保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。这种影响将在下半年显现。国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在之间，不会出现大起大落。与此同时，据国家统计局调查，季度全国企业景气指数，比上年同期提高个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业的景气指数有所提高。我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长的影响。银行利息及金融政策对本项目的影响从已发布的货币信贷情况中，今年季度，人民银行继续执行稳健的货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标之内，金融运行平稳。国家货币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政策基本稳定灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定积极运用信贷政策，促进信贷结构调整促进货币市场和酱市场协调发展。据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国银行利息不会有上调的可能。因此，该项目的开发期内依然会处于个较为宽松有利的金融环境中。只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。通货膨胀因素对本项目的影响今年季度居民消费价格总水平同比上涨，物价总水平呈现出长稳中微涨之势。其中，城市上涨，农村上涨。从构成看，上涨较快的项目主要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨和，但食品价格下降。工业品出厂价格上涨，原材料燃料动力购进价格上涨。今年的物价还会进步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。由于物价水平总体比较平稳，对本项目的投资收益影响不会太大。但是原材料燃料动力价格上涨较快可能会影响项目开发成本及费用开支，委托方应注意把握开发节奏，合理控制成本。固定资产投资对本项目的影响今年月份国有及其它经济类型累计完成投资亿元，增长，比去年同期高出个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长的态势更新改造投资增长，房地产开发投资增长，基本建设投资增长。在固定资产投资的地区分布中月份，西部地区国有及其他经济类型投资亿元，同比增长了，而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了和个百分点。在投资增长中，有二个方面是值得关注的。是新开工项目和资金来源呈现了较快的增长态势，在资金来源中，自筹资金增长明显，从自筹资金的较快增长中可以看出，在加入世贸的压力与政府鼓励措施的共同作用下，扩大更新改造投资在很大程度上已成为企业的种自觉行为，这将促进投资增长而房地产开发投资的增长状况则反映出整体经济活动日渐活跃。二是住房投资的增长已经连续数个季度保持在以上，由此也带来了建材装修和家具市场的繁荣，人们的购房观念和行为也开始从消费向投资转变。这与消费信贷的发展有很大的关系。在去年高速增长的基础上，今年第季度的信贷继续大幅增长，成为中国经济和金融发展中的个突出现象。这也是今年经济继续回升的个重要因素。消费需求对本项目的影响改革开放以来，我国经济增长最主要最稳定的推动力量是消费需求的增长。除个别年份，消费增量占增量的比重在左右来源于居民消费的增长和政府支出的扩张。在总消费中，居民消费直占左右，处于主导地位。今年月份，国内消费品市场继续保持活跃态势，当月实现社会消费品零售总额亿元，比上年同月增长，增幅比上年同期高个百分点，月份累计实现社会消费品零售总额亿元，比上年同期增长。今年月日开始从三个方面增加工资，是为机关事业单位职工每人每月平均增加工资元，二是给个省个县的职工发放“艰苦和边远地区津贴”，三是实施干部称职考评，发放年终奖。这次调整工资涉及多万人，增支亿元。增加亿元的工资，相当于全国工资总额增另个百分点左右。由于工资政策具有长期效应，因此，这次调整工资将对扩大国内需求强化内需对经济增长的拉动作用将产生重要影响。同时我国住房制度改革“九五”期间取得了突破性进展，住房的货币化分配正在全国范围逐步展开，去年全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款的现象，国家计划以高达，亿银行贷款扶持个人住消费贷款，均将进步扩大市场需求。结论从上述宏观基本面分析，跨入年，中国房地产面临发展的特殊机遇和挑战。国家宏观经济稳中见暖，新的经济热潮将有力地影响房地产业，整体经济形势及国家宏观政策导向支持本项目并有相当的利好背景。但是由于宏观面特别是国际经济的不确定性因素，委托方在开发项目过程中仍要密切关注经济局势，根据形势的变化预期，及时调整项目动作思路。第三章项目区位环境分析项目区位行政区划与自然地理行政区划温江县地处成都平原腹心，东临成都市青羊区，南邻双流县，西接崇州市，北连郫县，是成都的七个卫星城市之。温江县辖镇个村，面积平方公里，人口为万。县城柳城镇建成区面积平方公里，人口数量为万。东距成都公里，南去双流机场公里，距将建的成都铁路西站公里。按成都市总体规划，成都市将逐步撤县建区。今年月号，新都县成为第个撤县建区的试点卫星城市。据可靠消息，成都南的华阳和成都西的温江可望成为第二批撤县建区城市，并将由此在基础设施建设工农业结构调整，城市总体规划等方面获得快速发展。自然地理素为“天府之国”的膏腴之地享有“金温江”之美誉的温江县属岷江水系都江堰自然灌溉区，境内平畴沃野，物产丰富，气候温和，雨量充沛，土地肥沃，四季常青，年平均气温，年降水量毫米境内观赏植物资源丰富，县内河流十分发达。境内有条大河金马河杨柳河江安河清水河以及其支流。年以来，温江共投入建设资金亿元，自然生态得到了进步改善，生态环境指标协调发展。片区个生态环境指标全部达到国家二类地区验收标准，全县林木覆盖率，高出国家标准近个百分点。城镇大气环境质量城镇噪声状况水环境质量等均达到国家规定标准。温江县具有“小”幅员面积只有平方公里，“二少”总人口只有万人，“三近”距成都市区只有公里，“四平”境内地势为无山无丘的平原沃野等显著特点。项目区位经济发展状况国民经济年，温江较好的保证了全年目标任务的完成和“九五”计划的实现，再次被评为全省综合经济实力“十强县”，并升至第七位，为全县实施“十五”计划，大力推进温江跨越式发展奠定了良好基础。表二年温江县主要经济指标项目单位实绩同比增减国内生产总值万元人均国内生产总值元第产业增加值万元第二产业增加值万元第三产业增加值万元目录报告总体结论报告说明总体评价技术经济指标结论与建议第章项目介绍项目背景及地块现状项目背景地块现状项目地块综合开发环境自然及人文历史景观条件交通条件水土地空气污染状况项目地块周边治安状况分析项目地块周边建筑状况分析项目地块周边居民状况项目地块周边市政工程实施情况核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！项目地块周边配套设施状况商业设施生活设施项目地块优劣势分析优势分析劣势分析第二章宏观社会经济环境研究国民经济景气状况对本项目的影响银行利息及金融政策对本项目的影响通货膨胀因素对本项目的影响固定资产投资对本项目的影响消费需求对本项目的影响第三章项目区位环境分析项目区位行政区划与自然地理行政区划自然地理项目区位经济发展状况国民经济对外开放城乡建设温江城市发展战略定位项目区位人文历史与景观状况人文历史项目区位景观状况项目区位城市建设与房地产开发状况项目区位生活配套设施状况能源状况通讯状况教育条件医疗条件项目区位城市发展规划项目区位综合开发价值分析有利因素不利因素第四章成都市房地产市场发展现状房地产业在国民经济中的地位日益增加房地产开发投资增势强劲住宅开发份额不断扩大规模开发出现端倪，开发企业效益提高商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降开发结构仍需改善空置总量与空置面积上升土地政策购置面积增势较猛成都房地产市场展望第五章市场有效需求及项目定位建议消费者特征分析消费能力年龄结构消费者地域结构消费者心理习惯特征成都市房地产消费市场需求特征消费者对方位的选择分析消费者对置业环域的选择项目所处板块的消费环境成都购房者对运动与健康的认知程度成都市购房者对精装房的认知程度本项目目标消费群体综合定位产品主题定位第六章项目建设进度施工条件计划进度安排第七章项目投资估算及资金筹措投资估算的范围投资估算的内容投资估算的依据项目总投资投资分年投入计划资金筹措第八章财务效益分析与财务评价财务分析的依据财务指标的选取财务效益分析盈亏平衡分析敏感性分析风险分析财务评价附表目录表经济技术指标表二年温江县主要经济指标表三成都市房地产业各年主要经济指标表四项目分期开发经济技术指标单位表五项目投资估算表表六资金筹措项目销售价格预测单位元项目各方案销售额投资收益率表保守方案项目现金流量表表般方案项目现金流量表表理制，力争在年上半年开工建设。第章项目介绍项目背景及地块现状项目背景温江位于成都市西面，上风上水，光华大道西延线的开工建设以及成都市高新西区的开发建设为温江房地产开发带来了极大的利好。市政府虽然