总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计韶山南路黄石泉项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路王德明项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路何自强项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计汇总表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计房地产市场环境现状不可否认，从年初的场冰灾开始，长沙的房地产市场逐步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所下降。年下半年开始，中国的楼市价格在路高歌猛进的时候突然刹住了脚步，系列政策的出台，像连珠炮样投向房地产市场，特别是房贷新政的出台，让整个楼市为之震动线城市“降价潮”汹涌而出，二线城市“退房潮”澎湃而来，三线城市“紧张潮”潮起潮落随之而来的是级市场谨慎行事，二级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和观望的情绪弥漫于整个房地产市场。从周期理论来看，般认为我国大陆房地产都是五年发展两年低落，即年为个周期。我国的房地产这轮发展期可以从年算起，到年正好为个年头。这年中，长沙的商品房年销售面积由年的万，增至年的万，年均增长，远超过经济的发展和需求的增长速度。同时，房地产市场和大的经济形势是密切联系在起的，现在从大的国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定的因素，如石油价格股票市场波动银行的利率通货膨胀等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低的。虽然没有看到明显的房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相的降价了。然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。房地产市场环境预期虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境城市化进程人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。地标咨讯市场研究部做出过以下预期“年年宏观经济走向可能由通胀进入通缩阶段，如记忆中的年后的年年后的年。年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到年的水平，市场需求依然冷淡，价格小幅回落，供销比左右,销售压力仍然较大。二年经济振荡过后的年，将迎来新轮春天，经济活力指数上升，房地产业逐渐恢复，进入新轮发展周期的起点，消费需求骤增，刺激投资进步加快，价格渐渐上扬。”这与我们的预计是吻合的，国家采取通货紧缩的政策，房地产市场进入个低潮时期，但是这个时期能持续多长,很难估计。我们觉得需求量持续旺盛，而供给量初步锐减，当市场消化了目前的供给后，必将迎来新的需求高峰。项目基本情况介绍现状情况拟开发项目位于桔园路与韶山路交叉口东南角，用地范围内包括长沙市城市建设开发公司二分公司四层办公楼座下图中红色建筑，建筑面积约，粮油食品公司三层综合楼座建筑面积约，韶山路信用社四层办公楼座建筑面积约，以及层民房三栋建筑面积约和少量搭建平房。范围内建筑均为桔园小区开发初期建设，介于当时水平，属于低档次低水平开发建设，且至今已经经历多年，建筑外观均以破旧。根据长沙市勘测设计研究院地形图，剔除规划道路，项目地块净用地约为。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！项目范围及地形图建设意向为改变桔园小区入口处脏乱差的面貌，拟计划进行整体开发，建设底层为商业裙楼，上层为高层居住的高档次商住综合楼。提升小区品质，打造南城入口新的地标建筑。项目地块规划情况项目用地位于长沙市控制性详细规划的中心区片卷烟厂周边地区范围内。项目部分规划为医疗用地，部分规划为行政办公用地容积率限高米。桔园街口当时开办有左家塘卫生院家诊所，故控规编制是将街口规划为医疗用地，但是诊所当时是租用，现已关门改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要求，类似的小诊所在桔园内还有多家，完全无必要单独规划块医疗卫生。另外其他用地并规划为行政办公用地也属未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。通过前期的调查了解，如需进行项目的规划报建工作，首先必须先对该规划进行调整。目前长沙市规划局规划的调整工作程序相当繁琐耗时般都在半年至年以上。若决定着手开发，应先期启动规划调整工作。项目建设需满足的规范要求高度要求根据长沙市规划技术管理规定，地块大小与建筑高度的要求如下表序号项目内容建筑高度最小用地面积低层居住建筑多层居住建筑多层公共建筑高层居住建筑高层公共建筑注建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。超高层建筑的最小用地面积视其规模性质功能高度用地条件等情况相应增加。根据以上要求，本项目地块面积为平米，按照技术管理规定最高建设高度为米。退让道路红线距离拟开发地段属于长沙市类地区。退让道路红线距离根据下表确定建筑控制线距离城市道路红线最小距离控制表区位建筑高度城市主要道路城市次要道路城市支路Ⅰ类多低层高层地区高层Ⅱ类地区多低层高层高层Ⅲ类地区多低层高层高层注表中指建筑物高度，指道路红线宽度高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多低层建筑退让要求控制裙房高度小于米项目需退让韶山路米，退让桔园路米。退让后的最大可建设基地面积约为。红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图建筑间距高层居住建筑与高层居住建筑及高层居住建筑与多低层居住建筑的间距应符合下列规定高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制方位高度Ⅰ类地区Ⅱ类地区Ⅲ类地区注表中方位为正南向偏东西的方位角当方位角时为南向建筑高度，当方位角时为相邻较高建筑高度高度超过的高层建筑之间距，以上的部分不再增加计算建筑间距。高层居住建筑与多层低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求高层居住建筑与其北侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位的规定控制高层居住建筑与其东西侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位的规定控制高层居住建筑与其南侧多低层居住建筑的间距按南侧多低层居住建筑控制，但最小值为米。高层居住建筑与高多低层居住建筑垂直布置时，间距不小于米。以相对面为正面的建筑定向。垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于米，山墙宽度大于米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。高层居住建筑与高多低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于米。紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。面积约为。考虑道通风需要，对于后面楼房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为。约合三房二厅住宅户日照分析满足要求二成本预估算因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目的成本估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算出项目的楼面成本，为决策提供依据。方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。容积率采取最可行的方案。计算结果为开发该地段的市场般成本情况。方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率采取最可距按本条第项方位的规定控制高层居住建筑与其东西侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位的规定控制高层居住建筑与其南侧多低层居住建筑的间距按南侧多低层居住建筑控制，但最小值为米。高层居住建筑与高多低层居住建筑垂直布置时，间距不小于米。以相对面为正面的建筑定向。垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于米，山墙宽度大于米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。高层居住建筑与高多低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于米。紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。面积约为。考虑道通风需要，对于后面楼房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为。约合三房二厅住宅户日照分析满足要求二成本预估算因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目的成本估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算出项目的楼面成本，为决策提供依据。方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。容积率采取最可行的方案。计算结果为开发该地段的市场般成本情况。方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率采取最可行的方案。计算结果为我公司开发的最可能的收益情况。方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取的不调整方案。计算结果为假设最小收