商品房酒店式公寓项目投资立项计划书_百度文库

其次，房改房的上市，二手房的交易会进步拉动房地产市场的发展，去年房改房发证发了万套，今年上市交易的仅为套。

而随着人们以旧换新改善住房观念的普及，那么明年的房改房上市交易将会是很活跃的。

最后，交易收费更低，手续将更加简化，现在交易费用已由原来的元平方米降到了元平方米，办证时间由原来的三个月到现在只要天。

最近政府还将会出台进步激活房地产市场的政策，由此，可以预计明年房地产市场将会更加向好。

南昌房地产市场现状眺望房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额亿元同比增长固定资产投资额亿元同比增长亿元同比增长房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占比重从年元月份南昌市房地产交易情况来看，又次实现了开门红。

该市商品房交易面积达万平方米，交易金额亿元，与上年同期相比分别增长由上可见，房地产投资已成为拉动南昌市固定资产投资增长的中坚力量。

房地产投资快速增长的原因主要是新届的市委市政府大胆实施拉大城市框架扩大投资规模加快基础设施建设政策的推动，省城房地产开发的热点开始从老城区向新区及郊区尚未形成气候的区域转移。

如政府不惜百亿资金注入红谷滩基础设施建设，进步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈的形成。

南昌商品住宅供应情况表价格元供应量万所占比例单套面积供应量万所占比例元以下平方米以下元平方米元平方米元以上平方米以上南昌商品住宅销售情况表价格元销售量万所占比例单套面积销售量万所占比例元以下平方米以下元平方米元平方米元以上平方米以上从以上商品住宅供应和销售情况表的数据显示出南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。

从商品住宅供应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的，单套面积在平方米以上的占总量的从销售情况看，单价在每平方米元以上的占总销量的，单套建筑面积在平方米的占总销量的。

且从市场商品住宅空置量来看，单价在元以上的占，单套面积在平方米以上的占。

可见市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价的楼盘较少，所以不能科学有效地拉动房地产需求，为此政府在年通过把好土地级市场上做好建设规划，减少经营性商业性房地产开发权的审批，严格控制高档住宅，维持中档住宅的开发总量和扩大低档住宅的市场份额。

并在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展。

商品房价格趋势与同期居民购买力的关系南昌商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价元涨幅商品住宅均价元涨幅居民人均可支配收入元增长居民消费价格指数涨幅年，南昌市商品房的价格继续上涨，这除了因有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地挂牌拍卖，竞争激烈，建筑材料上涨开发商融资成本增加等因素有关。

另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较，前者较后者高个百分点，显示房价涨幅较大，已经超出大部分居民承受能力，这是种不太正常的市场现象和社会现象。

目前政府有关部门也正采取相应措施去弥补这现象，如完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件，但感觉这只是治标不治本的权宜之策而已。

购房对象与目标潜在客户群的关系南昌购房对象构成情况表商品住宅交易量万销售对象划分和购房目的分类本地居民所占比例外地居民所占比例自住所占比例置业投资所占比例可想而知，近年来，随着南昌经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，南昌市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其它地市的人士纷纷投资购房置业如度热潮的温州炒房团，外地居民购房的比重逐年上升，由年的上升到年的。

从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上长，由年的上升到年的。

南昌市房地产时代划分从年下半年起，南昌市的房地产市场逐渐蓬勃发展。

先让我们回顾下南昌市房地产发展的历史。

南昌市商品住宅的第代应该在以前，这批产品档次较低，产品同质化倾成为个景观优美，环境幽雅的风景区的同时，成为目前南昌最适合居住的准城中心区域，市场指数极高，房价居高不下，并还在持续上升，成为目前南昌房价最高的区域，引发南昌又轮版块震荡。

昌南板块在政府投入巨资打造而形成的澄碧湖工程完美画卷展现在人们面前时，直接使周边的房地产项目拔高了个档次，透射出这版块无穷的升值潜力，诸如澄湖彩虹世纪城梦里水乡康城大湖之都等项目的强势运做，将这块热土炒得沸沸扬扬，成为转载南昌城区部分消费力的港湾。

湾里板块湾里区域属于梅岭山脉的延伸，远山凝黛青竹苍翠，泉水湾延云雾缭绕，风景秀丽气温怡人，又有诸多人文旅游景点，红弯公路直接拉近了他与老城区的距离，理所当然地成为个适合居住避暑都假场所。

前面有翡翠山庄帝景湾洋城九州画意居等中小项目开道，后有恒茂博太集团各近千亩别墅项目挺进，未来年将成就湾里版块的别墅年。

成为南昌地产道别具格的风景线。

南昌房地产竞争态势分析房地产竞争日趋白热化南昌房地产的发展，经历了个漫长的过程，前两年发展直比较缓慢，但近两年其发展趋势日益迅猛，从小打小闹到规模效应，从兵营式建筑到花园式景观式小区的变化，使南昌市房地产进入个全新的时代房地产市场活跃住宅产品品质提高，商品房价格持续攀升，空置率也有所下降。

房地产市场的升温，引来了各地开发商如深圳万科上海绿地大连万达等，加上本地开发商的迅速成长日趋成熟，南昌城中住宅小区的建设时如火如荼，许多新项目也纷纷登台亮相，房地产市场竞争日趋激烈。

当前，南昌市房地产开发竞争出现的新趋势品牌意识加强，各发展商在运作中都强调公司品牌，给消费者以质量和售后服务的信赖与保证。

强调产品的创新，住宅变革催生地产向多元化方向发展，不同的目标客户对产品要求不尽相同，使得本土开发商纷纷从不同的层面来吸引客户，从规划到建筑从产品到环境等方面深化，力求以优越于竞争对手的差异化卖点吸引市场。

市场趋向理性化，随着南昌楼市趋向成熟，购房置业者也由当初抢购跟风而日渐回归理性，对房型的结构比例和实用功能也日渐挑剔，因此要求开发商对产品的定位要比原来更加到位，如此房地产买卖双方的理性化，对南昌楼市长期健康稳定发展大有好处。

综合以上分析随着南昌市城市总体规划的陆续完工，各大版块城市基础设施的不断完善，特别是红谷滩新城的崛起，境外大地产商纷纷进驻，南昌房地产市场竞争将会更加剧烈。

南昌房地产市场总体供需分析市场需求分析鉴于南昌市目前房产开发现状及有潜在购房意向市民的收入水平和消费行为习惯等，以中青年为房产主力消费群，占了绝大部份的比重，以政府机关和国企科研机构文体教育金融保险证券及个体私营股份制等为职业细分对象，这部份人是南昌市极有潜在购买能力的主力目标消费群。

物业档次以中档偏上为好，讲究性价比，对建筑结构类型更愿意接受多层住宅，户型为室厅卫室厅卫和室厅卫为主。

商铺的投资也非常踊跃。

酒店式公寓与产品新颖相对总价合理，投资回报高而深受市场青睐。

南昌住宅市场供应及客源分析从南昌目前的住宅市场情况来看，可分为万元以下的低档住宅市场万元的中档住宅市场以及万元以上的高档商品住宅市场。

万以下的低档住宅市场市场现状该市场主要由经济适用房和些位置较为偏远的低档商品房组成，单价般在元左右，以目前的房地产市场来说，已不是市场开发的主流。

客源构成该市场的客源为典型的工薪阶层，有较为稳定的收入，但不能负担较高的住房价格。

这类客源的绝对数量无疑是最大的。

但是，由于受到了收入福利分房目前居住条件等各方面原因的影响，这客源群体目前的消化能力不强。

但随着政府加大指导房价政策的出台和南昌经济的飞速发展，购买该部分住宅消费群体的收入也在成比例增长，正日渐成为购买中档住宅的潜在主力人群。

市场评价该市场为最低层的住宅市场，开发住宅以福利性质为主，因此，市场机会点不大。

万的中档住宅市场市场现状该市场的单价集中在元左右，是目前南昌房地产市场开发的主流产品，遍布南昌的各个区域。

这类个案规模较大具有定的市场影响力，在市场上呈现百花齐放百家争鸣现象。

客源构成这类产品所瞄准的客源大多为政府官员企业管理层以及私营业主。

在目前南昌经济持续快速增长发展阶段，这类客源的数量在迅速增长，并具有现实的购买能力以及较为高涨的购房热情。

是最具购买力的强大客源群体。

去化情况从市场反映来看，这类中档住宅由于影响力大目标客源人群多，基本都取得了较好的市场成果，其整体的去化速度较快，投资回收期较短。

市场评价该总价段市场客源层丰富，市场上该层次项目众多竞争激烈，但批有品牌有实力的开发商开发的中档物业将成为市场的新宠，市场发展空间大。

万元以上的高档住宅市场市场现状事实上目前在南昌尚未真正形成高档住宅市场。

落在这总阶段内的主要是些中高档市中心楼盘的较大面积房型，如恒茂国际华城金域名都等。

产品品质目前总价段在万以上的产品，其品质和中高档住宅市场的品质没有根本的区别，不能给人高出筹的感觉。

其主要由中档楼盘的大面积房型以及些区位条件特别好的楼盘组成。

而真正高档住宅市场并非指中档住宅以及些区位条件特别好的楼盘的向上延伸，而是完全区别于中档市场的另个层面的高品质楼盘市场。

客源构成万以上总价段的客源构成比万总价段市场应更上层楼，主要是以政府中高级官员，企业高层管理人员，私营业主等阶层构成，而在这个层面上，也应该有更多的外地外籍客源的加入。

但是，从目前市场情况来看，由于这总价段市场尚未形成，而目前的仅有几个个案在品质上也和中高档住宅趋同，因此，目前客源层并没有明显的与中高档住宅市场形成差异。

去化情况恒茂国际华城及金域名都两个项目经推出，便取得优异的销售成绩，房价不断挺高，持续火暴的销售情况令业内人士惊叹不已，这方面有消费者居住的老城情节，另方面与城市外围并未出现真正的高档项目不无关系。

红谷滩片区房地产市场简析红谷滩新区概况红谷滩新区北起赣江大桥，南至南昌大桥上游公里处规划确定的生米大桥桥址，沿江岸线公里，西至昌九高速公路和国道，区域面积近平方公里，现辖个街办，个行政村和个农场，规划建设用地多平方公里，规划人口万。

红谷滩新区坚持高起点高标准高品位规划和建设。

总体规划新区总体规划要求，建筑密度控制在以下，绿化率按花园城市标准保持在以上，道路布局科学，