苏教版五年级下册《只拣儿童多处行》PPT课件7

而即将面市的象湖新城南隔堤以南沿雄溪河区域近万亩土地的房地产运做又将掀起这区域新的波澜，现绿地山庄利嘉项目南奥等项目的大手笔运做，又是场居住革命。

红谷滩板块红谷滩地区作为“城市花园建设”的重点工程之，是南昌市将来最具发展潜力的地块，拥有由市政府机关所在地的政治中心规划中的高档办公楼所组成的商业中心，大型银行证券机构所组成的金融中心以及由我项目滨江豪园万达星城红谷春天等诸多房地产项目所组成的居住中心，配合穿插东西南北向的景观轴线和大片绿地，沿着赣江这天然的水资源错落有致的布置，使红谷滩在房地产市场中所扮演的角色不仅仅作为个住宅区，而是个的功能齐全的城区规划。

本区域西北靠素有小庐山之称的梅岭山脉，东南拥秀丽之赣江，将在承载南昌功能的同时成为最适于居住的地方。

青山湖板块此版块围绕青山湖建设炒做而形成，目前有大批浙江开发商介入此片区地产运做，如秀泊经典中大青山湖花园香溢花城等系列高品位高价位的项目出现和共同媒体轰炸，使这区域在承接政府大力改造青山湖，使之成为个景观优美，环境幽雅的风景区的同时，成为目前南昌最适合居住的准城中心区域，市场指数极高，房价居高不下，并还在持续上升，成为目前南昌房价最高的区域，引发南昌又轮版块震荡。

昌南板块在政府投入巨资打造而形成的澄碧湖工程完美画卷展现在人们面前时，直接使周边的房地产项目拔高了个档次，透射出这版块无穷的升值潜力，诸如澄湖彩虹世纪城梦里水乡康城大湖之都等项目的强势运做，将这块热土炒得沸沸扬扬，成为转载南昌城区部分消费力的港湾。

湾里板块湾里区域属于梅岭山脉的延伸，远山凝黛青竹苍翠，泉水湾延云雾缭绕，风景秀丽气温怡人，又有诸多人文旅游景点，红弯公路直接拉近了他与老城区的距离，理所当然地成为个适合居住避暑都假场所。

前面有翡翠山庄帝景湾洋城九州画意居等中小项目开道，后有恒茂博太集团各近千亩别墅项目挺进，未来年将成就湾里版块的别墅年。

成为南昌地产道别具格的风景线。

南昌房地产竞争态势分析房地产竞争日趋白热化南昌房地产的发展，经历了个漫长的过程，前两年发展直比较缓慢，但近两年其发展趋势日益迅猛，从“小打小闹”到“规模效应”，从“兵营式建筑”到“花园式景观式小区”的变化，使南昌市房地产进入个全新的时代房地产市场活跃住宅产品品质提高，商品房价格持续攀升，空置率也有所下降。

房地产市场的升温，引来了各地开发商如深圳万科上海绿地大连万达等，加上本地开发商的迅速成长日趋成熟，南昌城中住宅小区的建设时如火如荼，许多新项目也纷纷登台亮相，房地产市场竞争日趋激烈。

当前，南昌市房地产开发竞争出现的新趋势品牌意识加强，各发展商在运作中都强调公司品牌，给消费者以质量和售后服务的信赖与保证。

强调产品的创新，住宅变革催生地产向多元化方向发展，不同的目标客户对产品要求不尽相同，使得本土开发商纷纷从不同的层面来吸引客户，从规划到建筑从产品到环境等方面深化，力求以优越于竞争对手的差异化卖点吸引市场。

市场趋向理性化，随着南昌楼市趋向成熟，购房置业者也由当初抢购跟风而日渐回归理性，对房型的结构比例和实用功能也日渐挑剔，因此要求开发商对产品的定位要比原来更加到位，如此房地产买卖双方的理性化，对南昌楼市长期健康稳定发展大有好处。

综合以上分析随着南昌市城市总体规划的陆续完工，各大版块城市基础设施的不断完善，特别是红谷滩新城的崛起，境外大地产商纷纷进驻，南昌房地产市场竞争将会更加剧烈。

南昌房地产市场总体供需分析市场需求分析鉴于南昌市目前房产开发现状及有潜在购房意向市民的收入水平和消费行为习惯等，以中青年为房产主力消费群，占了绝大部份的比重，以政府机关和国企科研机构文体教育金融保险证券及个体私营股份制等为职业细分对象，这部份人是南昌市极有潜在购买能力的主力目标消费群。

物业档次以中档偏上为好，讲究性价比，对建筑结构类型更愿意接受多层住宅，户型为室厅卫室厅卫和室厅卫为主。

商铺的投资也非常踊跃。

酒店式公寓与产品新颖相对总价合理，投资回报高而深受市场青睐。

南昌住宅市场供应及客源分析从南昌目前的住宅市场情况来看，可分为万元以下的低档住宅市场万元的中档住宅市场以及万元以上的高档商品住宅市场。

万以下的低档住宅市场市场现状该市场主要由经济适用房和些位置较为偏远的低档商品房组成，单价般在元左右，以目前的房地产市场来说，已不是市场开发的主流。

客源构成该市场的客源为典型的工薪阶层，有较为稳定的收入，但不能负担较高的住房价格。

这类客源的绝对数量无疑是最大的。

但是，由于受到了收入福利分房目前居住条件等各方面原因的影响，这客源群体目前的消化能力不强。

但随着政府加大指导房价政策的出台和南昌经济的飞速发展，购买该部分住宅消费群体的收入也在成比例增长，正日渐成为购买中档住宅的潜在主力人群。

市场评价该市场为最低层的住宅市场，开发住宅以福利性质为主，因此，市场机会点不大。

万的中档住宅市场市场现状该市场的单价集中在元左右，是目前南昌房地产市场开发的主流产品，遍布南昌的各个区域。

这类个案规模较大具有定的市场影响力，在市场上呈现“百花齐放百家争鸣”现象。

客源构成这类产品所瞄准的客源大多为政府官员企业管理层以及私营业主。

在目前南昌经济持续快速增长发展阶段，这类客源的数量在迅速增长，并具有现实的购买能力以及较为高涨的购房热情。

是最具购买力的强大客源群体。

去化情况从市场反映来看，这类中档住宅由于影响力大目标客源人群多，基本都取得了较好的市场成果，其整体的去化速度较快，投资回收期较短。

市场评价该总价段市场客源层丰富，市场上该层次项目众多竞争激烈，但批有品牌有实力的开发商开发的中档物业将成为市场的新宠，市场发展空间大。

万元以上的高档住宅市场市场现状事实上目前在南昌尚未真正形成高档住宅市场。

落在这总阶段内的主要是些中高档市中心楼盘的较大面积房型，如恒茂国际华城金域名都等。

产品品质目前总价段在万以上的产品，其品质和中高档住宅市场的品质没有根本的区别，不能给人高出筹的感觉。

其主要由中档楼盘的大面积房型以及些区位条件特别好的楼盘组成。

而真正高档住宅市场并非指中档住宅以及些区位条件特别好的楼盘的向上延伸，而是完全区别于中档市场的另个层面的高品质楼盘市场。

客源构成万以上总价段的客源构成比万总价段市场应更上层楼，主要是以政府中高级官员，企业高层管理人员，私营业主等阶层构成，而在这个层面上，也应该有更多的外地外籍客源的加入。

但是，从目前市场情况来看，由于这总价段市场尚未形成，而目前的仅有几个个案在品质上也和中高档住宅趋同，因此，目前客源层并没有明显的与中高档住宅市场形成差异。

去化情况恒茂国际华城及金域名都两个项目经推出，便取得优异的销售成绩，房价不断挺高，持续火暴的销售情况令业内人士惊叹不已，这方面有消费者居住的老城情节，另方面与城市外围并未出现真正的高档项目不无关系。

红谷滩片区房地产市场简析红谷滩新区概况红谷滩新区北起赣江大桥，南至南昌大桥上游公里处规划确定的生米大桥桥址，沿江岸线公里，西至昌九高速公路和国道，区域面积近平方公里，现辖个街办，个行政村和个农场，规划建设用地多平方公里，规划人口万。

红谷滩新区坚持高起点高标准高品位规划和建设。

总体规划新区总体规划要求，建筑密度控制在以下，绿化率按花园城市标准保持在以上，道路布局科学，排水雨污分流，地下管网系统规范。

整个新区分三大片区，由四条城市主干道横向贯通，其间还规划了条纵向道路。

该三大片区为红角洲片区为文教体育旅游高档住宅综合区，布局了所大学规模的高校园区国际体育中心商务中心和高档住宅区红谷滩中心区为行政办公商贸金融居住综合区，是我市市级行政文化金融贸易中心凤凰洲片区为旅游休闲商贸居住区，是以旅游居住为主的城市生活新区。

目录第章可行性研究结果摘要调研目的前提假设本项目投资可行性倾向项目投资可行性研究结论第二章借款人评价借款人介绍发展前景评价第三章市场评估市场环境评估市场前景和市场竞争能力分析第四章项目概要项目概况投资分析的目的依据原则和范围第五章开发建设营销方案方案设想开发建设进度核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！资金筹措第六章投资估算总投资估算第七章效益分析评价方法销售收入测算总成本税金与利润测算财务指标评价风险分析第八章评估结论第章可行性研究结果摘要调研目的通过对南昌房地产市场需求的调查，分析南昌房地产市场的发展前景。

二通过对南昌市居民住房消费行为特征的调研，来分析南昌住宅消费群的市场潜力，为本项目提供科学可操作的实战依据及项目的盈利能力。

三通过以上对南昌住宅消费群的市场潜力分析针对本项目的特性，作可行性分析报告，从而确定项目的风险大小及盈利能力。

前提假设本项目中设定项目的开发建设不会因资金短缺而停顿房地产开发商具备相应专业水平，能够保证项目保质保量完成未来产业政策市场不会出现较大波动而影响物业的销售。

二底，南昌市的二手房交易将达到套，交易面积万平方米。

去年为万平方米，仅月份二手房就达到万平方米，相当于年年的交易面积，二手房的交易拉动了手房的市场。

商品房到年底要达到万多套，销售面积为万平方米。

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