社会有偿代养老人服务，提供全托和日托服务。并接受政府委托，对服务区域内农农村“五保”老人和城市“三无”老人进行集中供养。养老院提供生活起居疗养保健康复学习娱乐休闲购物等综合配套服务。设置多功能电梯中央空调背景音乐自动消防报警系统地面卫星接收系统应急呼叫系统等现代化设备设施，按照中高档标准建设和装修布局合理设施齐备舒适安全的标准房间。提供高标准的物业服务和老年护理服务。充分尊重老年人的心理需求，通过各种娱乐活动，丰富老年人精神文化生活，为老年人提供心理咨询心理援助等服务。四任务项目建设并投入使用后，能完全满足皇经社区及临近的柳江新居等区域老龄人口的代养需求，实现这些区域“五保”老人和城市“三无”老人的应报尽保和集中供养。提升社区老年人的福利水平，建立比较完善的老年服务体系，五服务半径本项目属城市区域级养老院，服务对象不仅针对于本居住区皇经社区的居民。本项目养老院的服务半径为公里，大致为北至锦江区沙河，西至府河高新区界。南至双流县中和镇，东至三圣香花卉基地的区域，面积约平方公里，包括锦江区柳江街道办的大部和成龙路街办金像寺和皇经三个社区。该区域内户籍人口约万人，常住人口约万人。按照成都市老龄人口比例，该区域岁以上老年人约为人，评估价值根据成都城建投资管理集团有限责任公司出具的资产评估报告书中对本项目所涉及的质押拍卖地块进行价值分析得出结论。资产评估报告书通过对拍卖地块进行市场比较法和剩余法进行分析，本项目地块的综合单价为万元亩。评估详值见下表资产占有方位置征地面积亩净地率拍卖净地亩规划用途土地开发收益权价值万元土地开发收益权单价万元成都市中锦建设投资有限责任公司花果村组二类居住用地花果村组二类居住用地东光组二类居住用地琉璃村组二类居住用地棬子树村组飞地二类居住用地棬子树村组二类居住用地驸马村组二类居住用地注本评估结论不包括未来应上缴财政的土地出让金。该金额是在预测的未来土地拍卖成交价款基础上，根据成都国土资发号文规定，按土地成交总额的计算得出。项目原配置土地亩属成都市城投集团“城乡体化新居工程”第期开发贷款项目配置土地锦江区范围，由于土地增值，用于偿还锦江区新居工程原贷款本息已有富裕，剩余部分用于偿还本项目增加投资部分的银行贷款。二增值收益分析综合资产评估报告的结论，本项目具有较高的增值收益，其主要原因如下政策性因素本次评估涉及成都市城乡体化公共设施管理期项目，是按照市政府城市规划城市功能定位和经济发展的要求，由成都市区政府投资设立的国有独资公司资产占有方，对规划区内的农村集体土地按照统的征地补偿标准进行征地补偿土地平整以及市政基础设施建设，达到土地出让标准后，以公开拍卖方式有偿出让，取得土地开发整理收益。项目的取得方式，地方政府采用以文件形式下达；开发整理产品的总成本中，其中主要成本土地取得成本与税费，也由当地政府以行文方式确定，费用水平大幅抵于同期所开发整理产品的平均市场价值。该项目本身具有较强的政策性的垄断因素，使其除了能够获取资本的正常收益外，还能够获取较高的垄断收益。土地资源的稀有性与市场因素根据中共成都市委成都市人民政府关于推进统筹城乡综合配套改革试验区建设的意见征求意见稿，到年，成都城市化率将达到以上，以年成都城市化率为基础，今后平均每年将向城镇转移农民万人以上；随着成都市城市经济仍然保持的快速发展，城市建设对土地需求也将不断增加。项目区涉及成都市城区用地，为未来年成都市经济可持续发展的十分重要的资源。同时由于土地资源的稀有性与不可替代性，土地市场价格将会随着城市经济的增长呈现稳定的持续上涨趋势，即使在短期内地价水平会有定波动，从长远来看其增长将与城市的发展基本趋于致。因此，本项目在未来预测期间能够获得稳定收益。二增加的配置地块的土地价值地块位置和范围中锦公司用于本项目的还款中涉及了其他配置土地，分别为华新村组的亩土地，包江桥村组的亩土地，共计亩。二用地性质琉璃场场镇片区控制性详细规划，该地块用途以商住用地为主，共亩。三土地配套条件为使该地块具备房地产开发条件，首先要对地块进行基础配套设施建设，将现有“生地”转化为具有开发条件的建设用地，即完成“七通平”工作，其主要内容为拆迁安置工程二区内道路工程三公共绿化工程四环卫设施工程五专业管线工程雨污排水工程自来水工程天然气工程电力工程通讯工程上述各项配套条件已逐步推进，预计出让时候具备完善的基础设施配套条件。根据成都市城市用地规划，预计该宗土地规划容积率不低于。四地块区域开发条件影响地块开发和地价的因素很多，但首先是地块所在的区域位置和与区域位置有关联的人居环境商业繁华条件交通条件规划条件市政基础设施及公共服务设施条件等。琉璃场场镇，由于历史的原因，长期处于城乡接合部，旧城改造和基础设施建设起步较晚，城市用地和农村穿插交错，大中型工业企业和乡镇企业杂处，建筑杂乱破旧。由于基础设施不完善，商品房开发条件较差，开发商多持观望态度，导致商住开发远落后于市区西部和南部。随着沙河整治和东郊工业结构调整，沙河沿岸和东郊地区目前已成为成都市区开发建设的个新热点。沙河整治工程的完成，将使沿岸区域的生态环境大大改善，商住开发将逐步兴旺。琉璃场场镇位于沙河和府河的交界处，优越的地理位置，良好的自然环境和近年来形成的便利的主干交通路网，配套基础设施完善后，将使该区域开发条件由相对劣势变为相对优势。政策优势按照成都市城市总体规划，向东向南发展是既定的战略，因此从规划上和政府在政策引导方面，对琉璃场场镇的开发都十分有利。由于本项目是旧城改造项目，因此，可以享受旧城改造的有关政策，有利于降低土地取得成本和开发成本。良好的交通条件琉璃场场镇场镇周围环绕着成仁路三环路和机场东延线等重要的交通干道为该场镇的发展提供了良好的交通条件。土地价格差琉璃场场镇土地价格目前与隔沙河相望的成都市中心区土地价格相差较大，市区二环路以内环路以外商住用地的价格已达到万元亩，并且还处于上升趋势。本片区的土地价格具有较大的吸引力。相对较低的土地价格将为开发商提供开发空间，开发商可在此推出更适合成都人居住的示范型生态住宅小区，开发建设相对低价高品质的住宅，满足消费者选择住宅环境好，价格低的购房意愿，形成新的开发热点。五土地开发价值分析目前环二环以内可供开发建设的存量土地，不但价格高，而且供地越来越少。近两三年来，推出的开发地块大部分都在二环两侧甚至三环两侧，反映了房地产开发趋势和市场走向。由于本区地理位置优越，自然环境较好，交通便利，土地价格低于二环路以内，消费者用购买市区二环以内般商品房的价格，可以在此买上更好的住房愿望。琉璃场场镇完善的基础设施以及较低容积率的生态居住环境可望吸引大批的市民来此购房置业。因此，场镇的基础设施配套完善后，将使该地区的土地迅速升值。市场分析目前郊区开发建设用地已被众多开发商看好，向东向南发展是城市总体规划确定的方向，近年来由于的沙河整治和东郊企业的搬迁，使的该区域的环境越来越好，开发前景逐渐明朗，开发逐步升温。因此，从时间因素分析，由于可利用的土地资源十分有限，随着城市的发展，未来几年，土地供给必然趋紧，该区域地块价值将呈上升趋势。出让价格预测市场比较法根据成都市目前类似地块价格水平，以及该项目所处地理位置等因素，按市场比较法分析该地块综合价格。目前，成华区武侯区锦江区在环路以外和二环路两侧相同规划条件容积率左右的部分商住用地地块拍卖价已达到万元亩以上。测算的方法本项目土地价格实例地价格;交易情况修正系数;交易时间修正系数;区域因素修正系数;个别因素修正系数实例住宅情况及本项目情况比较实例望江路白塔路太平南街地块住宅用地，位于二环路之间府河市区出口段南岸，年拍卖，起拍价为万元亩含出让金。第章项目总论项目名称成都市锦江区皇经楼配套养老院建设项目二项目性质配套民政福利设施建设项目三项目位置锦江区琉璃乡皇经楼村组四项目业主成都城投资产经营管理有限公司五项目建设的目的本项目是成都市锦江区琉璃片区新居工程包括皇经楼新居柳江新居琉璃场及配置土地配套公共服务设施民政福利设施建设项目。项目建成后将不仅服务于新居工程，同时服务于周边区域，以完善该区域的社会化养老服务体系，满足群众的养老需求，提高养老质量，提升社会福利水平。六可研报告的编制依据及研究范围我公司受成都城投资产经营管理有限公司的委托，对其拟建的成都市锦江区皇经楼养老院建设项目进行可行性研究，研究内容主要包括项目选址功能服务半径；项目建设的必要性拟建设福利机构的运作模式组织结构人员配备；建设内容及规模；建设条件；拟建福利机构与对其他福利机构的关系和影响；项目建设总投资；资金来源等。可行性研究报告的主要依据成都市国土资源局关于成都市干道建设指挥部意向用地征询意见函成国土咨询函号；本拟建项投集团所属二级单位共家，其中公司制家，非公司制家。截止年月日，城投集团总资产已达亿元。二公司的主要职责及经营范围公司职责以构建投融资平台和项目平台为主线，以城市基础设施投资建设为重点，实施房地