起就把大力发展住宅产业作为新的经济增长点，加大房地产的投资力度，从而加快将成都建设为现代化国际大都会的步伐。

随着国家住房体制改革的不断深入，城市人均收入水平的逐年提高，居民对住房的需求量也不断加大，为配合省市政府大力发展住宅产业的发展决策目标促进成都市城市建设和经济发展缓解成都市住房紧张陈旧这焦点问题，四川省汇亚俊宝实业有限公司对“致民路号”项目进行开发。

该项目北临致民路，南靠龙江路，东接十五街，西连十四街，紧临春熙路磨子桥商圈，距春熙路伊藤洋华堂仅七八分钟车程，经下穿隧道到达蜀都大道只需十分钟车程，距锦江宾馆仅十分钟车程。

区域内有成都空军司令部机关省军区机关四川大学四川省音乐学院省地税局机关省国税局省肢体伤残康复中心成都七中省艺校华西医院市第七人民医院等单位。

项目周边教育医疗等市政配套与生活配套齐全，有市幼儿师范学院实验幼儿园龙江路小学七中四川音乐学院四川大学华西医大华西医院七医院等，区位优势明显。

项目所在区域与科华北路红星路环路南段环路南二段锦绣路领事馆路等主要交通干道相邻，数十条核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！公交路线呈放射状贯穿整个区域，交通便利。

该项目的兴建，顺应了成都市向东南发展的战略思想，必将极大地改善该区地城市环境，为市民提供更为完善地社区服务，带动该区域地经济繁荣。

同时为实现成都市“九五”及年发展规划中提出地“九五”末期人均居住面积地总目标及促进城市总体规划地实施，起来积极带动地作用，也将给开发商带来较好地经济效益。

因此，从宏观方面看该项目地开发是必要的。

项目建设规模内容和建设方案项目建设规模根据成都市城市建设规划部门批准的总平面图设计方案，“致民路号综合楼”项目由两幢小高层建筑及幢多层建筑组成。

该项目占地亩其中净用地面积亩总建筑面积，其中住宅建筑面积总计户，商业用房，地下停车库建筑面积，其他辅助用房建筑面积。

容积率绿地率。

项目共有机动车位个。

各类住宅套本的设计思想，建造个面向二十世纪的综合楼，针对购房者的生活方式，经济能力及对未来的追求确定设计定位在协调中求个性，使之成为环境优美，营造个舒适的居住氛围。

在满足设计要求及塑造绿化生态环境的前