二房地产需求依然旺盛市民购房观念改变，消费升级。随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，人均间住房，户均套住宅已成为多数城镇居民生活消费的第需求。房地产行情依然旺盛的主要因素归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房从经济性小住房升级到舒适性大住房，加之城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将城市的房地产市场推向纵深发展。旧城改造带来被动需求。拆迁目前在全国城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从近年来的拆迁情况可见斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数般在，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。投资性需求日益膨胀。投资性房地产需求存在的根本原因，是由于社会保障体系改革的滞后，医疗教育养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧而医疗教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。高品质商品房供给不足。由于原来大量的低品质存量房屋的存在，所以内生性大和被动性的住房消费升级带来的需求数量巨大，远远超过现有的高品质商品房供应量。如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质的商品房，那么提供高品质住房的空间就非常客观。三年的政策取向与市场走势年，为实现房地产市场供求总量基本平衡结构基本合理价格基本稳定的宏观调控目标，推动房地产市场的发展切实转入科学发展的轨道，并以建设和谐社会节约型社会和着力解决关系人民群众切身利益的问题为出发点巩固宏观调控成果，促进房地产行业健康发展调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益的问题健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求大力规范房地产市场秩序大力发展二级市场和租赁市场发展完善房地产金融，巩固宏观调控成果建设节约型社会，推动节地节能建筑。四市区房地产业发展趋势地级市组建以来，市区已从建市初的平方公里扩大到目前的平方公里，市区常住人口从建市初的万人，扩大到目前的万人。市区的城市建设发生了翻天覆地的变化，城市面貌焕然新。根据有关资料，前五年房地产施工面积逐年递增，年递增率达，其中住宅年递增率为房屋竣工面积年递增率达，其中住宅年递增率为空置商品房的增长率为年施工面积递增率，房屋竣工面积下降空置房下降。其增长幅度远远低于房地产建筑面积增长幅度，究其原因早期年年空置房主要是由于购买能力及房价等因素造成的空置房，近几年年年的空置房，主要是相当部分的房地产开发商考虑到房价上升因素追逐高额利润而人为造成的空置房，年年由于房价的迅速上升而使空置房面积不断减少。近几年来，房产价格受全国大气候的影响呈上升趋势。房价平均水平从年每平方米多元上升至年的每平方米多元，增长了倍，年均递增率为年至的房屋销售价已近每平方米元，部分地区已突破元，年金通桃园的预定房价已达元以上。五市区范围内商居消费分析根据房地产有关数据可推测，市今后几年内的住宅需求量将持续增加，其原因主要有三方面，是随着市区经济的不断发展人们生活水平的不断提高，对住宅面积及环境的要求也将越来越高二是在外地的从业人员成功人士，回乡购房的人数预计增幅较大三是由于新轮城市建设的启动，旧城改造的进程将会加快，拆迁地块将会越来越多，拆迁居民户购置商品房的需求也将会不断增大。从目前市人均住房面积看，还不到全省平均水平，市区居民人均住房建筑面积约在平方米左右，低于全省平均水平。根据市十五规划纲要，市的城镇人均住房建筑面积达到平方米，因此，在十五期间，住房将有个快速增长阶段，在年前，预计城区住房面积年需求量约在万平方米，城区的住房市场前景较好。六市区经济状况分析根据有关资料表明市区各项经济指标均高于全国平均水平，制造业在经济规模的优势得到了更快的发展，社会商品连续几年平均增幅达以上，表现出良好的发展势头。从区经济发展水平来看，年，全年实现地区生产总值亿元，增长，其中，第产业增加值亿元，与上年基本持平第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。完成财政收入亿元，其中地方般预算收入亿元，分别增长和。全社会固定资产筹并顾，力求使该区达到高质量高层次高品位要求。通过对家庭发展趋势的关注，以及人们的生活习惯变化，同时结合亲近自然，以人为本的基本理念。设计定位于每个人及每个家庭，提供具有优美环境和温馨氛围的居住家园。方案设计在分析地理位置人员流向周边道路关系景观构成空间体系等诸多因素时，努力营造流畅快捷的道路交通系统。二设计原则合理原则该区设计能够与本地房地产产业的开发建设相结合，符合更高层次的设计要求，从而使规划区能与周边地区有机结合并与城市发展相协调。综合地区城市化进程，协调周边城市道路的相关交通功能，合理确定功能布局。特色原则空间环境与建筑单体设计充分体现面向二十世纪的居住区高起点高标准高水平的特点。通过建筑空间组织步行环境创造绿化休闲空间的设计，着重营造宽松温馨绿色的生活空间意境。整合原则加强生活区与商业区的联系，以及周边其他功能区域的沟通，促进功能互补，延续景观界面和生态系统，塑造和谐便捷的整体关系。创造出满足住宅功能要求的实体空间开放空间和人文空间。以人为本原则贯彻以人为本的理念，以建设生态居住环境为设计目标。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为建筑设计的基本出发点和最终目的。绿化系统的设计及绿化覆盖率的提高，是现阶段改善居住地生态环境的有效手段。完善的配套设施，方便的交通系统良好的河流景观，将有助于居民生活质量的提高。三总体布局拟建区设集住宅公寓商业活动为体的综合性建筑。拟建区南临护城河，东侧与市交通银行相邻，西侧为西仓南小街，北侧沿西仓路。在拟建区的南侧布置幢层的住宅楼，东侧布置幢层的公寓楼，裙楼为层，沿西仓路布置层的商业用房，其功能由商业卖场餐饮等构成，并于层的住宅楼和层的公寓楼连通，住宅楼及公寓楼层为商业办公用房。层以上为住宅和公寓用房，住宅楼部分每层有两个单元，四户组成，面积范围为，均为三室两厅二卫，户户朝南，每单元设两部电梯，座楼梯公寓住宅楼部分，采用外廊式的形式，将户小户型连在起，同时配套两部电梯，座楼梯裙楼的二层为商业用房，除高层部分位置采用上部剪力墙延续以外，其余部分采用框架结构的形式，尽量创造连续空间以满足二层各种商业类型的使用，另外，为改善二层商业空间的环境质量，提升空间品位，在二层的合适部分设置个空庭空间来改善二层的通风采光的条件，同时也营造出丰富的商业空间。整个建筑底部位置均为地下室，其功能为地下停车库及部分设备附房。地下车库的汽车摩托车自行车库均设可直接对外的出入口。建筑物各出入口的设置及消防间距均按消防的有关规范设计。四户型设计主楼住宅部分以三室二厅二卫为设计主打户型。面积控制在之间，户型设计时，以明厅明厨明卧为原则，同时保证卫为明卫，以舒适的尺度来进行平面组合，从而营造优质的居住空间。公寓部分针对不同的客户群及投资理念，将每套公寓的面积控制在以下，按左右的三个档次进行设计，通过平面功能的组合做到功能房间均能开窗，并通过户型与走廊的组合来达到户户能通风换气，为住户创造良好的居住环境。五交通组织设计基地北侧直接临西仓路，同时西侧现有的西仓南小街与之相接，这特殊的地理条件为本案的交通组织提供了便利。因此，本案的机动车的出入口就设在临西仓南小街侧，这样既便于车辆的出入，同时又缓减了西仓路的交通压力。结合消防规范的要求，在大楼主体四周设环行消防通道，并在地块东西两侧直接与西仓路相接。既解决住户的出入问题，又满足了消防疏散功能的要求。停车停车主要以地下停车为主，充分利用有限土地，满做地下室。地下汽车库，可停汽车辆，地上采取绿化和停车相结合，既保证绿化率，又要考虑部分的临时地面停车，地上停车辆，地下车库进出入口为双向车道。地下室摩托车和自行车的停车场与汽车停车场分开，方便于住户。配套设施由于用地较紧，为了少占地，将变电所布置在拟建区南侧，物业用房等配套设施布置在公寓楼的下层。六景观设计本案临水而建，自然条件无可比拟。其景观部分由三部分组成沿河岸退让后的集中绿地达多平米北侧在沿路设置了高大的景观植物，既为行人挡去了烈日，又为人们带来了绿意商业顶层屋顶绿化的布置，又为本案位于三层的部分商业及以上各层的住户的户外环境锦上添花。七结构设计十七层和十五层高层住宅采用剪力墙结构，商业用房为框架结构，高层住宅基础采用桩基础，商业用房部分尽量采用浅基础。八防雷与接地本工程为高层住宅均按二类防雷建筑物设置防雷保护，屋顶设避雷网，利用柱内主筋作为引下线，接地体利用结构基础。屋面所有外露金属物均与避雷带连通。进出建筑物的金属管道电缆金属外皮等均与基础接地体作总等电位联结。电气工作接地防雷接地合用接地体，接地电阻不大于。有弱电接地时接地电阻不大于。低压系统接地形式为，配电支线均为三相五线。九人防工程建设建设人民防空工程的用途和根本目的，是为战时掩蔽人员物资提供安全的场所，必须按照国家规定的防护标准和防护要求进行建设，保证战时的使用效能。同时，在和平时期应当充分开发利用人民防空工程，为经济建设和群众的生产生活服务。该项目拟建地下室面积平方米含人防，平时作为地下机动车库及设备用房。设计。设计单位必须具备人民防空工程设计资质条件，严格按照国家规定的标准设计。建设单位必须按照国家规定的人民防空工程建设程序，报经人民防空主管部门审核批准。施工。严格按照技术标准和施工规范施工，搞好质量监督，保证施工质量。竣工验收。人民防空工程建成后，必须按照国家人民防空主管部门的规定，组织工程竣工验收，评定工程质量等级。十技术经济指标序号名称数量单位备注总用地面积建筑占地面积总建筑面积不含地下室部分面积其中住宅楼面积其中住宅以上以上户型户，面积所占比例公寓以下以下户型户，面积所占比例商业用房裙房层,主楼层以下部分为商业其中社区用房,物业用房地下建筑面积建筑密度容积率绿地率绿地面积为机动车总停车位辆其中住宅辆按每户辆考虑商业辆按每万平方米辆考虑其中地面停车辆地下停车辆非机动车停车位辆其中住宅