第三章 收益还原法-精品PPT课件

收益还原法的基本公式三房地产使用期有限当年以前含第年纯收益有变化，其值为年以后纯收益无变化，其值为，每年不变且大于零土地使用年期为时，土地价格的计算公式如下式中同前。

收益还原法的基本公式四未来若干年后的土地价格已知当未来年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化不变是特例，每年不变且益还原法的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确度。

收益还原法的特点与适用范围二应用范围收益还原法是以求取土地纯收益为途径评估土地价格的方法，它仅适用于有收益或有潜在收益的土地和建筑物或是房地产的估价。

例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。

估价程序计算收益计算总费用和折旧费房屋收益或其他资产的收益等计算土地纯收益确定适合的还原率选择公式求算地价收益还原法估价的程序和方法土地收益可分为实际收益和客观收益。

实际收益是在现状下实际取得的收益，受个人经营能力等因素影响，因此不能作为评估的依据客观收益指排除了土地实际收益中属于特殊的偶然的要素后所能得到的般正常收益，可直接用于评估。

确定客观收益要考虑下条件从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益收益必须是持续且有规律的产生的收益收益是安全可靠的收益二总收益计算方法土地的收益也可分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用货币形式表现的收益，无形收益则难以用货币形式表现。

根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的方式有以下几种情况土地租金是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。

房地出租的租金是指房地起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及相关收益。

般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。

企业经营收益是指企业在正常的经营管理的水平下每年所获得的客观总收益。

三总费用的计算土地租赁中总费用的计算般这种单纯的土地租赁时，发生的土地总费用，分为以下几种情况土地税。

指因土地使用或租赁发生的，由评估土地负担的税赋。

管理费。

指管理人员的薪水及其他费用。

般以年租金的计算。

维护费。

指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费用等。

总费用的计算房屋出租中总费用的计算管理费。

指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。

分为两部分是出租经营过程中消耗品价值的货币支出，另是管理人员的工资支出，通常以年租金的计。

维修费。

指为保证房屋的正常使用每年需支出的修缮费。

保险费。

是指房产所有人为使自己的财产免受意外损失而向保险公司支付的费用。

税金。

指房产所有人按有关规定向税务机关交纳的房产税和营业税等。

计算房屋折旧费。

折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

其计算公式为年折旧费房屋重置价格残值耐用年限房屋重置价格残值率耐用年限当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。

相应得计算公式为年折旧费房屋重置价房屋可使用年限房屋可使用年限土地出让前房屋已使用年限土地出让年限总费用的计算土地估价理论与方法福州大学管理学院王阿忠第三章土地估价方法之收益还原法收益还原法概述收益还原法估价的程序和方法收益还原法应用收益还原法概述收益还原法是土地估价中最常用的方法之，也是对土地房屋不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。

它是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益而相对于土地所有者而言，称为地租。

收益还原法的原理当将土地取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额称为收益价值或资本价值时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的还原价值，这就是收益还原法的原理。

假设有宗土地，每平方米每年可产生元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是每平方米元。

即地价土地年纯收益土地还原率。

土地年纯收益不变，土地还原率不变且大于零式中土地价格土地纯收益土地还原率收益还原法的基本公式收益还原法的基本公式二房地产使用年期有限且其他因素不变当每年不变每年不变且大于零房地产使用年期为年时，其计算公式如下式中同前使用房地产的年期或房地产有收益的年期。

收益还原法的基本公式三土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式房地产使用年期无限当年以前含年纯收益有变化，其值为年以后纯收益无变化，其值为每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为式中同前第年纯收益纯收益有变化的年限。

收益还原法的基本公式三房地产使用期有限当年以前含第年纯收益有变化，其值为年以后纯收益无变化，其值为，每年不变且大于零土地使用年期为时，土地价格的计算公式如下式中同前。

收益还原法的基本公式四未来若干年后的土地价格已知当未来年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化不变是特例，每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下式中同前未来土地价格已知的年限未来第年的土地价格。

收益还原法的基本公式五纯收益按等差级数递增或递减土地使用年期无限式中同前纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第年为，则第二年为，第三年为，第年为。

公式中符号的选取