上海教科版品社二上《主题6 我的绿色记事本》ppt课件2

年下半年开始，中国的楼市价格在路高歌猛进的时候突然刹住了脚步，系列政策的出台，像连珠炮样投向房地产市场，特别是房贷新政的出台，让整个楼市为之震动线城市降价潮汹涌而出，二线城市退房潮澎湃而来，三线城市紧张潮潮起潮落随之而来的是级市场谨慎行事，二级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和观望的情绪弥漫于整个房地产市场。

从周期理论来看，般认为我国大陆房地产都是五年发展两年低落，即年为个周期。

我国的房地产这轮发展期可以从年算起，到年正好为个年头。

这年中，长沙的商品房年销售面积由年的万，增至年的万，年均增长，远超过经济的发展和需求的增长速度。

同时，房地产市场和大的经济形势是密切联系在起的，现在从大的国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定的因素，如石油价格股票市场波动银行的利率通货膨胀等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。

事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。

长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低的。

虽然没有看到明显的房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相的降价了。

然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。

房地产市场环境预期虽然现距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于米。

紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。

面积约为。

考虑道通风需要，对于后面楼房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为。

约合三房二厅住宅户日照分析满足要求二成本预估算因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目的成本估算影响很大。

所以采用多种计算方式，计算出项目的楼面成本，为决策提供依据。

方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。

容积率采取最可行的方案。

计算结果为开发该地段的市场般成本情况。

方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率采取最可行的方案。

计算结果为我公司开发的最可能的收益情况。

方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取的不调整方案。

计算结果为假设最小收益情况。

成本预估算方案土地成本由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的，市区中心地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价，虽然目前房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让，估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计算，总计万元左右。

容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析，项目控高为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最大的层建筑面积为米。

根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。

面积住宅层高米，仅能建设层，共计。

裙楼和住宅共计平米。

容积率为。

因此规划调整为的容积率是比较可能的。

项目可行的建筑面积为。

建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附录，工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元。

楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元成本预估算方案二土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用，项目范围内拆迁补偿如下表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计总计万元根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件有关规定，土地出让金般占标定地价的最终应缴纳的土地出让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩基准地价初步估算土地出让金万。

划拨土地使用权转让收益估算约为万土地成本约万楼面成本土地成本建筑成本建筑面积约元成本预估算方案三容积率基于种消极的方案，执行现有规划的容积率，。

即可建设建筑面积仅为。

建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。

楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元三结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发，我们认为决定因素在于规划。

若不调整规划，采用的容积率必然不可行。

如能采取容积率，米的高度进行建设，还是有利可图。

按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元的建设成本。

按目前周边房地产的价格，运计算公式或说明二斟察设计和前期费总体规划设计费定点费平方米土地面积元平方米建筑设计费平方米按元平方米建筑面积城市市政建设配套费级地段平方米按元平方米建筑面积规划管理费元土建造价的放线费在房通非常便利，素有燕齐门户神京锁阴之称，是山东半岛内陆通往京津唐地区的交通要道。

近年来，随着改革开放深入和县城基础设施建设，惠民县交通日趋完善。

随旧城改造，先后兴建了文安路，疏通南环路至庆淄路，南环路至东外环，塘坊街至庆淄路，南北大街至工业路等道路，实现城区主干道条，总长度达公里。

县城干道主要有通过城中心的大济路和东西穿越县城的永莘路。

其次是省道滨郑路庆淄路和乐胡路等。

黄河惠民段新投资建设了清河镇大年陈魏集三座浮桥。

国道改造升级已完工，乐胡路已改建通车，庆淄路永莘路改造正在积极筹建中，大济路改造惠民段基本竣工。

随着城乡体化建设，实现县乡村处处通公路，形成三纵二横国道省道主框架，干支相连四通八达公路网络，全县公路通车里程达到公里。

惠民县发展概况惠民县位于山东省北部的黄河下游，地处黄河三角洲，隶属山东省滨州市管辖。

该县北接阳信，东靠滨州，南靠黄河，与高青邹平隔河相望，西连商河济阳。

古有燕齐门户神京锁阴之称。

全县行政区面积平方公里，个乡镇，耕地面积万亩。

全县人口万人，农业人口万人，非农业人口万人。

城市规划面积平方公里。

年月日，惠民县县委书记何思清同志在全县干部三整顿招商引资大突破工作会议上发表重要讲话根据滨州市委市政府的战略部署，结合惠民县实际，县委县政府确立了近几年的基本发展思路，即夯实，突破，赶超，集中精力夯实各项工作基础，形成良好的发展氛围，并初见成效。

年，高标准定位，全力推动各项工作实现全面突破。

年，全县经济步入赶超发展的快车道。

要实现这目标，就要牢固确立全党抓经济，重点抓工业，关键抓园区，核心抓招商的思路，紧紧围绕工业兴县主题，强力突破园区建设招商引资民营经济三大重点，迅速掀起大招商大投入大发展的新高潮。

年，国民生产总值达亿元，人均国内生产总值元，对外经济贸易出口总额万美元。

第三节项目提出的背景国家防治环境污染的规定中华人民共和国大气污染防治法第二章第七条规定，国务院有关部门和地方各级人民政府应当采取措施推广型煤和低污染燃烧技术，逐步限制散烧煤，国务院环委会城市烟尘控制区管理办法第四条第六款指出，大力推广民用型煤，积极发展工业型煤。

合成氨工业发展的需要中国具有合成氨生产能力的工厂有家，其合成氨的原料是以无烟煤作为原料，每年需无烟块煤万吨，但全国商品无烟块煤每年仅能提供万吨，缺口万吨。

年，我国煤炭供应严重紧张，煤价不断攀升，无烟块煤发到江苏省的车板价每吨最高已达元，块煤与粉煤吨差价达多元。

全国家以块煤为原料的合成氨企业，半以上由于原料供应紧张而被迫停产。

用工业型煤替代无烟块煤，已成为合成氨企业能否生存的关键。

实施蓝天工程之本工业型煤是国家鼓励发展的产业，符合国家及地方产业政策，城市的燃煤锅炉使用工业型煤，可以有效地控制煤烟污染，改善空气质量，利国利民。

第四节项目建设的必要性型煤技术是我国当前发展洁净煤技术产业化的七项技术之，它投资少建厂周期短见效快节能环保效益显著。

目前我国的工业锅炉窑炉基本上都是散烧，年耗原煤以上，热效率低下环境污染严重。

发展炉窑用点放线点元点招标费元按土建工程造价的计算监理费元按土建工程造价的计算预结算审计费元按土建工程造价的计算消防配套费平方米按元平方米计算非营业公共配套免施工合同鉴证费元按土建工程造价的计算避雷安装检测费支检测避雷针元支人防管理费平方米按建筑面积元平方米计算防空地下室建设费平方米按地层面积元平方米计算工地管理费项按元项建筑方案评审费平方米元平方米白蚁预防费平方米按元平方米建筑面积三建筑安装工程费桩工程平方米按概算造价土建工程平方米按概算造价室内供水供电线路安装工程平方米按概算造价电梯安装工程项按概算造价四小区配套建设费室外排污排水工程米按概算造价室外供水工程米按概算造价室外供电安装工程项按概算造价绿化工程平方米按概算造价路灯安装工程盏按概算造价直接费共项的和五管理费建设管理费元直接费的六税费建筑面积测量费平方米房屋竣工总登记费元按评估价的教育附加费元按土建造价的计算七不可预见费不可预见费按直接费计元间接费共项的和开发建设总成本拆迁成本计算韶山路信用社项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计市粮油食品公司二分公司项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计韶山南路黄石泉项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路王德明项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计韶山南路何自强项目面积补偿标准元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计汇总表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计房地产市场环境现状不可否认，从年初的场冰灾开始，长沙的房地产市场逐步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所下降。

年下半年开始，中国的楼市价格在路高歌猛进的时候突然刹住了脚步，系列政策的出台，像连珠炮样投向房地产市场，特别是房贷新政的出台，让整个楼市为之震动线城市降价潮汹涌而出，二线城市退房潮澎湃而来，三线城市紧张潮潮起潮落随之而来的是级市场谨慎行事，二级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和观望的情绪弥漫于整个房地产市场。

从周期理论来看，般认为我国大陆房地产都是五年发展两年低落，即年为个周期。

我国的房地产这轮发展期可以从年算起，到年正好为个年头。

这年中，长沙的商品房年销售面积由年的万，增至年的万，年均增长，远超过经济的发展和需求的增长速度。

同时，房地产市场和大的经济形势是密切联系在起的，现在从大的国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定的因素，如石油价格股票市场波动银行的利率通货膨胀等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。

事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。

长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低的。

虽然没有看到明显的房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相的降价了。

然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。

房地产市场环境预期虽然现