山海家园房地产开发项目投资立项计划书_百度文库

可见，秦皇岛市房地产市场不仅房源供应充足，而且经济适用住房和廉租住房将进步向中低收入群体倾斜，这对秦皇岛市房价的持续上涨起到定的抑制作用。

成本因素的影响构成商品房销售价格成本的建安费用地价绿化和配套费以及各项税费银行利息等，大部分的费用都在逐步上涨，从而使房地产开发与销售成本增加，并推动着商品房销售价格的上涨。

此外，随着人们对住房环境的要求越来越高，开发商普遍开始重视住宅品质的提高，大量增加环境绿化小区基础设施的建设开支，也在定程度上加大了商品房的开发成本。

综上所述，从发展速度和规模上看，秦皇岛市房地产已由年的快速上涨进入到平稳运行阶段从市场交易的角度看，在国家宏观调控政策的作用下，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支撑的自住购房需求已成为市场的主要支撑力量。

预计秦皇岛市房屋销售价格将继续平稳上涨。

市场定位本项目销售对象以中低收入者为主的同时兼顾高收入者，以建筑面积的中小户型为主，适应广大中低收入群体对拥有自有住房的需求。

地理位置本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，热力公司锅炉房西侧，占地面积平方米。

秦皇岛经济技术开发区地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心地带，毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京公里，距天津公里，距石家庄公里。

建设条件地形地貌地震情况本项目所在地秦皇岛市位于燕山余脉，依山傍海，地势西北高，东南低，地貌类型有山地丘陵和平原，地貌属构造剥蚀堆积地形，北半部为三级台地，台面标高，坡度为，最大中部及西南边缘地带为二级台地，台面标高，台面宽度，台面形态较平缓，坡度般在，东南为坳谷，较平坦，二三级台面以上为沟谷，呈形，深度般为，宽度。

地震情况根据中国地震动参数区划图中华人民共和国国家标，本项目所在区域抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为。

工程地质项目所在地工程地质条件均较好，拟选场址未发现其他层有明显断裂破碎等构造，周边无断裂发育带。

场地埋深米地层结构可满足建场岩土施工条件。

气候情况本项目所在地秦皇岛属于暖温带半湿润大陆性季风气候，并且具有显著的海洋性气候特点，受海洋调节，四季分明，气候温和，冬暖夏凉，气候宜人。

年平均气温年极端最高温度年极端最低温度年平均降水量空气相对湿度年主导风向夏季西南冬季东北年平均风速最大冻土深度最大积雪厚度无霜期天年平均日照时数小时交通条件秦皇岛南临渤海，北依燕山，地处中国东北华北两大经济区的交通要塞，全区面积平方公里，距首都北京公里，天津市公里，与秦皇岛港仅公里，京哈京秦大秦等三条铁路干线在此交汇并且京哈津秦等两条国道分别从开发区的南端和西侧通过北京经秦皇岛至沈阳的高速公路从开发区北侧通过，开发区距出口仅公里距秦皇岛民航机场公里，已开通到上海大连西安昆明等条国内航线，至香港日本新加坡等地的国际航线正在积极筹划中，此地交通便利，地理位置优越。

基础设施条件供水秦皇岛市城市水资源较为充足，洋河水库及石河水库的年可供水量为万立方米，柳江及枣园地下水的年可供水量为万立方米，桃林口水库可供水亿立方米，城市年可用水量达万立方米。

目前实际年用水量为亿立方米左右，已经批准的在建和待建项目需水量为万立方米，市区有万立方米的水资源量用于城市生产生活用水。

现有水厂座，设计供水能力万立方米日。

给水管网总长公里，连接全区所有用户。

供电秦皇岛市拥有装机容量兆瓦热电厂座，地区主网有变电站座，变电站座，变电站台，总容量万千伏安。

电压合格率，供电可靠率。

项目选址周围目前共有座变电站，分别是李庄千伏变电站五里台千伏变电站和南李庄千伏变电站。

供热秦皇岛市已形成以联产集中供热为主，以锅炉煤气等其他方式为辅的供热格局。

通信多种网络功能和通信手段相继完善。

可提供大类余种业务服务。

电话普及，先进的程控电话系统可满足用户与国内各城市和世界各地直拨电话传真和计算机数据通信的需要。

移动电话实现无缝隙覆盖，与国内个省自治区直辖市以及世界个国家和香港澳门个运营商实现了自动联网漫游。

建设规模与内容本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，热力公司锅炉房西侧。

该区域地理位置设计地震分组为第二组。

设计基本地震加速度值为。

拟建场地因无场地土类型及场地卓越周期详细资料，从已知资料看，初步定该场地属于抗震有利地段，属于稳定地可建新区。

抗震设施方案的选择原则及要求建筑的平立面布置宜规划对称建筑的质量分布和刚度变化均匀，楼层不宜错层，建筑的抗震缝按建筑结构的实际需要设置，结构设计中根据地基土质和结构特点采取抗震措施，增加上部结构及基础的整体刚度，改善其抗震性能，提高整个结构的抗震性。

基础选型根据上部结构特点及地基土承载力高低，选择与之适应的基础型式，如果承载力不能满足要求亦可考虑对地基土处理，以提高承载力及改善抗震性能。

本项目住宅采用柱下条基。

建筑形态小区规划以砖混住宅为主，利用扩大的宅间距，精心设计宅间景观，与中心绿地相融合。

在立面造型风格上采用简洁沉稳精细的实用主义风格，明快的色调，水平垂直的线条，体现出向现代主义的回归和滨海古城的特色。

住宅套型本设计方案针对秦皇岛的气候，着重考虑人的活动规律空间变化生活节奏，以人为本进行了深入的推敲。

从生态建筑学的角度出发，充分利用自然采光通风，降低能耗，每家每户都尽可能有良好的视野感受。

在户型设计上，以经济适用为原则，房间布局紧凑使用效率高。

装饰外饰面以外墙面砖及外墙涂料相结合，色调沉稳，充分体现了建筑的朴素，与社区人积极向上的生活态度，体现小区特有的人文品味。

该区做初步设计及施工图之前应委托勘察测绘单位进行岩土工程勘探。

场地地质勘察除应按岩土工程勘察规范执行外尚应满足下列要求，以做为施工图结构设计的可靠依据。

勘察报告应提出建筑所在地段为有利不利危险的判别和场地土类别，对液化地基应提供有关液化判别，液化指数液化等级的数据。

提供岩土地震稳定性的评价。

对软弱场地应提供地基震陷的评价。

对岩层不均匀地基应详细查明地质地形地貌情况，并提供评价和建议。

提供场地的卓越周期。

公用设施规划给排水工程设计依据总图土建专业提供的资料国家现行的工程建设规范和标准建筑设计防火规范建筑给水排水设计规范建筑灭火器配置设计规范室外给水设计规范室外排水设计规范污水综合排放标准设计范围本项目建筑物的给水排水工程及消防工程的设计。

水源本工程给水水源为市政自来水供水管网，管径。

本建筑物室外管网连成环状，采用生活消防联合供水系统，室外消防为低压制，室外消火栓为地下式消火栓间距不超过米。

本工程室内设有生活给水系统生活污水排水系统屋面雨水排水系统。

给水生活用水每人每天升，时变化系数为。

消防用水室外，火灾延续时间小时。

绿化及道路浇洒。

未预见用水按上述用水量的计算。

本工程总用水量为吨日。

排水绿化浇洒不计排水量。

生活排水量按给水量的计。

区内排水采用分流制。

各建筑物排出的生活污水经化粪池处理经污水管网排入市政污水管道。

区内雨水经雨水管网收集后排入市政雨水管道。

采暖通风及空调工程室外设计参数冬季采暖室外计算温度冬季空气调节室外计算温度冬季通风室外计算温度夏季空气调节室外计算温度夏季通风室外计算温度夏季空气调节室外计算湿球温度夏季通风室外计算相对湿度冬季空气调节室外计算相对湿度空调夏季温度控制在，冬季温度控制在。

围护结构热工性能本项目围护结构热工性能见表围护结构热工性能表名称传热系数„﹙‟‟备注陶粒砼空心砌块外墙厚聚苯乙烯泡沫板保温外门成品钢制保温门屋面厚聚苯乙烯泡沫板保温温温楼板与室外空气接触采暖部分本项目为冬季暖气采暖，均由秦皇岛市开发区热力公司集中供热。

采暖热负荷为。

采暖系统散热器选用灰铸铁柱形散热器，采暖用管道，选用低压流体输送用焊接钢管的，选用无缝钢管。

管道保温材料采用岩棉管壳。

通风部分各建筑物内无窗及设固定窗扇的卫生间均设机械排风。

空调部分本项目设必要的公用建筑，各建筑物根据用户需要自己设置分体空调，本工程不设置中央空调。

电气本工程消防用电设施为二级负荷，其余为三级负荷，住宅用电标准，每户单相。

本工程估算用电负荷为，拟配电室座，小区供电由秦皇岛市开发区电力公司埋地电缆接引入。

供电系统住宅楼及建设施工电源为。

各单体建筑物均设低压配电间，以放射或树干式方式为动力及照明供电，并进行电能的再分配和计量。

道路照明本工程结合道路及室外庭院绿化特点，另设套完整的夜景泛光照明及道路照明系统，道路照明线路采用电缆直埋敷设方式。

根据各建筑物的用电负荷情况，拟建变电站座，以承担区内各建筑物及场区内照明等用电需求。

各建筑物内设配电室，由配电室电源总进线动力照明配电箱，向各层分配电箱以电缆放射式或树干式供电。

各建筑物均按有关规范规定的等级设计防雷系统，本工程配电系统为接地方式，各变电所变压器中性点直接接地，各建筑物电源进线设重复接地。

供配电设计遵循经济合理，技术先进，节省电能为原则，用电设备选用自然功率因数高，损耗低性能先进的电气产品。

合理规划供电范围变电所深入负荷中心，以降低配电线路损耗。

采用静电电容器进行无功补偿降低损耗，满足供电部门要求。

根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置必要的计量表，进行内部考核。

实施绿色照明，确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光源。

弱电系统通讯系统小区通讯线路引自市政电话网，经交接配线后引入个单体建筑物内用户。

住宅楼每户在起居室及卧室书房设电话插座。

公建预留电话接线箱。

小区电话总容量为门。

有线电视系统小区有线电视信号引自市有线电视网，经放大分配后送至个单体建筑物内。

住宅楼每户在起居室及主卧室设电视插座。

公建预留电视接线箱。

网络系统由山海关区网通分公司将宽带引入小区，经配线后送到各单体建筑物内。

住宅楼每户在书房或次卧室设网络信息终端插座。

安防系统在住宅楼各单元入口设置防盗门，采用访客对讲系统，用户对讲分机，并由分机控制防盗门打开及向安防中心报警。

消防系统根据规范要求，小区室外设地下式消火栓，消火栓水量，消防水量由开发区供水管网保证供给供气小区居民用气采用天然气，接自秦皇岛市开发区燃气公司供气管网，管径。

劳动安全卫生劳动安全卫生施工期的劳动安全防护项目施工期间，对各岗位施工人员，按照国家有关的劳动保护规定配备必须的工作服安全帽手套口