展，我国的房地产业将进入个大发展大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。年，重庆经济以上的速度增长，高于全国，其经济增长速度列全国第位，西部第位。根据重庆市计委的报告，年全市的预计增长。重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。重庆市目前的城镇人口住房面积为平方米，低于全国的标准水平。按照国家的相关规划，到年城市化率要达到的目标，而重庆市目前城市化率仅为，低于全国的水平，加之西部大开发给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有万农村人口移至城市，如果三分之的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进步的大幅度增加的可能性并且，目前重庆市城镇人均居住面积平方米，按照建设部等部门的规划，到年城镇居民人均居住面积将达到平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发潜力。三可行性研究报告的编制依据重庆市规划局渝规设证北龙字第号文。重庆市规划局渝规选证北龙字第号文。国家省市颁布有关设计的技术规程规范和有关规定。重庆重庆丰业有限公司关于丰业御景铭洲项目的有关文件。重庆市规划局提供的建设用地红线地形图。四可行性研究报告之内容及主导理念可行性报告的主要内容项目的市场分析及项目的优势分析项目的选址与建设条件项目的规划方案项目的实施进度安排投资估算资金筹措经济评价风险分析并提出结论性的意见。该项目按照精心组织配合建设的原则，通过有效的营运，实现项目良好的经济与社会效益，从而达到业主对资产的营运保值增值的目的。论证的过程本着客观科学和谨慎性原则进行。五项目主要技术经济指标丰业御景铭洲主要技术经济指标表序号项目指标总用地面积总建筑面积绿地面积约容积率绿地率商业办公面积车库及设施第二章市场分析重庆市房地产市场分析年月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的大幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，使重庆作为新轮投资的热点地区，大量的国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。随着国际国内实力雄厚的财团公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，成为重庆房地产产业发展的强大动力。重庆市房地产市场的发育程度和价格水平与沿海城市相比存在较大的差距，但发展速度较快，特别是年月设立直辖市以来，持续增长的需求成为重庆市房地产发展的巨大动力。中房指数显示，年重庆市保持了最大的涨幅，从分类物业指数看，重庆市也显现了较大的涨幅。市场前景重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地，有文字记载的历史已达多年。年重庆市作为全国第个城市综合体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予省级经济管理权限，年月日八届全国人大五次会议决定设立重庆直辖市。建国以来重庆的综合经济实力迅速增强，年全市国内生产总值不足亿元，年上升到亿元，按可比价格计算，国内生产总值年平均增长速度为，其中年高达，高于全国同期水平。重庆市近几年来房地产开发直呈持续走强的发展态势，尤其是年月重庆市成为我国的四个直辖市后，表现得更为明显。年至年年重庆市房地产开发投资的年均增长率超过，保持了较高的增长速度，而同期国内生产总值的年均增幅约为左右。重庆作为全国著名的山城，具有独特的山水立体景观优势。随着重庆经济的持续发展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒适性享受性已经成为部分高收入人群购房的主要动机。自年初重庆掀起开发生态住宅的热潮以来，生态房大受青睐，已经开发的生态房如御景江山华庭嘉园江都怡园江山多娇出的二期住西苑二室二厅面积仅平方米，销售势头火爆，开盘推出的套仅两天即售出了套，销售金额亿元。其市场定位于新人类年代前后出生和银发族。我们认为即便是龙湖这样的品牌企业亦感觉到市场压力，为了避重就轻，转而降低门槛，针对最需要住房的年轻人，开发小户型住宅，实际上已经给那些盲目开发大户豪华型的开发商提了个醒。新生代有自己的特点，他们受过良好的教育，消费意识消费品位超前，崇尚个性，追求与众不同，他们多为次置业者，虽然目前的购买能力有限，但未来的收入预期较高，通过银行按揭贷款具备定的购买力，关键是控制每套房的总价，降低门槛。这个阶层的人数众多，市场面广，只要做出有个性，有特色的产品，就定能够得到他们的追捧。针对这阶层的消费者追求个性前卫的心态，建议公司采用深圳雕塑家园的板式复式框架结构，同时，引入小办公室，在家的办公室概念，既可居家又可办公，小户型平方米左右，两室两厅为主打户型设计，这也符合家庭小型化的发展趋势。另外，采取综合布线系统宽带上网，目前这种概念的产品在重庆房地产市场上还未出现，与之类似的金岛网络住宅销售势头火爆，均价达每平方米元。小户型的电子商务住宅绝对是今房地产发展的个趋势。由于该项目选址地位于重庆北部新城的中心地带，通过黄花园大桥到解放碑只有公里的距离，且公交车辆五里店解放碑上清寺环线运行穿梭往来，交通极为便利，且地势居高临下，地段位置显赫，北靠规划的亩地龙头寺公园，环境十分优美。极适合嫁接这类型的项目。本项目东临建川建筑公司及四建搅拌站，西接龙头寺公园东门道路，南连庆业巴蜀城区，北瞰鲁能星城，较五里店非常近，是江北区和观音桥商业圈的辐射范围，商气较浓。且本项目周边分布了大量的重庆高中档小区，再加上交通便利，是重要的交通枢纽，有着巨大的人流量和车流量，这样孕育了本地段的巨大的商业潜力。目前项目周边少有大型商铺，相对商铺供应量不足，不能满足本地区的需求，从而本项目商业有着很大的需求。三竞争楼盘情况五红路五里店红旗河沟周边楼盘价格览表元平方米项目名称开发商地理位置售价起价洋河花园三期高层住宅小区和记黄浦红黄路海怡花园高层酒店式公寓新原兴实业洋河大道万科兴城高层万科兴物业洋河大道好家园安居多层洋河房地产洋河大道万丰花园多层高层鹏程公司建新东路大帝花园多层高层大帝集团洋河体育大道邦兴花园渝珠花园多层住宅小区渝珠房产洋河体育大道天骄俊园小高层住宅小区协信集团红黄路皇冠丰业花园小高层住宅小区利达物业红黄路金科花园多层小高层金科达集团五黄路商业岭秀锦园小高层海龙物业红旗河沟蔚蓝世纪高层远鹏物业洋河大道满堂红家苑高层大华实业红黄路金岛高层小户型金岛房产龙溪镇龙湖花园西苑小高层小户中建科置业新牌坊型从上述品质较高的楼盘销售情况来分析，多层住宅小区每平方米的平均售价在元左右，小高层高层住宅每平方米的平均售价在元左右，且大多数楼盘销售形势良好。但同时我们发现，这些楼盘的市场定位基本上是针对收入较高的二次置业者，户型面积较大，总房价较高，由于市场容量有限，同类型的楼盘销售已出现疲态，而针对这阶层的新盘还在不停的推出近期规模较大的楼盘有海洋之星佳华小区渝丰花园茶园小区等新盘，销售风险越来越大。因此，必须改变市定位，针对新人类推出新概念住宅，才能取得市场份额。四市场定位客户定位主力客户群江北区的富裕阶层和重庆市的中高级白领阶层商人。►主力客户群特点收入较高有定的财富积累因旧城改造有江北情结的家庭高收入的机关工作人员在江北区的经商者创业公司等中小企业主商人机关公务员白领人士投资群体来渝投资者户型价格定位►项目定位中档高尚生态楼盘►规划形式蝶形塔式建筑住宅商务公寓座均为层。座户型配置层为住宅标准层，每层户，均为室厅卫厨面积为户每套价格万元层层为跃层，面积为户每套价格万元均价元商业略第三章建设规模与选址第节建设规模项目总占地面积约，总建筑面积约。小区内建筑以二类高层为主，辅以临街的多层裙楼，建筑物功能拟以住宅商业及办公车库为主，辅以小区内的配套设施建设。项目绿地面积约，绿地率，容积率，泊车位约个，居住户数约户。项目工程预计总投资万元人民币，由重庆庆业置业有限公司出地，重庆丰业房地产公司出资联合投资开发建设。在开发建设此项目过程中，以重庆丰业房地产开发有限公司为主。第二节建设内容项目位置紧邻江北区五黄路五里店黄泥磅，双向车道，米宽城市快速干道，背靠龙头寺公园，项目对面为畅销楼盘金科花园。经黄花园大桥到解放碑的距离为公里，车程不到分钟，交通极为便利。用地情况整个项目总用地面积约万平方米合亩，规划用地指标为容积率，建筑密度为，绿地率为。初步规划为板式全框架层小高层组成及商务公寓。开发规模项目总建筑面积为万平方米。建设内容板式小高层住宅高层商务公寓商场，配套设施为会所公共食堂提供送餐服务酒巴书店咖啡店洗衣房健身房等公寓配套服务场所，至层为商住楼。其中商场面积为平方米，服务场所面积业平方米。另外，在空于的地段，设置步行广场，网球场和游泳池等休闲体育设施。第四章项目选址第节选址原则处于主城区，市政规划中的居住用地。用地基本规整，交通便利利于规划设计和项目实施。自然地质情况较好，地势较为平坦，区域内高差较小。社会环境经济效益协调统。资源整合与区域性优先。第二节场地选择丰业御景铭洲选址在巴蜀城地块内。巴蜀城项目组团座落在距江北区五里店立交桥五桂路起点附近，项目用地分布在五桂路两侧，分为两区，土地四至界限状况区东临五桂路，西接五童路及龙头寺公园，南连五桂路五黄路立交桥，北靠龙塔十六十八社。区占地亩其中五黄路项目补偿用地亩，拟整合周边土地亩，占地面积。区东临重庆第四建筑公司机具站，西接五桂路并与区毗邻，南靠中国电信五里店综合大楼，北与重庆电镀总厂接壤。区占地亩其中五黄路项目补偿用地亩，拟整合周边土地亩占地面积。巴蜀城项目组团总占地亩，总占地面积该项目处于巴蜀城内。占地亩。第三节建设条