市场的分布要比其他产品分散。从产品价格来看，在零售价格上东方家园价格较低，在批发价格上中国家具城的价格较低，但三者在同质产品上的整体价格水平差距不大。竞争者管理状况与销售状况附表十二沈阳主要竞争者收费销售额度览表管理模式在三个主要竞争者中，中国家具城与东行家私城为摊位制档口制业态，管理模式为对外出租出售并提供物业服务，业态虽然比较传统但中国家具城作为专业集群市场的规模优势不容忽视。而东方家园则作为超市型的新业态，直接针对生产厂商实行统采购统核算，减少了流通的中间环节，直接深入普通消费者，注重围绕消费者带动生产商展开配套的促销，成为沈阳建材零售市场的主力。各市场经销商成本利润率只考核租金和物业费用中国家具城经销商成本利润率陶瓷油漆涂料地板东行家私城经销商成本利润率陶瓷油漆涂料地板注成本利润率销售额行业平均利润率租金物业费陶瓷行业平均利润率油漆涂料行业平均利润率地板行业平均利润率各市场发展商收入中国家具城期三期物业元平年出租元平年中国家具城油漆涂料市场销售元平物业元平年东行家私城出租元平年物业元平年东方家园出租元平年地板建筑陶瓷辽宁省内主要竞争对手营口华夏石材陶瓷城期总建筑面积为万平方米二期规划为占地万平米的石材加工区。经营结构陶瓷石材多家。营口北方建材陶瓷商城毗邻营口老港，年由福建开发商郑建平等人投资兴建。商城分为二三期，总占地面积万平方米，建筑面积达万平方米，其中标准库房万平方米，店面万平方米，并配有相应的住房和物流公司主要为海路运输。经营结构陶瓷家，品牌数量多个，年销售额亿元。大连金三角建材市场是大连多个专业市场的集群，包括装饰材料市场洁具市场农产品市场等。经营结构陶瓷多家地板多家油漆家。出租元平年出售无物业无税金元月按营业额交纳，与市场分开海城建材市场经营结构陶瓷多家地板家油漆家。出租元平年出售元平物业无税金元月定税，市场统交纳东北地区主要竞争对手黑龙江禧龙陶瓷装饰批发大市场面积万平方米，其中仓储区万平方米，停车场万平方米。经营结构陶瓷多家。出租元平年出售元平。物业暂无黑龙江红旗装饰商城经营结构陶瓷家油漆家地板家。出租元平年物业费无吉林梅河口红山建筑材料市场经营结构陶瓷家油漆家地板家。出租元平年物业费无长春正阳装饰装潢材料市场经营结构陶瓷家油漆家地板家。出租元平年物业费无长春岳阳地板城位于长春岳阳地板销售条街，占地平方米。经营结构地板家。出租元平年物业费无产品市场竞争力优势劣势优势区位优势项目位于沈阳市大东区东望街号，配套设施条件交通条件优越，符合产业发展和城市布局需要，是核心目标市场范围内唯家易于达成规模化发展可持续发展的专业集群市场，其地理位置的优越性和潜在的发展空间将是市场吸纳经销商的有利保障。品牌优势本项目在原有“东北陶瓷城”基础上进行改扩建。“东北陶瓷城”的品牌积累对市场内原有经销商良好的信誉度，都为项目“成市”提供了依托。资源优势方面，项目的目标经营产品国内外市场需求态势在段时间内持续看好，受此影响进入该类产品经营领域的经销商还将持续增多另方面，由于国内目标产品生产结构销售终端营销策略与市场需求矛盾突出，本项目可凭借新规划带来的后发优势缓和供需矛盾，保证进场经销商销售额和利润水平的提高。劣势产品品类的丰富及细化大来更多的市场机会，但陶瓷专营地位势必受到影响。受目标市场范围内供需状况及消费习惯制约，传统“大而全”型的专业综合市场仍将在段时间内占据相当部分的市场分额，新项目业态对目标经销商尚有段时间的认知过程。项目配套综合商务服务及汇展方面的目标客源可能受产品销售淡旺季影响。营销策略规模化经营策略强化相关产品相互牵动作用，降低商品经营的机会成本，围绕产品的规模化经营，注重服务配套相关产业的跟进，最终实现跨行业跨地区的规模化发展。品牌策略在既有的品牌基础上，按新项目规划对其进行重新整合，在此基础上确定“卖点”展开项目的行销传播。业态提升策略从产品结构配套服务经营管理等多方面将现有市场业态提升至以精品陶瓷为主体的综合性专业集群市场地位，预留业态再升级的增长点，实现市场经营的可持续发展。产业链联盟策略项目规模化发展必然牵动相关产业进入市场，相关产业进入市场又势必加速项目的规模化发展从而形成产业链条，纵向形成与建筑材料相关的集销售设计施工物流配送中介于体的专业产业链，横向形成与市场相关的集餐饮娱乐商住办公金融信息于身的综合产业链。信息化管理策略国内目标产品价格利润乃至品类更新因行业特点受运输成本严重制约，信息传递效率也较其他行业要低，项目作为该行业的销售终端，其信息化管理可为生产商经销商消费者搭建个信息平台，促进行业成本的降低和行业利润的提高。汇展策略由于目标产品的装饰性特点，围绕其进行的展示是产品销售过程中的决定因素，鉴于目标市场范围内的竞争者在该方面都不具备进步拓展的条件，本项目则应利用自身优势突出汇展功能，为目标产品提供长期展示服务，为相关行业乃至其他行业发挥沈阳东部多功能展示中心作用。七市场风险专业化与规模化矛盾项目在陶瓷专营基础上发展相关产品，是专业化集群市场定位的需要，也是目标市场宏观发展态势的需要，但在规模化的同时如何突出项目特色，突出各品类产品的专营地位和形象，是项目成败的关键。业态变革本项目作为介于传统摊位制档口制和超市型零售业态之间的过渡业态，其风险来自于传统消费习惯的制约以及新兴业态的挑战，准确把握消费心理和市场动向，与入场经销商联合做好终端营销，才可能在激烈的市场竞争中取得优势。业务收入结构与投资回收期项目如以物业管理型发展为长期战略，则存在短期内无法收回投资的潜在风险。资源条件评价资源开发项目资源可利用量东北陶瓷城的改扩建工程，目前具备以下资源经营资源国内生产陶瓷产品的制造商共有家，其中建筑陶瓷家，观赏陶瓷家，装饰陶瓷家，日用陶瓷家，电器陶瓷家，日用洁具家，陶瓷原料家，陶瓷机械家，陶瓷包装家，综合类家，著名品牌生产商有广东的鹰牌蒙娜丽莎维也纳嘉俊新中源佛陶集团金舵欧神诺长城钻石马可波罗东鹏，上海的美标亚细亚冠军斯米克，山东的华光皇冠，江西的景德镇陶瓷，四川的威尼欧罗兰，福建的东龙恒达华泰碧岩集源双菱，河北的惠达，其他地区有和成诺贝尔罗马京陶金鹤等。这些品牌在东北陶瓷城有很大的扩张愿望。市场内经营陶瓷的既有厂商直销，也有总经销商和代理商，目前的入住率已达到，已登记准备进入的商家有户。另据对营口陶瓷城等外埠市场经营商的调查，东北陶瓷城改扩建后将会吸引更多的经营商涌入沈阳。沈阳的地板产品市场直很零乱，很分散，总体规模不小但却没能形成规模效益。据调查辽宁拥有家地板企业，每年的产值有个亿进入沈阳销售的外地品牌和国外品牌地板有个，如金刚圣象等，占据市场份额比本地品牌要大许多。没有专业地板市场来作为这些品牌的销售载体，是辽沈地区的大遗憾。这种局面既不利于品牌成长也不利于消费者。其他商品资源市场规划区内家居商品经营商有家，石材经营商家，五金经营商家。土地资源市场现有土地万平方米，为东北陶瓷城股东购置，但没有明确划界，需要政府土地管理部门尽快划界。本次规划将其分列为号地块建筑占地万平方米，用于改建博览中心二号地块建筑占地万平方米，用于改建旗舰店广场。本次规划需新征用万平方米土地为三号地块建筑占地万平方米，用于建设陶瓷精品市场，现已拆迁腾空项目背景项目名称东北陶瓷城改扩建承办单位概况东北陶瓷城是在沈阳陶瓷厂经营不景气的背景下，由沈阳陶瓷厂服务公司利用原厂建筑设施于年开办的，按国有企业经营承包制运行，当时是沈阳市场体系建设中十大重点市场之。地址在沈阳市大东区东望街号，占地面积万平方米，东临东北大马路，北邻陶瓷厂厂区，南至东陶路，由东北大马路向西北联合路方向纵深米，具有潜在的市场业态与物流发展基础。年的发展历程，奠定了东北陶瓷城的专业市场地位，成为以沈阳为中心辐射东北区域的著名陶瓷产品集散地。年末，东北陶瓷城经重新整合转制为股份合作制的民营企业，由辽宁巨能牧业有限责任公司股东徐小洋福建三元企业有限公司股东吴瑞章上海金帝有限公司股东蒋金枝与东北陶瓷城达成产权交易后合资控股，成立东北陶瓷城有限公司，形成了新的法人治理结构，开始在原有基础上对经营管理发展规划着手全面改革，本着经营市场诚信为本的全新理念，展开对陶瓷城改扩建转型的战略构想。东北陶瓷有限公司总资产万元，其中地上固定资产为万元，土地为万元，企业资产负债率为零。地上建筑为万平方米。公司实行董，也提出了更高的标准。本项目的立项前期，已向大东区和沈阳市政府管理部门作过汇报，按政府指导性意见制定本项目规划的基本框架，本次可行性研究基于框架并做了适当拓宽。二项目概况本项目是在原陶瓷城位置上改