中国人寿养老养生项目立项投资可研报告

主要表现在由于几千年来养儿防老观念，加之当前国内传统低端养老机构为主体，管理成熟配套完善服务优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日同时，商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。

因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握舆论引导积极培育市场明确产品定位精细项目选址高度专业管理等关键成功要素。

报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经济政策相对宽松，投资养老产业具有很高的经济价值和社会价值，特别是与保险主业进行关联后所产生的联动效应，具有十分重要的战略意义。

虽有定的风险，但仍是可控范围。

建议公司及时把握市场机遇，以廊坊项目为切入点，确定级土地开发和养老产业的投资主体，加快推进养老养生项目的开展。

前言年以来，始于美国房地产次级抵押贷款市场的癣疥之患，逐步演变成为年以来全球金融系统最大的危机，对全球经济产生了重大影响。

在当前世界经济和全球金融市场异常严峻的形势下，受外部影响越来越大的人寿保险业，其经营模式资产布局和风险控制受到严峻的挑战。

事实表明，依靠资本市场推动利润增长的经营模式已无法支撑公司可持续发展的战略目标。

只有不断提高保险业务自身的盈利能力，保持资产与负债的适度匹配，建立与偿付能力相连接的内部风险控制机制，才能确保人寿保险业的长期生存和发展。

危机与机遇如同枚硬币的两个面，总是相生相伴。

历史经验表明，次大的危机在给经济社会带来剧烈调整和冲击的同时，也会催生新的产业，孕育新的机遇。

国务院近期颁布的关于当前金融促进经济发展的若干意见明确指出支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。

新修订的保险法也明确规定保险机构可投资于不动产。

这些法规和政策的出台，打破了以往对人寿保险业在长期投资领域和金融服务领域的限制，使保险资金可以延伸到养老医疗基础设施房地产等领域，为人寿保险业的发展多角度投资布局打开了扇机遇之门。

我国已进入老龄化社会，养老市场的巨大需求将酝酿出巨大的商机。

同时，我国养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。

人寿保险掌握着巨大的现金资产数量众多的客户资源和完善的信息平台，在养老医疗领域有着巨大的优势。

发展养老服务业既有利于解决社会养老的矛盾，又有利于解决当前我国经济发展中的结构问题，形成以银发经济为特色的新经济增长点。

中国人寿以参与化解金融危机为契机，进入养老医疗领域，不仅顺应了国家经济发展的需要，而且促使其作为重要的资产配臵渠道和资源整合手段，发展成为长期持有高度可控与主业关联收益均衡稳定的产业形态。

有利于提升中国人寿的品牌形象和核心竞争能力，有利于推动集团公司打造国际顶级金融保险集团战略目标的实现。

年全国政协会议上，杨超总裁提交了关于大力支持养老社区建设的提案，受到了社会各界的广泛关注。

提案对我国养老体系建设存在的主要问题大力支持养老社区建设的重要意义及有关政策做了重要阐述。

杨超总裁指出大力支持养老社区建设是落实党的十七大精神促进和谐社会建设满足我国基本养老需求和改善民生拉动内需的重要举措。

建议国家重点支持保险机构投资养老社区，保险机构在发展养老保险业务的同时参与养老社区建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条，增加附加值服务而具有长期性稳定性特点的保险资金，也是养老社区建设资金的主要来源。

年月日，集团公司投资决策委员会就关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业建议的议题进行了研究，会议认为中国人寿通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业适应当前国家政策的发展方向，符合集团发展战略，有利于加强公司的资产负债管理，有巨大的经济价值和社会价值。

根据公司投决会的要求，集团公司牵头组建了由系统内各公司相关人员组成的联合工作组。

工作组在集团公司总裁室领导下，积极加强内部研究和外部沟通工作，在充分调研并对国内外养老社区老年公寓及廊坊等地进行实地考察的基础上，初步形成了中国人寿养老养生项目可行性研究报告。

第章背景及意义随着我国人口老龄化进程加快，我国养老产业具有巨大的发展空间和投资价值，当前国家鼓励保险机构投资养老产业，为公司开展养老产业投资提供了政策支持。

因此，中国人寿投种类资料来源协助居住社区协助居住社区是受国家管制的租赁物业，般要持有州政府的许可执照。

其主要为生活可半自理的老人设计，通过受过训练的员工为老人提供日常的生活起居服务，包括药品管理洗澡穿衣如厕搀扶走动和喂食等等。

尤其是为需要提醒服药需要小时看护服务有困难行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有老年痴呆症的老人提供服务。

提供协助的程度和水平是由多种因素决定的，如入住老人的需求机构自身的能力所在州的法律等。

护理居住社区护理居住社区为生活不可自理的老人设计，提供小时护理和医疗保健服务。

护理居住社区是拥有专业护理设施或者护理设施执照，为大多数需要小时护理和医疗保健服务的个人，按日费率或出租价格收费的物业。

它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理居住社区各有专长。

由于护理居住社区受联邦州政府的规定管辖，护理居住社区必须满足标准，预防性支持性看护类型长期看护居住活力居住护理居住精细护理动机看护方式年龄需求需要协助居住持续看护社区有适当的工作人员，其花名册包括管理人员注册护士有执照的护士护工和其他人员。

绝大多数护理居住社区参加了医疗补助和医疗保险项目，因此般来说，入住这些社区可以享受医疗补助许可和医疗保险报销。

但这些设施必须满足联邦的要求以及州政府执照的标准。

即使不参加医疗补助和医疗保险，护理院也必须满足州政府的执照标准。

在美国人们认为护理居住社区是仅次于核电站的规定最多的行业。

持续看护社区持续看护社区为高收入老人提供全方位或定制化的保健和医疗服务。

持续看护社区是由活力居住物业生活物业协助居住物业和护理居住物业共同组成的。

对于生活在这个社区的居民的最重要的吸引力是他们无需随着保健和医疗需求的变化而搬迁，在社区的物业中转移就行。

各个持续看护社区的收费标准也不样，但般包括入住费，公寓费和租金。

许多社区每月还收取维护费，以换取居住单元餐饮服务和些保健服务。

般持续看护社区需要州政府的许可。

四养老市场竞争状况分析发达国家在商业养老市场中，行业集中度相对较高。

以美国为例，根据公开资料显示，各类上市的养老社区共有家，其资产总额达到亿美元，净资产额为亿美元。

以上市公司的收入计算，排名前名的上市养老社区的收入，占到整个行业收入的。

而以资产总额计算，排名前名的上市养老社区的资产总额，占到整个行业资产总额的。

造成行业集中度相对较高的主要原因是由于政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。

由于如此严格的管制，为达到政府的要求，而造成了养老社区行业的收购兼并较为频繁，造就了相对集中的行业竞争状况。

图美国各大养老社区运营商市场份额占比以收入计算，其它，其它资料来源美国各大养老社区运营商年年报图美国各大养老社区运营商市场份额占比以资产计算其它其它资料来源美国各大养老社区运营商年年报相对严格的行业进入门槛，同时也造就了美国养老社区相对较高的入住率。

根据年月日，美国老年人家居及服务联合会对主要养老社区的经营者抽样调查数据，美国主要养老社区类型的入住率基本在以上。

表美国主要养老社区类型入住率物业形态数量容量平均入住率居住社区协助居住社区护理居住社区持续看护社区居住单元辅助生活单元专业护理单位资料来源美国老年人家居及服务联合会五政府监管发达国家，政府对商业养老市场的监管较为严格。

对于除有自理能力的活力居住社区以外，般均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。

同时，对于所有养老社区，建立套包括建筑设施卫生条件服务水平管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。

前面提到，美国政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。

澳大利亚政府对于养老社区的管理也有着系列严格的规章制度，政府通过这些制度对养老社区市场进行有效管理。

这些制度主要包括关于行业参与者的规章制度关于供应的规章制度关于客户的规章制度以及关于价格的规章制度。

这些制度的实施，提高了行业的准入门槛，限制了恶性竞争，提升了服务标准，保障了养老社区的良性发展。

二国内养老市场概况国内养老需求市场概况总体需求规模庞大我国老龄人口于年即以超过国际老龄化社会的标准，整体进入老龄化社会。

据全国老龄委权威数据，年底，中国岁以上老年人口达到亿人，占总人口的。

年底，中国岁以上老年人口近亿人，占总人口的比例达，岁以上老年人口达到亿人，占全国总人口的。

年中国岁以上老年人口接近亿。

年底中国岁及以上老年人口已达到亿人，占总人口的。

预计我国老年人口将以平均每年净增万的速度增长，年达到最高峰亿人，占到当时总人口的。

规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特的家庭结构即对夫妻赡养四个老人和个小孩，使中国社会面临越来越严重的养老压力，同时也形成了巨大的养老产业需求。

据全国老龄委抽样调查，有的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成个体量惊人的现代养老产业。

图年中国岁以上老年人口资料来源艾瑞咨询高端养老需求强劲中国社会经过多年的改革开放，人民的经济状况已经有了极大改观，形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。

据全球管理咨询公司麦肯锡研究报告，截至年，中国富裕家庭数量为万个，且未来五到七年将以每年的速度递增，到年，这个数字将达到万个而同期美国日本富裕家庭数量年均增速只有和。

中国即将成为仅次于美国日本和英国的全球富裕家庭数量第四多的国家。

当前，中国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角环渤海等经济发达地区，其中，生活在北京上海广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕的个城市中的富裕消费者占全国总数的。

这些群体在考虑养老安排时，观念开放，更能接受在