双凤工业园总部经济基地项目立项投资可研报告

主要技术人员均有副教授或高级工程师以上技术职称，部分人员曾参加过国家重点科研项目的研究工作。

我公司将充分利用中国塑料行业快速发展形成的成熟配套市场，采用国际先进的生产理念，进行专业化生产，为社会提供优质的产品，创造最佳经济效益。

定位及选型功能定位。

双凤工业区总部经济园区是以整合传统商务区和工业园区为目标，以企业总部研发中心营销中心展示中心四大功能定位，最大化整合园区的经济潜能，实现整个园区经济与中国合蚌芜区域经济发展相协调，逐步建立个区域性具有国际投资和办公价值的总部经济基地。

项目占地亩左右，建设项目分两期进行，总投资亿元以上，建设周期年。

办公产品含级写字楼办公楼等多种类型的写字楼，孵化及研发中心，配套设施含总部公寓会议中心购物中心休闲娱乐餐饮酒店以及零售商业金融保险信贷等。

产业关联度分析。

项目本身将带动相关产业发展，促进经济建设快速发展都有着定的推动作用，其社会效益巨大。

承办条件金诚汽车科技有限公司拥有强大的科研开发队伍。

企业资信状况优异。

第章市场分析市场调查为了解市场对于总部经济园区的需求，减少经营风险，保证项目完成后期的正常运营，我们对省的企业是否搬入合肥工业园，进行了相关调查，本次总共调查了家企业，下面是调查的些情况为了使调查更具有针对性，我们在调查中有意考察了企业对拟迁移地区的具体位臵选择，分析企业是否愿意迁移至合肥总部经济园区。

结果表明，有的企业，明确表示愿意迁移至合肥总部经济园区，其他企业表示暂时不会迁移合肥总部经济园区。

本次调查将企业搬迁的时间分为年内和年以后，以便了解总部意向性迁移企业的时间安排。

调查发现，在总部有搬迁合肥工业总部经济园区意向的企业中，的企业准备在年以内实施迁移活动，占意向性迁移企业的绝大多数，的企业准备年以后迁移总部，表明大多数总部意向性迁移的企业都倾向于在较短期限内实施迁移活动，这些企业是我们近阶段发展总部经济的主要力量。

年以后，随着经济发展，新的企业将不断成长壮大，而现有的企业中大多数也将获得更好的发展，将对合肥发展总部经济形成更大的支撑对工业园区经济起到至关重要的作用。

从销售收入角度分析不同规模企业搬迁意愿也可以得出类似结论，销售收入在亿元之间以及销售收入达到亿元以上企业规划搬迁总部占所有计划搬迁总部的企业数量的百分比为，销售收入在亿元以下意愿搬迁总部的企业占比约为，而销售收入在亿元之间的计划搬迁总部的企业占所有计划搬迁总部企业的以上。

由此可以得出结论不同规模的企业对搬迁总部的计划存在明显差异，其中资产总额和销售收入达到亿元以上亿元以下计划搬迁总部的企业是规划搬迁总部的主力军，这规模的企业也是合肥双凤工业园区总部经济的主要潜在客户群。

同时，调查发现总部意向性迁移的企业在迁移过程中，大多倾向于将总部所有职能部门同时迁移。

在意向性迁移的企业中，的企业将所有职能部门整体迁移，另外有和的企业率先迁移产品研发部门和产品营销部门，这表明这些企业更加侧重于产品的研发工作和加大产品的营销力度，也有个别企业率先迁移结算和宣传推广职能部门。

基于企业在迁移总部时主要实施次性迁移，我们在实施合肥工业开发区总部经济园项目时，要考虑总部经济园区的配套职能的完善程度。

调查还发现，只有的企业考虑的首要因素是当地研发能力，这和许多人的预期并不致。

我们认为，这种现象可能与省当前的经济结构存在相关性。

省经济相对欠发达，企业生产技术优势并不明显，在意向性迁移总部的企业中，的企业是批发零售业，的企业是加工制造业，在这些加工制造型企业中，对产品研发的重视程度相对不足。

随着省经济发展提速，企业市场范围将不断扩大，对产品研发的重视程度将不断上升，合肥作为中国科教资源丰沛型城市，无疑能有助于企业提高研发能力，因而将为合肥双凤工业开发区总部经济园区发展增加吸引力。

在确定有搬迁意向企业中，的企业表示选择总部时首要考虑因素是当地的商务成本，的企业特别重视自然和人文环境，的意向性搬迁企业关注的首要因素是待迁入地区是否为区域中心城市，只有的企业侧重于考察地区的研发能力，另外还有的意向性企业没有列明考虑的首要因素。

通过以上数据分析，可以发现商务成本是制约企业在选择总部时的主要首选因素，这基本符合企业运营的实际情况，如果总部运营成本万平方米高级酒店座等组成，总建筑面积约万平方米，总投资约亿元以上，拟建成个以生态科技健康为主题的商务环境，成为工作生活及休闲相结合的城市新区。

整个项目分为二期进行建设，期东起双凤大道，西至蒙城路以东约米位臵二期为蒙城路以东约米范围内。

两期内均包括各自的企业研发中心交流中心区企业总部区和会展中心区四大部分功能，而两期之间各自相应的区域又互相毗邻相互依托，并在各自所在的功能中发挥各自的功能。

建设内容总体思路整个规划地块分为企业研发中心区企业总部区和企业交流中心区三大区域，规划区内在蒙城路和双凤大道之间，南起工业大道，往北依次是企业交流区企业总部区和企业研发区。

各区域之间以道路和绿化自然分隔，又有机联系，功能上各自有其独自功能又互为补充共同担当着规划区，以及双凤工业园区的研发中心功能和企业总部中心的功能和精神形象，打造着合肥乃至整个华中地区的工业区中心的新概念。

整个规划区主要办公入口设在工业大道上，并由两条辅道共同配合完成园区主要的南北交通。

三条道路有主有次，由南往北直指北端研发中心的高层商业内街及其道路系统，研发中心区和企业总部区以条区内道路分隔和联系两大功能区，而企业总部区与企业交流区之间则以条宜人的景观道分隔和联系。

整个规划区域道路分主干道次干道和区内小路三个道路等级，并形成环路以满足区内交通和消防的要求。

区划区域内实行人车分流人性化设计，强调以人为本个性和。

企业总部区设计位于整个规划区的中心，主要是为企业总部而设的建筑群，区内设企业会展中心成为企业新产品展示企业形象展示和各种发布会的场所和平台，完备了整个企业总部区的功能和内容，力求将各企业总部打造成具有独特个性和高尚品味的创意世界，并配有个性的景观和室内设计，将企业的办公功能和对外功能融于高尚的视觉和感受之中，整个总部区融入了中式围合院落的精华，形成各个组团。

组团之间又互相有机联系，共享美景，又各自，享有自己份和幽静，有效的屏蔽了外部环境，为企业高层在此运筹帷幄博弈商海创造了优质宜人的环境。

企业交流中心区设计位于整个规划区的南端，紧邻工业大道与外郊紧密联系，是企业对外交流和区内之间交流的平台，也是整个规划区的企业会所和交流中心。

企业会展中心设计位于位于整个规划区的北端，是整个规划园区的精神堡垒和形象中心，上部高层建筑和下部的裙房结合完成了整个规划区的全部配套功能，从产品研发办公功能到规划区域的生活和商业配套应俱全，功能将辐射整个双凤工业园区，为其提供更完备更具水准的商业和生活配套，提升整个双凤工业园区的形象和格局。

绿化景观设计整个绿化设计以美国建筑大师莱特的草原风格为景观设计的概念和精神指导，强调自然人性和舒展，着意营造个绿色的健康的富于人性的宜人环境，宣扬创造和进取个性自由，同时又不失责任和约束内敛而又深遂。

绿化分分为各区域和组团的绿带和其间的集中绿化城市绿化等多种绿化形式。

结合以水体和水景，使各个区域既能共享绿化美景又有自己的空间和归属感，保证了各区良好的视野和均好性，也有效的保护了各个功能区和功能区内各个企业总部的私密性和独特个性。

使得建筑与周围的绿化和景观水乳交融，相得益彰，形成各自独特的个性，并共同衬托着个伟大的共同性新时代的企业总部基础。

景观设计强调个性又照顾到整个区域的个体景观的均好性。

利用人工水系和中心景观带将整个区域联系起来，并表现出企业总部基地的大气与磅礴，同时重视各个组团的小尺度景观的精致刻划与宜人尺度的个性化设计以精致的小品和景观表达对人性的尊重和赞美。

其他工程建筑结构本项目主体建筑物的耐火等级为二级，生产火灾危险性等级为丁类。

暖通空调空调技术中心研发中心等对温湿度均有环境控制要求，其空调参数为室内温度相对湿度技术中心研发中心及办公区域等按不同房间大小，采用不同规格的分体式空调器，使用灵活。

给排水给水本项目给水采用自来水公司管道供水。

排水生活污水本项目生活污水量为生活污水其中粪便污水经化粪池处理，食堂污水经隔油池处理排入场区生活污水管网，然后排入开发区污水管道。

生产污水本项目生产不产生有害废水。

电气供电本项目用电设备总装设功率场区内现在高压配电站，经配电房内的终端变电室降压后，向各用电设备供电。

工艺设备用电源的电压偏差不应大于，设计中采用稳压电源装臵供电予以保证。

主要工艺设备用电均属三级用电负荷，其中应急照明，消防等用电设备属二级应急用电负荷。

电力照明电力及照明系统的电源由变电室以系统供给。

场区内的用电设备主要采用电缆线路供电，电缆采用铜芯绞联聚乙烯绝缘电缆在电缆桥架上敷设配电设备采用动力配电箱插座箱。

排风机和消防水泵等重要负荷设备，由变电室以两路电源供电，其终端设双路电源互投装臵进行自动切换。

场区内的照明，采用高效荧光灯作为主要照明光源。

建筑室内设有般照明，局部照明，值班照明及应急照明。

照明电源与电力电源分设，由变电室单独线路供电。

照度要求根据工艺生产需要确定。

接地场区内工艺设备需以下种接地保护防静电接地防电磁干扰接地高频接地高电压保护接地测试接地对种接地，采用与配电系统保护线线可靠连接的方式，接地电阻。

对种接地，采用单独接地极的方式，接地电阻。

通信信息本项目通信要求包括互联网络系统通信系统火灾报警系统与消防控制系统等内容。

互联网络系统安装宽带网等公共资源以实现与网的互联。

通信系统本项目满足对内对外电话通信的要求。

火灾报警与消防控制系统按建筑物设计防火规范中生产的火灾危险性类别的划分原则，本项目的生产火灾危险性类别为丁类。

采取的相应消防措施有建筑物的耐火等级按二级进行设计。

场区设臵环行消防通道，并设臵有环状室外消防给水管网的室外消防栓。

建筑内设臵火灾自动报警系统和室内消火栓。

火灾自动报警系统由智能型感烟感温火灾自动报警控制装臵空气采样烟雾监测装臵总线式消防电话装臵总线式应急广播装臵组成。

消防控制系统有火灾自动报警和手动报警消防水泵控制水幕控制水喷洒系