较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员企事业单位职工以及在萧县投资置业的人员为主。近年来，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。领导阶层企业老板住房已向高档住房发展，公务员住房向平方米以上面积发展，此外，城乡居民收入增长快速，农民进城买房已成时尚。随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到萧县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。三为方便孩子进城接受教育，年轻父母投资首选城市购房。萧县县城现有私立中学所，在校生多人，是农村学生私立学前教育余所，在校生多人，是农村学生龙城镇四关小学，在校生多人，是农村学生。绝大多数农村学生家长准备在县城购房。因此，萧县县城房源缺口较大。平方平方米房源是他们的首选。四区位优势带动了萧县房地产用地发展。萧县县城仅距徐州公里，徐州市目前房价是萧县房价近倍，不少徐州市工薪阶层的年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大的发展空间。据此估算萧县房源目前尚有套需求。二营销策略当今的消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追求种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是给房子赋予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。价格策略在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往也意味着成功的半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的步。本项目采用低开高走的价格策略。采用该策略有以下优势低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。资金回笼迅速，有利于项目后期建设。迎合了消费者买涨不买跌的心理。根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期项目强销期销售持续期销售结案期。具体实施策略如下销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。措施如下以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者对定数量的最先期购房者采用成本价出售财购房者采用签名活动买房送物活动保证购房者不满意可退房。二促销策略好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关系现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。广告在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。销售准备期与初销期在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式般应选择传播面较大的媒体，如报纸广播电视等等。广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。项目强销期这时的项目宣传应以鲜明的形象强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这阶段的广告意图是全面突出显示项目自身自然环保时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。销售持续期由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持项目正在热销销售面积只剩多少等。销售结案期房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。因此这阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。三人员促销选取有经验有能力的促销人员，措施如下在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握定的促销手段在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。四销售促进价格折扣和变相折扣对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。现场售楼在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目的市场知名度。五公共关系借助公共传播二功能分布地块为瘦长型，南北间距较大，规划中共分成个规模不等的居住小区。每个小区基本都有各自相对的商业居住部分，我们将商业与居住隔离开来，在保证建筑形态上延续的同时，又便于形成的景观环境，保证居住区的安静和商业区的人气。部分小区的商业用地将建设成产集体闲娱乐商业公寓与居住等设施于体的具备复合功能的城市综合功能街区。结合小型商业打造出主要商业街，形成特色商业街区，从而很好带动了整个商业片区，丰富建筑功能形态的同时，也会为周边居民带来便捷的购物环境，完善居住区的配套设施。居住区北部以安置房为主，中部及南部以商品房为主。住宅的房型根据地块的环境不同进行差异化设计。在地块沿商业街部分，我们皆设置了小房型，中心景观部分布置大房型，地块以多层住宅为主，部分小区中心景观处设置社区服务中心，布置社区服务站物业管理等公共配套设施，以满足小区的需要。住宅与景观相互融合，彰显尊贵，打造商档的都市景观住宅。三道路设计多个住宅小区的内部道路按照先进的交通安静概念进行设计，避免直线型道路所带来的高车速，可从根本上减少由车辆所产生的噪声，营造安静的居住环境，这样也可以使居住区的内部环境形成与外部城市不样的道路景观。小区的停车方式以多层住宅底层停车为主，利用多层住宅南面开间较大的开间布置车位，小区内部沿小区主干道布置少量停车，停车位基本位于住宅的北侧，减少对南面卧室产生的噪声干扰。结合小区的中心绿化带设计个与车行道路相通而又相互分离的步行道网路。步行道穿行于各栋住宅之间，将各住户与各种室外休闲设施联系起来。步行道的设计更加注重其多样化，局部放宽成小广场，局部通过植物与建筑形成个狭窄的空间，使步行者可以体验到丰富多样的室外空间。四景观设计居住区着重强调社区环境塑造，把社区生活空间作为艺术研究对象，从而营造出具有园林生活情调的康居环境。将景观渗透到小区的每个角落，创造可达性共享性强的景观效果。规划将小区景观充分引入到各个角落，并努力保持整个小区视线上的畅通。有条件的住宅单体底层设计内院，庭院是单体建筑的补充和衬托，力求最大限度地完善不同方位的院落与室内的行动视线景观等关系的处理考虑私家庭院与公共景观之间的融合私家花园的围合形式力求多样化，丰富视觉效果。充分利用基地的自然状况，并加以研究和利用，注重空间关系的处理和发挥，使之与整体建筑风格相整合和协调，其中包括道路的布置路面的铺砌照明设计小品的设计公共设施的处理等等。并且，总体景观设计总体规划设计整体风格的主题，硬质景观要同绿化等软质景观相协调。五建筑风格建筑风格的设计在很大程度上主导着消费者眼球，目前萧县处于个比较注重数量的发展期间，所以在建筑的风格上几乎都是千篇律，基本上没有什么特别之处，对此，项目的开发建设在风格上要与其他的楼盘有所不同，建议多层建筑方面在结合萧县现有的楼盘样式的基础上加以改进，包括外墙的颜色，增加空调机外放位置等等，在别墅方面，主要以现代建筑艺术为主，大胆造型简约流畅的线条，部分结合苏浙皖园林建筑外观代表性的风格。六户型设计根据萧县家庭的人口数及日常生活起居习惯，以最科学合理的布局达到使用功能，把没有实际使用功能及重复功能的部分放弃，在些重要区域适度放宽，控制总面积，从而在提高单价后，总价不会太高，限制市场。具体的设计，由专业设计师在这个参照这个构思下完成。小房型做大量的飘窗，最好以两房厅卫，两房两厅卫。或者三房厅卫，或者三房两厅两卫，杜绝两房两卫的设计。在县城的区域内，实用性是第要素。飘窗即低窗台凸窗台在实际销售过程中很受消费者的欢迎，因为飘窗的设计可以增加小房型的空间感。因此建议客户对小房型进行飘窗等特色规划，增加房型的卖点。窗台离地板面公分客厅在现代居家概念中明显过小，市场情况要求客厅开间起码在米以上，这对消费者具有定的吸引力。因此建议本案在客厅开间上考虑在米左右，房间尤其是主卧开间在米左右。采用短进深，加大阳光直入室内的面积。户型功能型布局卧室餐厅，书房储藏室布局合理，采用现代三大布局手法，尽量做到分区明确，动静分区，洁污分区，干湿分离。业主会所建议会所前期作为现场售部，为销售服务，交房以后是为业主提供方便的经营场所，集休闲聚会运动健身等场所。三项目建设定位档次定位项目所在地目前为止没有住宅项目的开发，对于我们来说是个有利的外部环境。由于土地规模有亩，可以进行分期的规模化开发。根据确定的目标市场的购买力以及萧县住宅市场的价位可以开发高档住宅。根据萧县人居住的习惯，住宅项目的层次为多层。萧县的别墅基本都是连排别墅，所以不能在走同样的道路，别墅样式多样化，除了连排别墅，我们可以加以独栋，双拼，形成有个多元化的别墅优越的自然条件不能浪费风山圣泉寺。基于以上七点，我们认为最佳的开发模式为以多层结合别墅为辅的中高档住宅。二产品功能定位住宅多层居住生活型住宅根据萧县的现有经济水平和人均收入不具备开发高档住宅根据萧县人民的生活习惯，不适宜开发小高层或则高层住宅根据萧县的房地产的开发现状来看，只有开发多层住宅。基于以上三点，确定多层居住生活型住宅是最佳选择。别墅居住生活型别墅缺乏旅游风景资源，不可能开发渡假型别墅和有经营性质的旅游型别墅离闹市区很近，道路状况优良，具备第居所的条件缺乏外事办事机构和大中型外资开发商，不具备出租条件，因此不能开发出租型别墅。基于以上三点，确定居住生活型别墅是最佳选择。三户型定位户型多层以主流户型为主，紧凑型为适当的补充，建筑为层，最高不要超过层。别墅建设以双拼，连排和独栋为主，建筑为层，最高不要超过层龙凤山庄户型表类别户型类型户型面积面积比多层住宅二房二厅紧凑型主流型三房二厅紧凑型主流型四房二厅紧凑型别墅四房二厅五房二厅四价格定位目前萧县的住宅的价格在元平米元平米之间，根据我们的规划建筑品质及自然条件我们的价格定在元平米元平米之间，其中多层住宅价格为元之间，别墅价格在元左右。确定低开高走的基本原则方面避免开局不利，另外可以产生种增值现象，刺激和逼迫消费者迅速购买，另外