和，收入增加在定程度上提高了居民购房能力。另方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设施，与现在新开发的商品房比较都存在较大差距，加之目前开放了二级市场，居民通过卖旧买新卖小买大卖劣买优，正在推进住房消费的升级换代。同时，随着城乡体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。随着抚州市的不断发展，外来经商务工的人口会逐步增多，每年外来人口市外有万多人，定程度上扩大了在抚州的购房需求。商品住房销售价格分析随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持位数增长。未来抚州市房地产发展也有其不利面，如房贷新政宏观调控原材上涨导致开发成本增加等。总之，年，抚州市房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，商品房竣工量销售量和存量房交易量都将基本平衡房地产增加值占全市的比重，每年在左右。抚州市新城区或拟建项目区域傍边的两个开发楼盘销售价格，拟作本项目参考。拟建项目用地分析本项目拟开发地块与抚州市新行政中心隔街相望。随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求。为进步落实抚州市城市总体规划和抚州市新城区控制详规，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，抚州市国土资源局对抚州市玉茗大道西侧地块亩进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，江西电联实业发展抚州有限责任公司通过竞拍取得该地的开发使用权，用于商住小区开发。工程方案规划设计设计目标创造个具有浓郁历史文化精神和人文思想，集文化艺术，休闲，时尚于体的中高档综合性住宅小区。成为当地居住小区理念先锋是本次居住区规划设计的主要目标。创建二十世纪的具有人文内涵的生态山水园林居住空间，促进经济的发展，建筑人环境的协调平衡，并注重区域生态的平衡和保护。创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充满凝聚力和号召力的小区服务中心。创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充满生机和活力的商业中心和文化中心。二设计理念遵循以人为本的规划设计理念，以人的行为规律为准则，组织小区总体布局规划，空间组织设计，环境景观设计及建筑总体户型设计，从细部着手，使之处处体现人性化的个性设计，整个设计的成果也正是现代都市人对大自然向往的体现。体现人自然社会的共融共存协调人的需求，并在遵循自然和社会规律的前提下满足人的需求。设计从大处着眼设计的舒适型居住建筑社区空间，以得天独厚的自然日照间距通风条件，体现高品质生活的舒适。城市轮廓线利用地形南北狭长的特点，力图在沿玉茗大道和凤岗河岸上看有较为明显的有起伏的建筑群轮廓线。底层架空将周边设生态景观通过底部架空层引入建筑中去，实现予景于屋中的绿色建筑构想。二规划布局居住区位于玉茗大道和凤岗河之间，北临迎宾大道，南临竹山路。基地的东北侧有即将建成的汤显祖大剧院，东南侧与新的市政景观广场遥遥相望。无论从对城市的人文气息的参与性以及对自然地理环境的享用上都占有得天独厚的优势。居住区设计布局围绕三条纵向和两条横向轴线来发展规划思想三条纵向规划轴线沿凤岗河的沿河生态景观轴。沿玉茗大道的步行轴时尚休闲综合商业。居住区内部由北自南点线面相结合的生态景观轴。两条横向规划轴线居住区内部与凤岗河生态轴的横向景观联系。居住区外部商业休闲街与市政景观广场的休闲氛围的呼应。空间构成居住空间第层次空间以居住区内部纵向的中心生态景观轴以及以凤岗河沿岸的生态景观轴为主线的开放性公共空间。第二层次空间以建筑单体作为空间围合的单体与单体之间的开放性组团空间。第三层次空间以建筑单体底层架空地面为主的半开放性公共空间。第四层次空间在空中花园为主的私密性空间。商业空间第层次空间以沿玉茗大道为主的南北走向的开放性商业步行街。第二层次空间在步行街线性走向的基础上，加以半围合式内院形广场，作为半开放性商业可空间。分区设计居住建筑在，富于空间上的变化。二单体的立面造型设计立面造型设计也体现现代都市人城市文化，及高品味的生活的追求。立面主要通过现代简明手法表达现代住宅建筑的基本构成元素观景阳台凸窗落地窗露台构架墙体及屋面等，其简洁明快清秀典雅加以局部线条的点缀，无不突显出住宅的建筑魅力，体现高尚住宅小区自身的特色。另外，小区建筑高低错落，山墙交错，丰富城市天际线及灵活多变的建筑空间，体现新兴都市高尚小区流畅清秀宏大而富有建筑细部韵味的现代康居住宅。三结构设计设计依据和标准建筑结构荷载规范年版混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范高层建筑混凝土结构技术规程建筑地基基础设计规范建筑抗震设防分类标准砌体结构设计规范岩土工程勘察规范建筑工程设计文件编制深度的规定基本风压为，基本雪压为地震基本烈度为度，第组建筑结构的安全等级设计使用年限和建筑抗震设防类别按照建筑结构可靠度设计统标准，本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为年。按照建筑抗震设防分类标准，本工程为丙类建筑。本工程按度抗震设防，设计基本地震加速度值为，第组，地震作用及抗震措施均按度考虑。基本风压按年遇风压地面粗糙度类，风荷载体型系数取。基本雪压按年遇雪压雪荷载准永久值系数分区为Ⅲ。设计活菏载取值地下车库商业客厅卧室厨房卫生间住宅楼梯住宅阳台上人屋面不上人屋面疏散楼梯屋面花园未详处按建筑结构荷载规范中要求取用。结构体系标志性建筑地上层采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，利用上下贯通的楼电梯间等设臵大开间的适量剪力墙，尽量避免使用房间露梁。高层与裙房之间做沉降后浇带以防止沉降差异的不利影响。高层住宅地上层地下层采用钢筋混凝土剪力墙结构，利用上下贯通的楼电梯间等设臵适量剪力墙。高层与裙房之间做沉降后浇带以防止沉降差异的不利影响。别墅会所幼儿园裙房等采用钢筋混凝土框架结构。楼盖和屋盖结构体系均采用现浇钢筋混凝土梁板结构体系。结构缝伸缩缝沉降缝抗震缝所有单体建筑原则上相互以形成明确的结构单元，相连建筑设结构缝分开。当单体建筑较长时，设温度缝伸缩缝划分结构单元。对单体建筑较长的建筑，在施工时设后浇带以解决砼的温度伸缩问题。材料混凝土钢筋和级热轧钢筋结构钢砌体材料对建筑围护及分隔用的砌体尽量采用轻质材料，可减轻结构的自重，减小地震作用从而达到减小结构构件断面配筋及减少基础材料用量。四给水工程本项目最高日用水量，最大时用水量。水源分别由市政给水干管上引入二根进水管，设水表计量，在基地内环状布臵，供给单体消防及生活用水。给水系统地下室生活用水及室外绿化道路浇洒用水由市政管网直接供给。地面以上生活用水采用变频调速恒压供水设备供水。北地块分别设生活泵房座，内设不锈钢生活水池和变频泵，通过减压阀组分区供水，保证生活供水压力在之间。五排水系污水量最高日污水量。单体建筑室内污废水分流，设专用通气管。室外雨污分流，生活污水经化粪池处理后排放，污废水最终排入市政污水管道。地下室污废水经潜污泵提升后排放。雨水地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管汇集，分别排至室外雨水管，经管道汇集后排入市政雨水管。六电气工程负荷估算及供电电源总用电负荷约为拟建开关站二座，电业变电站座，小区内其它负荷的电源均由电业变电站以三相四线电缆直接埋地敷设，供至各单体的配电间。计量方式住宅每户设电度表，采用单相供电，每层的电度表由供电部门负责，均集中在每层配电间的电表箱内。高层住宅楼每单元在层或地下室设总电表间，商业会所幼儿园及地下车库也分设电表间。除住宅电源直接引至各层计费外，其它负荷包括电梯公用照明水泵电梯等电表均设在总电表间。供配电系统。所有消防设备均为二路供电并在末端自切。高层住宅各层分电表间的电源由总电表间用紧密式母线垂直引至各层，多层住宅采用导线分流器。高层住宅的电梯及生活泵均由总电表间二路供电并在末端自切。各高层住宅的总电表间的进出柜及量电柜均按供电部门统标准设计。各层住宅的分电表间均采用供电部门指定的标准电度表箱敷设方式室外的高压低压供电电缆，敷设在室外共用地沟内由供电部门负责设计。室内的低压供电电缆均采用线槽敷设。高层住宅内垂直引上的紧密式母线明敷在分配电间管弄内，垂直引上的电缆和导线采用线槽保护明敷在分配电间管弄内多层住宅垂直导线穿管敷设。住宅的各层分干线及支线均采用或型导线穿管暗敷。与消防有关的电力照明自控等线路采用阻燃或耐火型电线电缆，对消防泵消防电梯排烟风机等重要消防设备的供电回路采用耐火型电缆。七消防系统建筑分类和耐火等级地下工程均按级耐火等级设计。商业建筑为二类，按二级耐火等级设计。高层住宅建筑为二类，耐火等级为二级。低住宅建筑耐火等级为三级。消防车道本工程周边紧临规划路，区内道路四通八达，消防车可直接到达建筑周边，道路均满足消防车辆通行。小区内高层建筑设米以上环形消防车道。给排水消防设计本工程设有消火栓系统喷淋系统和水喷雾系统。水量消火栓用水室内，火灾延续时间室外，火灾延续时间为自动喷淋用水量为，火灾延续时间为水喷雾为，火灾延续时间。消防水池储水量为。水源室内消防喷淋及水喷雾用水由地下消防水池及泵房供给。高位水箱存有分钟消防用水和生活调节用水。柴油发电机房设水喷雾灭火系统雨淋阀及开式喷头。水池水箱及消火栓组成。加压泵与喷淋系统共用。第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析国民经济和社会发展规划符合性分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。按照抚州市国民经济和社会发展十五规划要求，抚州市将优先发展抚州市城区，增强中心城市产业基础和扩张能力按照多功能，强辐射的要求，加快扩张和提升，建成以工业商贸文化旅游为特色的现代化区域中心