修改第3版2010房地产开发项目的成本管理

••广大员工对于哪些成本应该控制，怎样控制等问题无意也无力过问，成本意识淡漠。

企业的成本管理失去偌大的管理群体当然难以真正取得成效。

全员成本控制误区二成本管理对象和内容认识不清管什么•方面，没有从价值链的角度对房地产开发进行分析，局限于对发生成本的控制，忽视了对影响成本的控制。

•另方面，局限于传统的“节约度电张纸”的简单狭窄的模式之内，忽视潜在的损失，尚未对成本实行全方位的控制全方位成本控制土地设计采购施工销售房地产开发价值链的发生成本与影响成本曲线影响成本曲线比例该环节作业过程对产品总成本的影响。

发生成本曲线价值链发生成本该环节作业过程所发生的成本。

影响成本成本控制的关键在于控制影响成本！误区三成本控制模式没有确立怎么管•成本管理工作不够全面和系统。

成本控制偏重于事后的反馈，而事前事中控制不力。

••成本管理基础工作薄弱，缺少套完善的成本管理制度。

甚至只求形式，不讲实效。

考核制度不完善，力度不大。

表现在考核只是企业内部考核，没有很好地跟市场联系起来奖惩措施力度不大，达不到调动员工积极性的目的。

全过程成本控制观点合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判造价谈判，争取得到最优惠的工程承包价格。

观点二规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术包括容积率使用率等工程技术进行系统的控制，以此进行施工图的设计管理，在控制工程成本方面起到了“四两拨千斤”的作用。

观点三现场项目部是工程成本控制的核心部门，严把合同关，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，作用重大。

四到底谁是成本控制的核心部门正确观点以上观点站在各部门的角度来看，都是有道理的，各部门在项目开发的不同阶段对工程成本的控制都发挥了重要的作用，从建筑设计到各种土建设备技术参数的选用从选材用料到合同评判从商业谈判到现场的实施和控制，整体过程严格的控制才能有效把好工程成本关。

那么，我们要问营销部门是不是控制成本的核心部门呢答案是。

那这个成本如何来控制营销部门首先需要提出竞争对手的楼盘和楼盘所在地的同档次的楼盘，剖析客户的敏感点，分析对手楼盘的定位与档次，把楼盘设计与选材用料的需求描述清楚了。

楼盘档次描述清楚了，项目的成本基本上也就确定了，所以营销部门也是控制成本的核心部门。

项目定位的档次实际上已经决定了项目成本的高低。

从上述分析，说明工程成本控制是全程性的是系统性的，工程成本的控制需要各部门通力协作，而不是单独个部门可以完成的。

四到底谁是成本控制的核心部门内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产成本控制体系的建立制度保障体系房地产成本控制的主要措施怎么去控制房地产开发项目成本管理内容控制什么二三四土地成本及相关费用前期性费用城市基础设施建设配套费用红线外大市政配套工程建安成本室外工程配套及环境红线内以及为施工而引入现场的给水排水供电临时道路工程等所发生的费用工地围墙沿红线周围设置的临时围墙围栏等设施的设计建造装饰等费用其他房地产项目开发成本管理的内容费用项目名称明细内容三建安工程成本小区内综合管网及设施费小市政室外给水管网指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花木浇灌用水洗车用水等。

主给水管网有在地下室内敷设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。

包括土方开挖及回填，管道敷设等室外排水管网指红线内室外排水管网含化粪池，含雨水生活污水，环境排水，不含水景泳池循环用水。

包括土方开挖及回填，检查井及管道敷设等室外电缆工程指自小区变电站低压柜引至下级配电柜箱均不含柜箱或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。

该项工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。

室外弱电管网指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。

室外燃气管网指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。

室外采暖管网指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。

房地产项目开发成本管理的内容费用项目名称明细内容三建安工程成本小区内综合管网及设施费小市政小区车行道路工程包括红线内车行道含其两旁的人行道及地面停车场土建工程含土方路基及面层，路灯工程含灯具及管线敷设。

供配电设备及安装小区内开闭站配电室的高压柜低压柜变压器柴油发电机负荷开关设备及安装工程水泵房设备及安装小区内生活水泵变频柜气压罐配电柜设备及安装含生活用水屋面稳压泵，不含消防水景泳池纯净水处理消防设备及安装仅包括消防水泵自动报警控制中心大型消防设备及安装调试，湿式报警阀防排烟风机水流指示器消火栓气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。

直饮水处理设备及安装中水处理设备及安装热力站设备及安装小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装增容费其他房地产项目开发成本管理的内容费用项目名称明细内容环境工程绿化小区内的植物的材料种植及养护费。

硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。

构筑物及小品小区内的岗亭儿童乐园建筑小品水景土建工程费，以及雕塑小品假山等。

围墙各类围墙栏杆，以及出入口大门室外环境照明庭院灯或草坪灯安装管线安装泛光照明指自泛光照明配电箱的管线敷设及灯具安装工程。

环境水系统小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统含设备及管网等。

其他公共配套设施地下室工程费含半地下室，包括基础主体地下给排水照明动力配电防水消防通风停车设备等费用。

但属变配电气体灭火室外电缆室外给排水管道环境照明水泵等专项工程，设在地下室内时，不计入地下室工程费内。

架空层工程费包括结构及装修会所包括基础主体安装设备装修工程费用，以及由会所经营的泳池网球场等工程费用。

教育幼儿园中小学等工程费用。

商业包括基础主体安装设备装修等工程费用。

物业管理用房包括基础主体安装设备装修等工程费用。

其他费用项目名称明细内容建筑单体成本基础工程费包括土方地基处理降水护坡等基础工程单体土建工程费单体安装工程费电气工程包括配电箱开关面板灯具和般的电气安装，弱电管预埋。

给排水工程般的给排水安装以及热水系统管道安装采暖工程包括散热器及管道安装土建专业分包工程费用单体内的结构建筑外立面门窗幕墙工程包括玻璃幕墙及石材幕墙户内精装修工程其他土建专业分包如主体构筑物灯塔屋架等防水等。

房地产项目开发成本管理的内容费用项目名称明细内容建筑单体成本安装专业分包工程费主体内的电气给排水采暖等安装工程费，有甲供材料设备的，还应包括相应的甲供材料设备费。

空调工程包括主机冷水机组新风机组冷却塔冷冻水循环泵冷却水循环泵软化水处理装置风机盘管温控系统定压装置等设备和空调安装。

电梯工程电梯的安装及轿厢装修。

燃气工程单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。

电话工程电视工程包括有线电视和卫星电视抄表系统不含燃气抄表以外的所有抄表系统安防工程包括对讲门镜巡更红外报警等其他弱电工程包括网络背景音乐等管道直饮水包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。

中水系统包括单体内中水回收回用管道系统和室外管网敷设。

消防工程包括单体内的消火栓喷淋防排烟自动报警气体灭火水幕水喷雾等系统工程，不含大型设备。

其他安装专业分包其他包括分包照管费甲购材料采保费进度奖质量奖等。

房地产项目开发成本管理的内容内部资料，机密房地产开发项目的成本管理华北科技学院前言在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力盈利能力发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。

特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入高成本的房地产开发企业。

在外来资本和些资本雄厚的外行企业大型企业集团和上市公司的不断涌入，政策越来越规范，技术产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。

成本控制力的竞争。

开头语当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，我们房地产企业的生存能力盈利能力发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。

特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入高成本的房地产开发企业。

在外来资本和些资本雄厚的外行企业大型企业集团和上市公司的不断涌入，特别是在当前房地产调加压政策越来越规范，技术产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。

房地产企业竞争成本控制力的竞争利润时间年拿地就赚钱阶段资源时代阶段产品时代阶段品牌时代客户关注质量公司关注成本关注品牌与形象理念与价值观成本领先战略成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产成本控制体系的建立制度保障体系房地产成本控制的主要措施怎么去控制房地产开发项目成本管理内容控制什么二三四内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发成本管理现状二房地产开发成本管理中的几个问题房地产企业在成本管理三大误区三四到底谁是成本控制的核心部门房地产开发成本管理现状目前我们绝大多数开发企业成本控制的通常做法是大多数的房地产公司都设有个预算审核部门或合约部门，负责项目的预算结算和工程招标，而成本管理基本都归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算却并不是很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。

房地产开发的周期很长，如果被问及个项目工程设计甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，许多开发商都难以回答清楚。

房地产开发的成本管理包括臵地设计施工市场销售物业融资资本运营等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强另外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加多样化。

更使房地产开发成本控制难度越来越大。

房地产开发成本管理中的几个问题缺乏全面规范的目标成本管理体系成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本责任成本和动态成本跟踪联动管理体系成本控制忽视重点只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本”的控制成本控制的忽视前期阶段通常只关注项目施