低，缺乏市场竞争力。上世纪年代以来，腾冲全面实施“农业稳县工业立县旅游名县口岸活县文化强县”的发展战略，经济持续快速健康发展。作为五大支柱产业之，腾冲旅游业不断发展壮大。通过开发火山地热湿地温泉民族风情边境风光等旅游资源，组合旅游产品，旅游经济稳步增长，年旅游总人次达到万人次，同比增长。旅游总收入达到亿元，同比增长。同时，通过引入大企业集团投资宾馆酒店景区景点餐饮娱乐等行业，旅游宾馆接待条件以及相关配套设施进步改善，景区景点的文化内涵和品位得到提升。目前全县共有宾馆饭店家，其中五星级四星级宾馆各座，总床位近余个，加之县城周边乡镇的招待所等，全县日接待能力达万人左右。腾冲县城作为个集旅游文化口岸商贸为体的生态花园城市已经初具雏形。腾冲现有五星级度假酒店家，四星级旅游度假酒店两家。与本项目类似的酒店为官房五星级产权式度假酒店，有间客房以及配套中西餐厅会议室等，总投资为亿元，年营业收入约为万元，节假日开房率很高，平日开房率较低，会议接待较多。随着中国中产阶层的日益增多，紧随世界发达国家的第二居住模式正在中国开始流行，成为种高品质生活的时尚。而腾冲因其独特的气候和环境优势，正被国内外众多高收入人群列为中国主要的第二居住地之。目前最先为投资者所认可的便是产权式酒店，官房酒店有部分物业便是以产权式酒店形式进行经营的，其推出的部分物业很快便为市场所接纳。自驾游自助游正成为我国高收入人群和自由职业者进行旅游的主要形式，而这种方式早就成为国外发达国家居民出外旅游的种重要形式。目前以自驾游自助游形式来腾冲旅游的游客正日益增多，目前占来腾游客总量的左右，正以约的速度逐步增多。市场供需预测目前节假日游客对腾冲高档酒店客房的需求大大超过实际提供的规模，尤其是五十春节几大旅游“黄金周”，各种档次各种类型的客房都被提前预订空。在此期间，各种客房的价格也大大高于平时价格倍以上，但依然供不应求。随着腾冲机场于年左右通航，来腾冲的游客将大大增加，预计全年将超过万人次，年将超过万人次，年预计将达到万人次，其中，中高端游客将大大增加，年预计将超过现在两倍以上，达到万人次。而腾冲目前计划兴建的高端度假酒店，仅有三家五星级酒店，其中，温泉度假酒店为两家，而本项目拥有的温泉资源最为丰富。同时，南亚大通道中最为关键的路段腾冲至密支那段高等级公路将全线通车，新开辟的南亚边境旅游将带来大量新的游客，预计全年将增加万人次左右，其中将有以上的国际游客，并将以每年以上的速度增加。年左右，保腾高速将通车，并与滇西边境旅游环线接通，这将大大提高自驾游的通达性和适游度，减少自驾游的成本，提高自驾游的吸引力，迎来个滇西自驾游的高速增长期，预计每年将以以上的速度增长。中国的快速城市化和超城市化过程，使城市环境问题日益突出，严重影响人们的生活质量和身心健康，更多的高收入人群将选择气候良好环境优美具有齐备的游乐设施的宜居城市作为第二居住地，用来休假疗养享受生活。而腾冲四季如春，环境优美，生活费用低，必将成为中国主要第二居住地之，尤其对气候环境较差的京津地区和夏季气候炎热的港澳上海广州深圳等东南沿海经济发达地区的吸引力非常大。预计年，本项目正式建成之日，腾冲的游客总量将达到万人次，床位日均需求总量达到个，高端酒店客房日均需求量将达到约个。到年，腾冲建成的五星级酒店数量两个，客房总量间左右，四星级酒店五个，客房总量个左右。供需基本平衡，但考虑到节假日峰值需求量为平日的两倍左右，则在节假日需求量将大大超过能供绘量。因此，整体分析来看，供小于求。同时，因本项目酒店是温泉景区的核心项目，对游客来说有得天独厚的优势，将成为高端游客住宿的首选，市场前景看好。竞争力分析本项目的主要竞争者为热海温泉项目和官房酒店，同时，将于年左右建成的和顺古镇温泉酒店也将成为本项目的主要竞争对手。但与以上对手的竞争并不是恶性竞争，而是共生共荣的良性竞争，通过竞争提高经营管理水平后，将带来共同的繁荣，吸引更多的游客来休闲度假。与以上竞争对手相比，本项目具有很强的竞争力，主要表现在以下几个方面温泉与酒店结合良好，规模大，配套齐，设施先进，后发优势。强于目前的热海和官房酒店地热资源丰富，品质良好。强于和顺古镇温泉国际化设计和专业机构经营管理。强于热海官房和顺本地化运作市场风险分析本项目面临很多影响本项目成功的风险因素，主要在以下几点成本上涨本项目的土地拆迁受政策影响面临很大难度，投入有可能大幅上升宏观环境及政策的变化本项目对腾冲整体经济发展和旅游产业发展的依存度很高，如果宏观经济环境不如预期，将严重影响本项目的经营收益竞争者的威胁新进入者大量进入和现有竞争者提高竞争能力，都将对本项目的经营管理形成冲击温泉资源发生变化和周边环境恶化由于腾冲地质情况较为复杂，温泉资源存在变化的可能，同时，周边环境存在乱采乱伐的现象，有可能引起周边环境的恶化。与当地政府居民等利益相关者的关系恶化由于政治的原因和利益的冲突，有可能与当地政府居民等利益相关者的关系恶化。三资源条件评价资源可利用量温泉资源北海温泉有十多个出水点，目前已取水利用的有七个出水点。年月北海乡政府在坝子中心打成眼深井，井深米，每昼夜出水立方米，水温度。加上其它自然出水点北海温泉出水量可达每昼夜立方米。根据勘测结果，北海热田热储量为亿，在热田内可以再施工三口钻井进行开采，每昼夜出水量可达立方米，水温为度，热水资源利用前景十分可观。土地资源本项目所在区域为面积约平方公里的坝子，能保证足够的可建设土地。水资源本项目所在地有大沙河流过，四季水量充沛，水质良好，可作为生产生活景观用水。资源品质情况温泉资源北海温泉水质好，含有多种对人体有益的微量元素。经专业机构初步检测验，各项指标均符合国家饮用水标准标准，含硫低，具有活血通络的功能，对风湿心脑血管疾病有独特疗效，具有较好开发前景，可开发保健饮用矿泉水。土地资源北海温泉区域地质情况良好，地基承载力高，适合本项目建设。水资源北海温泉区域的大沙河，日均流量在万立方左右，水质良好，清澈见底，可作为生活用水，同时也可作为旅游项目用水和景观用水。景观环境北海境内旅游资源丰富，有北海湿地樱花谷青海湖等众多景点，各景点相距较近，形成了个旅游环线。本项目四面环山，地势起伏，周边植被良好，可为本项目提供良好的周边景观环境。资源赋存条件本项目各种资源赋存条件较有利于本项目利用，开采成本很低，开采设施投入不多，开采风险和持续利用情况都很好。温泉资源在日均开采量控制在立方的情况下，可持续利用年。土地利用成本也较低，没有大规模的拆迁工程。同时，可利用的潜在建设用地储量较多，为未来后续项目的开发提供了良好的基础。同时，地表水资源水质优良，水量充沛，对本项目大规模高端发展提供了强有力的支撑。资源开发价值本项目拥有的最重要的资源就是温泉资源和土地资源，其中，温泉资源的开发价值巨大，按国际平均产出元立方计算，日均开发价值高达元，年开发价值达亿元左右。以温泉资源和旅游项目作为支撑的酒店用地，按国内平均产出万亩计算，可利用土地约亩，则土地开发价值总量约为万元。再加上地表水资源和景观资源的持续开发利用，预计本项目拥有的资源开发价值总量在年均亿元左右。四建设规模与设计方案建设规模与建设方案构成旅游接待规模期开发接待能力万人次年远期万人次年。项目建设规模及投资收益预测开发占地面积亩，总建筑面积平方米。规划设计原则与设计方案的比选规划设计原则保护性开发自然生态地方文脉人性化游乐可持续发展建筑风格与特色打造有吸引力的外部空间。规划设计理念与构想项目区性质构筑具有地方特色文化底蕴深厚文明安全符合当前世界休闲旅游健康趋势的国际性度假酒店。同时要符合可持续发展理念和对自然资源保护性开发的要求，在促进当地旅游产目录项目背景项目概况承办单位概况可行性研究报告编制依据项目提出的理由与过程二市场预测市场现状调查供需预测竞争力分析市场风险分析三资源条件评价资源可利用量资源品质情况资源赋存条件资源开发价值四建设规模与设计方案建设规模与设计方案构成建设规模与设计方案的比选推荐的建设规模与设计方案核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！五项目投资回报分析温泉投资回报分析洞高尔夫球场项目投资回报分析温泉度假酒店项目投资回报分析健康度假别墅投资回报分析生态旅游谷项目投资回报分析文化休闲街项目投资回报分析玛御谷温泉项目总投资回报分析项目营业收入与成本分析六项目实施进度建设工期实施进度安排七融资方案融资组织形式资本金筹措债务资金筹措融资方案分析八财务评价财务评价基础数据与参数选取营业收入与成本费用估算财务评价报表盈利能力分析偿债能力分析不确定性分析财务评价结论九场址选择场址现状场址方案比选推荐的场址方案十技术方案和工程方案技术方案选择工程方案选择十交通设施与公用辅助工程总图布置方案交通组织方案十二生态环境影响分析环境条件区产业规划和概念性规划的汇报，充分肯定了腾冲国际生态旅游区的开发建设思路，尤其对腾冲湿地生态旅游公园等重点项目所依托的高起点高标准规划的高端项目带动区域旅游产业升级转型的战略给予了高度评价见云南