商品房竣工面积平方米，下降。商品房销售额亿元。其中，期房销售额为亿元，所占比重为。随着乳山市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从乳山市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。随着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以下的占，平方米的占，平方米的占，平方米的占，平方米和平方米以上的分别占和，有近的家庭住房面积在平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房户数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。乳山银滩住宅可以满足以下三个群体的购房需求乳山市及度假区人口的住房需求乳山市在总的城市规划格局中是以银滩大乳山为框架展开的，银滩大乳山住宅在全市是最好的最美的住宅，这理念深入人心。乳山经济的迅猛发展，全市工业化和城市化进程的加快，都对银滩住宅产生了很大的需求。银滩度假区的北侧，已者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。五住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着乳山市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐渐成为居民消费热点和投资手段。目前乳山市居民购房除直接居住和自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与乳山市市民近几年生活水平很快提高不无关系。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由上升到左右。其中中低收入的家庭，中高收入家庭为，富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热点将加快形成。年乳山市商品房实际销售面积万平方米，销售收入亿元，完成利税亿元，比上年增长。目前这个比例保持着稳中有升的势头。从以上分析可以看出，商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，乳山正华金港家园项目市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。第四节当前住宅市场面临的矛盾和问题目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着些深层次的矛盾，结构性阶段性体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面商品房空置继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，乳山市目前存在定数量的空置商品房，些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进步增加。二住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有个较长的形成过程。三市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。本项目的住宅开发也面临着住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二三级市场逐步开放居住的最高境界。该项目的建设将满足人们居住的需求。总之，项目单位在充分进行市场调研基础上，根据所处的区域位置交通条件及公司经济实力开发本项目，既是形势所迫，又是现代化城市社会经济发展的需要。第三章市场分析与营销战略第节当前住宅市场现状年房地产无疑是个政策调控年,年的房地产业将是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整控制房价加强土地调控加强保障性住房建设等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司管理注重品牌建设提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业关注的重点。展望年的房地产行业，政策调控执行力度将加大。面对不断上涨的住房价格，在年政府出台系列调控政策的基础上，年国务院建设部等多部委于月出台国六条及其条细则调控住房的供应结构房价和投资投住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。年的房地产调控中，对住房供应结构提出了具体的标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机需求。年的住房供应结构将继续调整普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。年以来，国家对土地法调控政策之多为近年少有。这些政策指向将使得土地增量供应受到严格的限制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金额的管理权限可能会上升，建设项目用地管理将更加严格。预计随着土地供应闸门的缩紧，如果没有重大的政策变动，那么土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的事实。总的来说，土地供给将更加制度化规范化透明化和市场化，房地产行业强者恒强的局面将得到进步的体现，行业集中度也将进步提高。年住房供应差距将缩小，价格成为关键因素。从当前的种类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心重点，改善供求关系和住房价格将仍是年政府宏观调控的主要目标之。而房地产价格成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府干预的力度较大，在当前阶段，房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，而政策在两者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格产生较大的影响。如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则年房地产价格增幅将稳中放缓如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。第二节乳山市商品房现状与市场需求年乳山房地产开发投资亿元，比上年增长，其中，商品住宅投资亿元，增长。，居。究其原因，关键是分散采购自营配送，药品经营长期俳徊在高费低效的圈子内。本世纪初，经济发达省份的北京上海浙江广东等省市，相继建成医药物流中心，采取集约经营，统配送方式，充分发挥物流中心中转中心的作用，连接多种运输方式，实行多式联运，降低了营销物流成本，药品销售总额举走到了全国各省的前面。湖南人口众多，药品销售额大幅度提升具有广阔的前景。但药品价格的居高不下，又限制了药品销量的增长。只有通过医药物流平台，实现各类资源的优化整合，降低费用，药品价格才能实行符合经济规律的降低，销量才会扩大。因此，医药物流项目的建设，是湖南医药市场发展的需要。二该项目建设是湘潭市委市政府把湘潭打造成湘中南现代物流中心决策的需要。该项目的建设符合国家物流产业政策，符合湘潭市市委市政府将湘潭打造成湘中南现代物流中心的战略方针，得到了各级政府各相关部门的支持。同时，该项目的建设加快了城市东移的进程，扩大了内需，将促进湘潭市乃至湖南经济的发展。三是恢复湘潭药都地位的基础湘潭具有丰富的人文资源，湘潭在我国历史上曾是四大药都之。上世纪四十年代，作为我国中药材交易的重要集散地，交易量达到历史鼎盛时期。上世纪九十年，湘潭市政府试图恢复湘潭药都地位，着力打造了湘潭国药城，也曾盛极时，影响周边。但由于未形成统的经营格局，物流设施落后，系统管理滞后，在全国性医药市场整顿时被封杀。年湘潭市委物流工作调研组根据湘潭医药在全省的地位湘潭人文背景地理条件资源状况依据全国中药普查所显示的湖南中药品种数处全国第二的地位，多方论证后提出打造湖南医药物流中心，以此为契机，重振药都雄风。二项目建设条件区位条件湖南医药物流中心选址在湘潭市新城区的芙蓉东路与茶园路交叉的西北角地块。东临湘潭市双马工业园，南傍高新区万博国际物流园。湘潭处于长株潭金三角地区，也是长江以南四大中心城市上海广州重庆武汉的唯地理中心。区位地理优势明显。医药物流中心项目区位确定，符合医药物流配送中心的选址条件。二用地条件湖南医药物流中心建设用地分属湘潭市高新区茶园村岳塘区板塘乡西塘村。共占地亩。用地为典型丘陵地貌，地形高差较大。用地以山地为主，兼有少量水塘和农田。且山地多为荒山，林木较少。场址范围内无永久性建筑物。无古树古墓古迹遗址或其它人文景观遗址。无电力高压走廊城市主要管线排污主管道等，便于建筑布局。用地工程地质水文地质条件较好。场址上层土为第四纪洪积层，大部分为红色塑粘土和黄色亚粉土，深层为沙砾岩和第三纪红色砂岩，无溶洞等不良土质，不会发生山崩滑坡等地质灾害。根据中国地震动参数区划图湘潭为少震区和无震区。用地区域水文地质条件简单地下水类型主要为松散岩类孔隙水红层裂隙水，地下水较低，富水性为中等。工程水文地质条件较好，不会对项目造成灾害性影响。三市政条件湖南医药物流中心项目建设市政配套外部环境良好。项目地米处是湘潭市变电中心站，物流中心生产配送生活用电供电线路短，且能满足用电需求。项目周边已形成环状城市供水主管，且用地范围内可供井水和池塘水，商品房竣工面积平方米，下降。商品房销售额亿元。其中，期房销售额为亿元，所占比重为。随着乳山市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从乳山市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。随着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以下的占，平方米的占，平方米的占，平方米的占，平方米和平方米以上的分别占和，有近的家庭住房面积在平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房户数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。乳山银滩住宅可以满足以下三个群体的购房需求乳山市及度假区人口的住房需求乳山市在总的城市规划格局中是以银滩大乳山为框架展开的，银滩大乳山住宅在全市是最好的最美的住宅，这理念深入人心。乳山经济的迅猛发展，全市工业化和城市化进程的加快，都对银滩住宅产生了很大的需求。银滩度假区的北侧，已者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。五住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着乳山市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐渐成为居民消费热点和投资手段。目前乳山市居民购房除直接居住和自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与乳山市市民近几年生活水平很快提高不无关系。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由上升到左右。其中中低收入的家庭，中高收入家庭为，富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热点将加快形成。年乳山市商品房实际销售面积万平方米，销售收入亿元，完成利税亿元，比上年增长。目前这个比例保持着稳中有升的势头。从以上分析可以看出，商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，乳山正华金港家园项目市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。第四节当前住宅市场面临的矛盾和问题目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着些深层次的矛盾，结构性阶段性体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面商品房空置继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，乳山市目前存在定数量的空置商品房，些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进步增加。二住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有个较长的形成过程。三市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。本项目的住宅开发也面临着住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二三级市场逐步开放