划为基础设计信托产品，通过该信托产品向社会募集资金，主要募集对象是各类具有自营资产资格的金融类机构和社保机构，也可通过银行渠道向个人募集。渔业基地运营期的净利润是信托产品的收益保障，信托产品的投资者不参与渔业基地的建设管理，信托产品的管理者监督所筹集资金的使用情况，政府负责运用资金进行渔业基地建设。该种融资方式的优势第，深圳市有着发达的金融市场，有其他城市无法比拟的融资平台第二，深圳市国资部门的实力相当雄厚，有利于信托产品顺利筹资第三，该融资方式通过专业的理财机构管理信托资金，减少了违规使用资金的机会，降低了投资者的风险。该种融资方式的面临的问题该种融资方式的风险在于项目投资回收期较长。虽然项目利润可能比较稳定，但是相对于总投资来说，运营过程的净现金流是很低的，换句话说，基金投资者的收益率相对市面上其他投资品种的收益率是偏低的，这无疑影响信托基金的顺利发行。五本项目社会融资的可行性排除以上不利因素，本项目进行社会融资也存在定的有利因素。是多年来我市已进行了多种准公共产品融资模式探索。二是我市成立了三大融资平台公司。年，我市整合和组建了包括市投资控股有限公司市地铁集团有限公司市特区建设发展集团有限公司在内的三大融资平台公司，按政府统筹市场运作的方式，承担政府投资项目的融资工作。三大融资平台当年融资亿元。在市渔业基地开发时，可选择项目范围内经营性地块出让与市融资平台注资相结合的方法以城市建设费名义注入开发商帐户，平衡资金缺口。三是若采用级开发与二级开发体化模式，则能有效减少项目用地范围之外的经营性地块出让压力。四是本项目地理位臵较为优越，其定位为华南最大的水产品交易市场，都市产业发展极核，其开发运营模式和定位完全不同于传统渔港，将形成类似于东京筑地的业态丰富产业多元的都市产业区。项目周边地块存在巨大的升值潜力，可通过整体规划统开发来引导社会资金投入。原城市规划位于市渔业基地东部的大铲湾物流园区和南部的大铲湾二三期项目，原准备为大铲湾码头集装箱产业配套。但由于国内制造业转型和国际市场紧缩，集装箱产业的增速将大为放缓，原规划建设的集装箱泊位将出现过剩，大铲湾相关项目有转变功能的必要。在此情况下，若对市渔业基地与周边地块进行整体规划统开发，再与机场南填海区进行进步衔接，根据功能定位，进行运营商国际招商，则是渔业基地目前面临的开发难题将迎刃而解。香港新机场案例多企业主体运营模式之香港新机场货运中心占地万平方米，提供仓库装卸平台货车停车位和办公室等所需空间。机场空运中心有限公司获得了货运中心的发展权，合约价值为亿港元。该公司负责货运中心的融资设计建造及运营，租期为年。机场空运中心有限公司是以新鸿基地产为首的财团所组成的家联营公司。增速全国前十大港口深圳图全国前十大港口及深圳港集装箱吞吐量增速资料来源综合开发研究院中国深圳信息部三开发原则及开发时序开发原则根据渔港设施的基本性质及其投资收益情况，可将渔港投融资分为公益性和经营性两类。公益性投融资是指为进出渔港的渔船和车辆所提供的水陆进出口疏运通道及其它设施而进行的投融资，如码头岸线防波堤护岸港池锚地等的建筑和场所，这些项目设施按照现行的收费规定，难以直接产生经济收益经营性投融资是对渔港其它生产专用设备的投资，如水产品交易市场冷库渔具储藏室等。渔港建设投融资是渔港最重要的经济活动之，它不仅保证了渔港基础设施的建设，促进了渔港生产的发展，还带动周边区域经济及贸易的发展。因此，其开发融资模式的选择需兼顾公共利益与经济利益。是融资模式的设计选择要充分分析市场内可能存在的投资者经营管理者以及资本市场的成熟度，以保证融资模式的可操作性和远洋渔港的利益。二是要考虑未来收益的及时返还。三是若采取建设经营体化模式，则经营性项目要用来平衡不可经营性项目的投资和运营管理费用。图远洋渔港开发融资模式选择原则二开发时序是在对市渔业基地定位的基础上，形成整体规划二是在整体规划的基础上，对市渔业基地填海及形成地块的开发规模及开发模式进行选择，形成对应的管理模式，并根据开发建设的需要选择融资组合三是进入市渔业基地的开发流程，确定开发方式和时序。图市渔业基地开发程序土地级开发土地出让土地二级开发生地土地收储中心招拍挂土地增值生地变熟地项目定位基本靠吼吧整体规划开发模式选择开发流程融资组合四本项目投融资模式选择土地开发按照主体的不同，可以是政府或者是企业，鉴于市财政不再提供财政支持的资金现实，因此，确立以企业为开发主体的前提下，确定适合的融资结构。单开发主体模式远洋渔港开发公司作为远洋渔港统的开发主体，在总体规划指导下，对万平方米的开发面积进行分包，交由不同的公司进行同步开发，并由合同确定分成方式。在这种模式下，开发公司是唯的融资平台，并总揽整个港区的开发建设工作。由于填海工程比较大，开发公司作为开发主体可能面临较大的融资压力，为了保障开发建设工作顺利推进，必须选择合适的融资组合。在统规划的前提下，借助开发公司融资平台，进行融资并成片开发。图远洋渔港单开发主体模式二多主体开发模式企业主导的多主体开发政府通过对所在的区域进行城市定位和产业定位统规划与布局，然后就整块土地进行招商。城市开发商可以单独承包或牵头组成开发集团进行城市开发投资。承包金额采取分期付款的方式，首期金额用于政府的填海工程。城市开发商的利润来源主要为土地级开发的固定收益，该部分收益将通过资金杠杆得到放大渔港可经营资源二级土地开发联动，获得优先权。土地金融即城市开发基金。基金投资于目标城市的多个土地级开发项目，为政府提供站式解决方案政府主导企业实施市场化运作金融支撑的政府与私人企业的合作模式，包括区域规划和战远洋渔港开发公司深圳市远洋渔港建设工作领导小组工程承包公司工程承包公司融资平台股权融资银行贷款项目融资发行城市债券融资略定位及实施土地开发及其项目管理投融资方案制定和土地开发项目完成后的示范性商业开发和招商引资图远洋渔港多开发主体模式多主体开发模式下渔业基地开发要点由项目领导小组组织制定市渔业基地规划，在规划指导下，对万平方米的地块现为海域进行分区，远洋渔港开发公司只负责其中部分片区土地的开发，其他区域则选择其它融资开发方式，可选择土地金融城市开发基金方式，也可以根据招投标，选择合适的城市开发商，并通过合约确定合理的分成比例。这种模式下，远洋渔港开发公司种程度上和其他公司样，都是土地级开发商。项目地块现为海域被拆成多个片区，有利于多主体多渠道实现快速同时推进开发，解决了远洋渔港建设融资的瓶颈。深圳市远洋渔港建设工作领导小组领导小组办公室远洋渔港开发公司城市开发商城市开发基金银行贷款项目融资发行城市债券融资股权融资项目领导小组要负责监督和管理各个开发主体的开发进度和工作，并与各主体签订利润分成的协议。这种模式下，要谨防相关开发公司由于资金不足而耽误开发时间，也要对其开发的土地是否按照统规划执行进行全程监控。近期开发相关建议城市开发商首先要完成填海工程基础工作，创造土地开发的条件，创造其它开发公司可以快速创造现金流的开发条件。城市开发商也可以对远洋渔港内的经营性地块进行级开发招标，或者采取城市开发基金的模式。例如，选取城市开发商，并授权进行个片区的成片土地开发，要求其按照远洋渔港整体规划设计进行开发建设。三建设经营体化模式指在远洋渔业基地的建设和运营的整个过程中，始终由家公司来完成所有的工作，可以分为以下两种情况专业公司自主开发模式所谓专业公司自主开发模式，是指目前已有的大型相关公司利用它们雄厚的资金优势和相关专业优势，统完成远洋渔业基地的建设和运营的工作。在这种模式的前提是该公司的资金实力雄厚，能够提供远洋渔业基地的建设费用及建成后的运营资金二是该公司具有相关的专业技术和能力，可以满足设计和运营的目录项目概况规划二现状二项目基础设施建设进行社会融资的可行性国内通常做法二我市准公共产品开发模式三远洋渔港作为准公共产品的特殊性四本项目社会融资存在的问题五本项目社会融资的可行性三开发原则及开发时序开发原则二开发时序四本项目投融资模式选择单开发主体模式二多主体开发模式三建设经营体化模式四建设经营多元化模式五本项目的建议确保渔业基地功能的连续性二确保周边用地规划的整体性三确保开发模式的可操作性附件国外国内远洋渔港融资建设模式国外渔港二国内渔港附件二高雄兴达远洋渔港运营风险案例未达预定目标二教训附件三关于地方债券核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！项目概况规划深圳市宝安远洋渔业基地以下简称“市渔业基地”位于大铲湾港口三期北侧沿江高速以西机场港区以南。规划建成集海产品交易配送，海洋文化休闲旅游海产品消费冷链物流等多种功能为体的综合性都市型渔港，定位为华南重要的远洋水产品生产加工和交易集散中心。量稳定的大型基建项目。项目融资以项目本身良好的经营状况和项目建成投入使用后的现金流量作为还款保证来融资，不需要以投资者的信用或有形资产作为担保，也不需要政府部门的还款承诺。贷款的发放对象是专门为项