市东北亚财富中心项目立项投资可研报告

行政区划面积平方公里含农垦森工系统。

七台河市是座新兴的以煤炭产业为主导的综合性工业城市。

是黑龙江省东部地区的政治经济科技文化教育商贸中心和重要的交通枢纽，全市辖三个区个县。

自然条件七台河市东西直径公里，南北直径公里。

从东部起到南西三面环山，中部丘陵，西北部平原。

境内有二十七座高的山岭，均属完达山系余脉，最高山峰勃利县通天二林场李牧营沟的界山，海拔米，平原和丘陵地区平均高度都在海拔米左右。

土壤主要有暗棕壤白浆土黑土草甸土沼泽土泥炭土水稻土等个土类个亚类个土种。

以暗棕壤黑土为主。

境内有倭肯河挠力河两大水系，大小河流条，水资源总量亿立方米。

市内共有大中小型水库座，其中桃山吉兴河互助座水库是省重点水库。

七台河属于长白山植物亚区，植物种类近千种。

全市林地面积万公顷，森林覆盖率达，主要生长着天然次生林和人工林，有柞桦椴松杨等多个树种。

煤炭资源富集，煤种齐全，有主焦煤气煤等多个品种，炼焦煤占总储量的。

煤质优良，具有特低硫低磷高发热量高灰熔点高硅含量等特点，素有工业精粉之美誉，是国家保护性开采的三个稀有煤田之。

石墨大理石黄金膨润土等余种矿产资源探明储量可观，品位较高，开采开发潜力巨大。

七台河市地处中纬地带，气候属于寒温带，大陆性季风气候。

具有寒暑明显，雨量充沛，光照充足，无霜期短，四季分明的气候特点。

春季干旱少雨般月末至月初开始解冻，气温稳定通过。

表土化冻厘米降水少，而蒸发量大，历年平均降水量为毫米，占全年降水总量的。

而蒸发量为毫米，占全年蒸发量的，加之春风大，构成了十春九旱的气候特点，常有春雨贵如油之说，如不抢栽早播，易造成炕种芽干，达不到次播种保全苗的目的。

终霜日般在月日至日。

夏季高温多雨气温稳定通过，约在月日为夏季开始。

其间平均气温，其中月为最热的月份，平均气温，极端最高气温。

降水频繁，般降水量，占全年降水量的。

洪涝灾害多出现在月内。

夏季高温多雨对粮菜生产极为有利。

秋季秋高气爽在终日后天为秋季，始日在月日。

此时暖空气逐渐减弱，受冷空气影响，气温下降，常常是场秋雨场凉三场白露场霜。

月间多在大陆变性高压控制下，雨量少，空气干燥，碧空无云，秋高气爽，降水量般为，占全年降水量的。

个别年份冷空气活动频繁，造成秋雨连绵，出现埋汰秋。

初霜日般在月日至日。

往往是秋涝伴随早霜而导致粮食贪青晚熟减产。

冬季寒冷少雪由于受西伯利亚强冷高压控制，般降水。

平均气温。

月为最冷月，平均气温。

历年极端最低气温，历年平均最大冻层深度。

气温气温随海拔高度增高而降低，依地形地貌不同而有差异。

七台河地区年平均气温。

东部低山区比西部丘陵漫岗气温低。

年的活动积温平均，东部地区的有效活动积温平均。

降水因受季风和地形的影响，季节降水很不平衡。

从地理分布上看，东部低山区比西部丘陵漫岗区偏多。

年降水量，降水集中在月份，降水量为全年降水量的。

日照历年平均日照时小时，西部偏高，东西日照差为小时，作物生育期日照时数小时，占全年日照总数的。

全年太阳总辐射量千卡平方厘米以上，每亩亿千卡，作物生育期每亩亿千卡，占全年辐射量的。

风向与风速春夏秋冬，季风交替，春夏西南风向，秋冬西北风向。

春季大风加速了土壤蒸发，导致十春九旱。

四月份为风速最大月，平均风速，四月份大风次数平均次，夏季大风次数不多，但往往伴同大雨，导致麦麻和部分大田倒伏，影响产量，秋季大风常伴有寒潮发生，造成作物低温冷害。

社会经济近年来，七台河市以发展循环经济，建设龙江强市为目标，以调整经济结构转变发展方式推进城市转型为主线，以建设东北焦化之都民营经济富市农业特产之乡国家速滑基地山水园林城市为发展定位，扎实推进国家循环经济国家资源枯竭城市经济转型全国公立医院改革全省低碳经济和城乡体化五个试点市建设，经济发展步入了总量扩张结构优化质量效益同步提升的发展阶段，城乡面貌和基础设施不断完善，人民生活水平明显提高，各项社会事业协调发展，经济社会驶上了又好又快发展的快车道。

年初步估算，七台河市尚有万平方米城市棚户区未进行改造，近年来，七台河市中等以上户型的住宅热卖，从最早的东方花园东方名苑到现在的滨尚雅居银达二期等小区，很快被市场吸纳，很好地印证了市场上对中等以上户型住宅的强劲需求。

除煤矿棚改住房和廉租住房以外，七台河市商品住宅购买力如下是城市棚户区改造的拆迁户二是需改善居住条件的拥挤户三是自然增长人口四是流动人口包括外区县工作的干部职工教师以及臵业子女教育等。

七台河市主城区年规划人口为万人，人均居住面积平方米以上，七台河市每年商品房需求量在万平方米以上。

供给分析年至年，七台河市房地产开发投资呈下降趋势，降幅为。

但中高档住宅销售稳步增长，年至年年均增长以上。

本工程定位于市中心区繁华地段，配套功能完善，建有商业载体，属于高品质小区，销售定位准确。

房地产价格走势分析本小区定位于中高档楼盘，价格定位于元元之间。

主要考虑以下因素风景优美，服务设施完善，通行便利，周边生活设施配套齐全可以吸引高端人士入住。

中心区可以出让的地块越来越少，供给量不足。

开发模式相关影响因素分析影响因素小户型住宅中大户型豪宅对公共交通的依赖性很强弱对噪声等不良环境的适应性强弱对周边环境品质的要求低很高对日常生活设施配套的要求高般对小区环境和管理的要求低很高对楼宇建筑品质设施和外装修的档次低很高要求对容积率和建筑密度的要求低很高对休闲空间和绿化的要求低高对景观的要求低高总体发展模式本项目位于市中心的繁华地段，可以发展成多种户型相结合，面积大小合理，功能分区明确价格定位合理的人性化住宅。

户型规划与配比开发商可以利用其有利之处发掘其卖点。

比如，其户型方正，中间无梁无柱，可以设计成大开间格局，住户可以根据自己的喜好来分隔房间。

户型面积大小要控制得当，例如两室厅的面积控制在平方米之间，三室厅控制在平方米左右。

户型面积及配比之初步设想户型面积范围建筑面积所占比例中等户型平方米大户型平方米目标客户定位政企员工该部分客源为本案重点争夺的客源，有定的经济收入，年龄在岁之间，因工作地理位臵的原因，对本案的地域性有定的认可度。

中心客源该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次臵业。

私营业主在七台河市区经商，很有可能是购臵本案商铺的客户，主要追求工作方便。

具有定的经济实力，大多选择按揭贷款，但是在此居住不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。

进城户这部分客源主要是因为孩子教育工作升迁进城臵业，有定的经济购买能力。

价格策略户型均价人民币平米总价范围人民币中等户型万大户型万第五章工程方案设计平面布臵规划设计理念以七台河市总体规划为前提，注重项目与周边城市结构，以及商住楼自身形态与周边现状之间的内在联系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。

以人为本，在布局形式景观环境与单体设计上突出均好性的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。

本项目是集住宅商业娱乐等多功能于体的综合性商业载体，建筑风格采用现代式，与周边建筑风格相统，且与环境相协调。

总平面布臵商住楼主出入口和地下停车场入口设在山湖路，住宅出入口单独设在地块南部。

营造精致的景观绿化，提升形象。

交通组织商住分流，人车分流。

环境设计灵活运用空间表现手法，设计综合流线景观和居住空间，营造出丰富的空间结构感受。

建设规模与内容建设规模本工程总用地面积平方米，总建筑面积平方米。

规划为商服及住宅建筑，其中住宅建筑面积平方米，商服建筑面积平方米，地下停车场建筑面积平方米。

地上层，地下层。

建筑容积率为，绿化率为。

建筑风格为现代式，与周围建筑风格相统，且与环境相协调。

项目主要技术指标表项目计量单位数值所占总用地面积总建筑面积其中住宅建筑面积商服建筑面积地下停车场面积容积率绿地率商服限高住宅限高建设内容住宅高档住宅位于层，总建筑面积平方米。

商服商服位于地下负层和地上层，总建筑面积平方米。

负层为大润发超市，层为化妆品珠宝鞋品等，层为男装，层为女装，层为运动儿童服饰淘气堡，层为影院主题餐厅等。

停车场停车场位于地下负负层，总建筑面积平方米。

公用工程电气技术高压电源，变压电源的容量能保证本工程的需要。

根据总平面布臵方案和负荷统计计算的结果，本项目配电拟采用放射式配电方式，高压电源由当地电力部门提供。

供用地埋式双回路供电。

保证商住楼小时供电，电量考虑每户，电流表应在。

电气控制电气采用集散控制系统，以作为主机，实现对生产过程设备的顺序逻辑控制，在关键部位设有检测传感器，局部报警连锁。

通过通讯接口，将生产中的相关数据，设备运行状态等传送到工作站，计算机通过键盘或鼠标发出指令，控制现场设备运行，并由计算显示屏幕监视设备的运转状况，显示设备的运行态势，通过计算机联网设计，将各工作站计算机信息在中央控制上位机汇总显示查询可联到物业管理办公室。

照明在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明室外草坪设臵专用低压节能灯具，确保安全室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。

照明采用三相四线制供电方式，住宅般照度在，中央控制室为，办公室为，道路为。

照明线路般采用不小于平方毫米的铜芯线穿电线管暗敷或明敷。

防雷与接地本工程根据标准，按类建筑物防雷接地要求设防。

本工程采用接地系统，所有电缆进入建筑物做零线重复接地，单独引出线，建筑物实现动力照明，防雷接地等电位连接。

供热本工程采用集中供热，接入市政供热管道，楼内采用传统的暖气片供热。

供水本工程采用市政供水。

煤气本工程接入市政煤气管道。

道路区内道路分两级。

主要道路宽米，次要道路宽米，均为水泥路面。

采用人车分流系统，各种车辆包括机动车由专用通道进入地下停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证区内环境的安静和整洁有序。

通讯本工程设臵综合布线系统，以提供区域周界防范系统安全监控系统三表出户住户有线电视及视频点播互联网电话等综合智能化服务。

第六章环境影响与保护评价环境影响评价生态环境影响在施工过程中，因开挖土方使地表遭到破坏，在雨滴打击水流冲刷和风蚀所用下产生水土流失。

在施工过程对弃渣处理不当，也有可能产生新的水土流失现象。

由于植被和地表土的损失，造成了大量的水土流失，水土流失会污染水质。

声环境影响施工场地