1、价原则基于本报告为整体效益的简单评估，故只进行静态分析遵循效益与费用口径致的原则评价方法本报告以该项目土地开发作为研究对象，项目的土地成本假定为次性投入。第二节经济效益评价土地市场单价预测根据县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“县城区土地级别范围表”及“县城区基准地价图”，确定该地块所在区域商业路段级别为级住宅区域级别为级。通过对周边类似的项目用地的现场调查，选取收集相关样点资料并整理分析，计算得出，该地块所在区域商业门面平均楼面地价约元建筑平方米，住房用地平均楼面地价约元建筑平方米。土地出让总收入商业门面地价平方米元平方米万元住房用地地价平方米元平。

2、块地上附着物补偿费为万元公顷。房屋及附属设施等其他费用万元。依据县征地拆迁服务站经现场调查及测算，该区域社会平均房屋及附属设施等其他费用标准为万元公顷，该地块房屋及附属设施等其他费用为万元公顷。有关报批税费万元。有关报批税费包括新增建设用地土地使用费耕地占用税耕地开垦费防洪保安基金社会保障资金。新增建设用地土地使用费万元。根据财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知财综号文件规定，县新增建设用地土地使用费征收等别为十二等，征收标准为元平方米，该地块新增建设用地土地使用费为元平方米。耕地占用税万元。根据年月日，省人民政府令第号省。

3、省政府批准后，县土地储备中心将着手征地拆迁和前期开发。前期开发完成后，县土地储备中心将委托县地产交易中心进行公开挂牌交易，所得土地收益主要用于小区的基础设施建设和土地开发整理。届时，凡是有资质的投资开发商都将获得平等的竞争机会，取得土地使用权的经营投资者将在县国土资源局和规划局建设局等有关职能部门的管理与监督下，严格按照规划设计要求进行开发建设，并督促开发商早日建成高标准的小区，使之早日受益，惠及被征地拆迁农民。第五章经济效益与社会效益评价第节评价依据与原则评价依据建设项目经济评价方法与参数房地产开发企业会计制度新征商业性房地产项目规划控制性指标其它有关政策法规。。

4、地拆迁补偿费包括土地补偿费和安臵补助费青苗补偿费地上附着物补偿费房屋及附属设施等其他费用。土地补偿费和安臵补助费万元。根据政发号省人民政府关于公布省征地补偿标准的通知和石政发号关于执行省征地补偿标准的通知文件规定，结合估价对象所在的区域实际情况，测算该区域土地补偿费与安臵补助费标准为万元公顷，该地块土地补偿费与安臵补助费两相和为万元公顷。青苗补偿费万元。依据县征地拆迁服务站经现场调查及测算，该区域社会平均青苗补偿费标准为万元公顷，该地块青苗补偿费为万元公顷。地上附着物补偿费万元。依据县征地拆迁服务站经现场调查及测算，该区域社会平均地上附着物补偿标准为万元公顷，该地。

5、级开发主体的资金成本所产生的利息，在项目完成后以销售收入还本付息。设定征拆工作个月，土地前期开发期为个月，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款六个月至年利息率计，则财务费用万元。销售推广费销售推广费是土地级开发完工后公开交易工程中发生的各种费用。按土地成本的计算，即为万元。开发期税费由于土地级开发项目属于非盈利行为，因此不发生有关税费。不可预见费不可预见费按土地成本的计算，即为万元。第四节资金筹措及实施前期开发费及土地取得费由县土地储备中心支付，现资金已准备，资金来源主要是政府土地储备资金和银行贷款以及社会融资开发建设资金由开发商负责。待土地征用手续报。

6、方米万元预计土地出让成交总额万元万元万元土地总投资土地总投资构成是土地征地费用与有关报批税费万元，土地前期开发费用万元，其他相关费用万元。总共万元。投资利润与利润率该项目开发完成后，投资总利润为万元万元万元。成本利润率投资利润率总收入利润率由此可见，本项目是能够盈利的，说明该项目是可行的。动态财务净现值根据本项目的实施进度计划以及资金安排，假设土地征地费用与有关报批税费在第个月前次性投入，土地前期开发费与其他相关费用在第个月前次性投入，土地出让销售收入在第个月前次性收缴到位。该项目该项目的总投资与总收入的现金流量表如下现金流量表单位万元月征地与报批费用土地前期开发。

7、施中华人民共和国耕地占用税暂行条例办法，县人民政府耕地占用税适用税额元。该地块耕地占用税为元平方米。耕地开垦费万元。根据省人民政府办公厅关于印发省耕地开垦费征收使用管理办法的通知政办发号文件规定，县属于省耕地开垦费征收区域等级的三等，耕地开垦费征收标准为水田万元亩旱地万元亩。由于该地块征地地类为水田，耕地开垦费征收标准适用万元亩，该地块耕地开垦费为万元亩。防洪保安基金万元。根据省人民政府政发号“省人民政府关于批转省财政厅省防洪保安资金征收管理办法的通知”非农业建设新征占地按元亩征集。该地块防洪保安基金为元亩。社会保障资金万元。根据常德市人民政府关于做好被征地农民就。

8、满足区域经济发展和城市建设用地的需求。项目建成后，将具有较强的辐射能力和带动能力，成为区域文化经济中心的部分，形成定的区位优势，对整个区域的良性发展有着重要的社会意义。因此，本项目在整个社会效益方面也具有定的可行性。目录第章总论第节项目概况项目名称项目主办单位项目选址位置任务及目标现状调查及其拆迁安置第二节项目建设背景与建设规模项目建设背景项目建设规模第三节可行性研究的目的依据及其范围可行性研究的目的可行性研究的依据可行性研究的范围报告编写说明第二章项目建设的条件与建设的必要性分析第节项目建设的条件分析区域自然环境条件核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！区域地。

9、业培训和社会保障工作的实施意见常政发号，规定征地时，征收每平方米元的被征地农民社会保障费。该地块社会保障资金为元平方米。土地前期开发费万元。该区域地势较平整，供水排水供电通讯通路等基础设施已基本完成，该地块场地仅需稍作平整，根据现场初步踏勘估算，场地平整费约元平方米，土地前期开发费约需万元。其他费用根据本项目的开发程度和开发规模，整个过程中包含的其他费税主要有管理费用财务费用销售推广费开发期税费不可预见费等。本项目其他相关费用总额为万元。管理费用管理费用是土地级开发单位为组织和管理土地级开发项目而发生的各项费用。按土地成本的计算，即为万元。财务费用财务费用是占用土。

10、计算公式为当时，万元，当时，万元，则。因该项目的财务内部收益率大于行业目标收益率，说明该项目能支付的贷款利率达到并超过了行业目标收益率能支付的贷款利率的要求，因此该项目在财务上是可以接受的。第三节社会效益评价该地块开发建成后将进步完善城市功能，加快城市发展，可大大美化周边地区环境，提升周边地区城市品位，同时，能有效地解决城市中低收入家庭住房问题，增加城市住房容量改善居民居住条件的需要，更好地实施县城市建设总体规划，并承担起该地块在城市规划中的住宅和商服用地职能要求。该项目的实施可以实现土地的合理利用，优化和整合土地资源，提升周边土地价值。

11、形地貌条件区域公共设施条件区域市政设施条件区域规划条件项目区位条件第二节项目建设的必要性分析县城总体规划实施的需要促进区域经济发展的需要推动城市建设提高城市品位的需要构建和谐的需要第三章社会经济因素与市场形势分析第节社会经济因素分析社会因素分析区域经济因素分析第二节房地产市场形势分析当前市场现状当前市场基本特点市场前景分析第四章项目策划投资估算与资金筹措第节项目用地布局与开发策略用地布局开发节可行性研究的目的依据及其范围可行性研究的目的县国土资源局因新征商业性房地产项目需在县楚江镇区征用集体土地，进行土地开发建设的需要，为实现项目决策的科学化民主化，减少或避免投资。

12、用其他相关费用土地销售收入净现金流量当前土地级开发行业全部投资目标收益率为左右，利用财务净现值流量计算公式，则该项目的财务净现值为万元。因该项目的财务净现值大于，说明该项目的获利能力达到并超过了行业目标收益率的要求，因此该项目在财务上是可行的。财务内部收益率内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。通过计算该项目的财务净现值，发现该值为正值，可以采用提高收益率使净现值接近零，求得个正值和个负值后再用内插法公式计算该项目的财务内部收益率。内插法。

参考资料：

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