长三角地区养老院项目立项投资可研报告

大力发展社会养老，兴建老年康乐城，为老年人提供多功能全方位综合性的服务是社会发展的必然趋势。

老年用房的设施要方便舒适安全，用房内还应有各种生活服务休闲娱乐医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。

总之，的建设运营有利于满足长三角地区老人对多样化全方位养老服务的需求，有利于为老龄化问题的解决，符合国家和地区的有关发展规划，是社会发展的需要。

产业政策与行业准入分析产业政策分析养老服务业属于现代服务业的范畴，是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。

年，国务院关于加快发展服务业的若干意见中指出，要加快发展服务业，提高服务业在三产中的比重。

项目属于养老服务业，项目建成后将提供约人的床位，年营业额达到万元，为当地政府提供稳定的较大的财政收入，对促进消费拉动内需具有重要意义。

同时，项目的建成运营还将为当地创造约人的就业岗位，增加当地就业机会。

年月，国务院办公厅转发了发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，以促进养老服务业加快发展。

该通知中指出，要大力发展社会养老服务机构，地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构，引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住生活学习娱乐健身的老年公寓养老院敬老院，鼓励下岗失业等人员创办家庭养老院托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。

年月，市人民政府转发了嘉兴市人民政府关于进步加快养老服务业发展意见的通知，以进步以加快嘉兴市养老服务事业发展，充分调动社会力量参与养老服务事业的积极性。

当前，长三角地区养老设施无论是从数量还是从质量服务上都无法满足老龄人口的多元化全方位需求，政府暂时也无法提供如此巨大的资金来进行养老设施的修建，本项目的建成运营有利于完善当地及周边地区的养老服务体系，符合国家的产业政策导向。

行业准入分析当前，国家尚未出台专门针对养老服务业的行业准入条件，是以有关产业政策或专项规划的方式予以发布的。

根据外商投资产业指导目录修订的有关规定，老年人残疾人和儿童服务机构被列为鼓励外商投资产业。

本项目是外商投资项目，项目建成属于老年人服务机构，所以是国家鼓励外商投资产业。

在发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知明确指出，要建立公开平等规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营民办公助政府补贴购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资合资合作联营参股等方式兴办养老服务业。

在嘉兴市人民政府关于进步加快养老服务业发展意见的通知中指出，要放宽市场准入，放宽注册资本限制，首次出资额不得低于注册资本的，且不得低于万元，其余部分应在注册之日起两年内缴足，鼓励社会民间资本以合资控股购买和租赁等形式参与国办养老服务机构的建设和经营，支持专业化连锁经营，培育鼓励大型民营集团提供养老服务。

业主完全满足上述的相关规定，本项目符合行业准入的有关规定。

资源开发及综合利用分析本项目是现代服务业项目，不属于资源开发类项目，不需要占用重要资源，不涉及各类金属矿非金属矿资源的利用，用水量不大，故本报不再详细论述资源开发及综合利用分析。

节能方案分析用能标准和节能规范本项目将在开发过程中做好建筑节能节水工作，充分落实科学发展观，发展节能型养老院。

所有新建项目将严格执行建筑节能标准，积极引进和推广建筑新理念和新技术，新建建筑实现节能。

重点强化节水器具的推广和应用，提高污水再生利用率，积极推进污水再生利用雨水利用。

着重抓好设计环节执行节水标准和节水措施，力争建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高以上。

本项目拟采用的用能标准和节能规范如下采暖通风和空气调节设计规范公共建筑节能设计标准建筑照明设计标准外墙外保温工程技术规程延时节能照明开关通用技术条件建筑给水排水设计规范夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准节能措施及节能效果分析本项目工程在建设过程中，应推选优秀设计方案，并采用‚四新‛新技术新工艺新材料和新产品技术，以缩短工期，降低造价，应采用保温防水新材料节能设备，选用新型高效防洪和排涝，项目建设内容符合国家产业政策和地方经济社会发展规划，依据国土资源部发展改革委联合发布实施年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录，项目用地不属禁止或限制类用地。

项目地形状规整便于规划地势平坦地质条件稳定，便于建设，交通便利，便于生活发展。

本项目拟建设功能齐全设施完备交通便利环境优美的养老院，可以提高土地使用率，改善现有环境及人文景观。

符合土地利用规划要求，占地规模较为合理。

征地拆迁和移民安置方案征地拆迁方案农民征地拆迁办法按照省人民政府关于加强和改进土地征用工作的通知执行。

征用耕地的安置补助费，以需要安置的被征地农民人数计算。

需要安置的被征地农民人数，按照被征用的耕地数量除以被征地的农村集体经济组织征地前平均每人占有耕地的数量计算。

依法征用农民集体所有的土地，按照规定进行补偿安置。

征地补偿安置费用在征地补偿安置方案批准之日起将在个月内全额支付，不分期支付。

征地补偿安置不到位的，不强行使用集体土地。

农村集体经济组织如未能调整其他质量和数量相当的土地给被征地农民继续承包经营的，将不少于的土地补偿费支付给被征地农民。

被征地农民如不需要统安置的，安置补助费全部发放给被安置人。

对按规定应支付给农民的征地补偿安置费用，按时全额发放给农民，不克扣侵占截留和挪作他用。

移民安置方案因征地造成剩余人员需要安置的，国土资源部门会同有关部门组织征地单位和建设单位采用下列具体方式进行安置。

货币安置般采用货币安置。

按规定支付的土地补偿费和安置补助费尚不能使需要安置的农民保障原有生活水平解决就业的，可增加相应的就业补助费。

留用经济发展用地安置安置人员符合公司招工条件的，公司又有条件招用的，可实行招工安置。

社会保险安置支付给个人的安置补助费，经安置人员同意后，可由村集体统用于支付被安置人员的养老保险费用。

安置被征地农民集体经济组织农村村民或者其他权利人对征地补偿安置方案有不同意见或者要求举行听证会的，应在安置方案公告之日起个工作日内向市国土资源等有关部门提出。

环境和生态影响分析生态环境现状市地处长江三角洲，位于杭嘉湖平原东北部，南濒杭州湾，东临上海市，地理坐标介于北纬度分分和东经度分度分不包括海域。

属北亚热带季风气候，年平均气温度左右，年平均日照时数在小时左右，年平均降水量毫米左右，全年无霜期天左右。

属江南古陆外缘杭州湾凹陷，为冲积平原。

境内地势平坦，平均海拔米，除东南沿海有呈带状分布的座低丘和座岛礁共平方公里外，余为大片平原。

广陈镇位于市东北部，东与上海市金山区毗邻，距上海市区公里。

全镇区域面积平方公里。

广陈镇地处亚热带，属亚热带季风气候。

全镇历年平均气温度，历年平均日照小时，年平均降雨量毫米，无霜期为天。

气候温和湿润，雨量充沛，日照充足，四季分明。

项目所在区域工业较少，属类无污染地区，空气质量较好，周边地势平坦，活动空间大。

广陈镇与日本合资生态农庄及农业园区，发展生态农业，这也进步提高了项目所在区域的生态环境质量。

项目紧邻九龙山度假区，该度假区面积平方公里，依山傍海，林木葱郁，风光秀丽，以‚松翠滩长礁美石奇寺古‛而闻名。

该区群山起伏，森林延绵，大海浩瀚，岛礁点缀，又兼具享有‚南方北戴河‛之美誉的海滨浴场，蓄积了丰富的自然人文资源和独特的佛教文化。

拟建项目生态环境影响分析本项目对环境的影响主要表现在项目在施工期间，施工噪音及施工过程中粉尘废水和固体废弃物对周围居民和环境造成影响。

废气污染依据本工程特点，现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸堆放拌和过程中会产生大量粉尘，施工期间内燃机械和车辆尾气污染。

施工噪声施工噪声污染主要来自施工中采用的大型施工机械设备，如各种打桩吊装设备混凝土拌道路施工等还有运输车辆拖拉机卡车等产生的机械振动噪声和行驶噪声。

水污染主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水冲车水混凝土养护水及路面清洗水。

施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油生活污水含有较大量的有机物和悬浮物。

固体废物污染本项目施工期间产生的固体物主要为建筑垃圾施工及挖土方产生的弃土装修垃圾及施工人员产生的生活垃圾。

建成使用后主要是生活垃圾。

生态环境保护措施项目在建设过程中或建成后的使用中，将采取严格的环境保护措施施工期间所有土堆料堆须采取加盖防止粉尘污染的遮盖物。

施工临时场地道路应定期洒水清扫冲洗，减少浮尘和汽车行驶扬尘。

运输车辆应经过冲洗后驾离工地以减少污染城市大气，减少使用污染排放高的车辆和设备，及时清扫路面，减少扬尘。

实行雨污水分流排水方式，污水排入市政污水管网，应尽快办妥污水纳管手续，保护项目内部地表水体的水质。

杜绝焚烧建筑垃圾，不得在施工现场熔融沥青或焚烧油毡油漆以及其它产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质。

施工现场应设密闭式垃圾站和封闭式垃圾容器，施工垃圾生活垃圾分类存放。

生活垃圾应实行袋装化，由专人收集后负责清运。

选择低噪音设备，合理布线，采取综合性减振降噪等措施，确保项目内部环境噪音达到城市区环境噪音标准标准。

总之，项目的建设应贯彻环境建设与经济建设同步规划同步实施同步发展的方针，在项目建设的同时，改善环境质量。

通过明确环境质量目标，完善功能区划，合理布局，实行排放污染物总量控制，强化环境管理等措施，保持良好的环境质量。

地质灾害影响分析本项目用地尚未聘请专业机构进行地质勘察，但从项目周边用地的地质情况推测，项目所在地发生地质灾害的可能性较低，适合进行养老院的建设。

特殊环境影响分析本项目建设内容为养老院，属于现代服务业，非工业性项目，不会产生特殊污染源，主要污染源是生活污水生活垃圾噪音烟气，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较小。

而且，拟建项目通过采取严格的生态环境保护措施，即可避免对周边景区环境的影响。

此外，本项目用地范围内无文物古迹。

从特殊环境影响上看，项目建设是可行的。

经济影响分析经济费用效益分析项目投资估算本项目总投资估算由建筑安装工程费设备及工器具购置费工程建设其他费和预备费组成。

项目总投资为人民币万元折合美元，汇率，其中建筑安装工程费为万元，设备及工器具购置费万元，工程建设其他费为万元，预备费为万元，项目投资估算详见下表表项目投