的第要素，把招商引资作为加快发展的重中之重，吸引兄弟城市和海内外朋友来投资兴业。年中，投资商浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司来到，受到了市委市政府的热情招待，在实地考察之后，初选了批项目作投资分析。随后，浙江嵊州市宏鑫房地产开发有限公司于同年月日参加市号地块国有土地使用权挂牌会，并以人民币捌仟伍佰染拾万元的价格竞得本地块的国有土地使用权。二项目设计目标与原则确定宏观城市的设计观将的规划设计作为个提升市整个城市品位的重要契机。通过先进的规划理念细致的设计手法，塑造出个环境优美功能完善配套设施齐全的城市居民新区。进步加快的城市化进程进步完善的城市综合构架为人民提供个以居住为主要功能，具有高质量的物质环境高品质的文化传统高效率的基础设施社会化的公共生活交通便捷环境优美的城市空间。贯彻以人为本的居住空间设计观重视创造舒适方便安全优美的居住环境，塑造富有个性的小区景观。注重场所精神，宏观上实现社区形态与地域大环境的融合，微观上创造各组团的认知感，追求丰富多彩的空间与环境，以及独具的空间形态。尊重片区发展的历史轨迹和现实需求，发掘区域特色文化，居住文化与商业文化融合充分考虑各方的利益关系，尤其是弱势群体的利益从当地居民的实际生活出发，强调居住生活的舒适性，购物就学等活动的便捷性。生态环境保护原则注重土地开发兼顾园区的生态化环境保护的设计观念。合理用地，集约用地规划依托城市景观与基地周边自然风貌，结合片区内部的绿地设计，共同构建环境优美的建筑城水绿生态系统。结合花园式园林式居住小区的发展目标，规划以人自然环境的对话为主题，强调水体和绿化的功能，结合自然的地形地貌规划设计的河流水塘公共绿地以及组团内部的绿地以形成出点线面相结合的居住与公共服务园区。在建设过程中，充分考虑节能环保，注重建筑的采暖和保温，严格控制污染的排放，积极倡导应用新型的节能环保材料，把建设与环保紧密结合。公共服务设施超前原则超前的高标准的设置居住区的配套公共服务设施，完善社区的物业管理水平，通过高效灵活的住区智能化设计和配置完善的地埋式工程管线系统，确保与城市基础设施构成个有机的整体，把建成交通便捷功能完善的现代化的信息社区。同时也为周边社区乃至整个城市提供良好的生活文化就学购物娱乐空间和设施。三项目建设的重要意义以的规划设计作为个提升市整个城市品位的重要契机。通过先进的规划理念细致的设计手法，塑造出个环境优美功能完善配套设施齐全的城市居民新区。进步加快的城市化进程进步完善的城市综合构架为人民提供个以居住为主要功能，具有高质量的物质环境高品质的文化传统高效率的基础设施社会化的公共生活交通便捷环境优美的城市空间。本项目的实施将极大地改变城市形象，提高城市的承载力和综合服务能力，改善了市民的居住条件。本项目沿阜临路建造小高层高层住宅，面对文峰公园大湖而建，就居住环境而言，可谓是开创了第的居所模式同时，本项目将建设商业风情街香港路，将分为东西两苑，收揽各项服务配套的同时，提升商业档次，从而达到提高本地块乃至的城市承载力和综合服务功能。二本项目的实施具备了明显的环境效益，将对城市的交通环境绿色生态环境和人文环境起到明显的改善作用。临阜临路的广场用地，采用先进的下沉式设计，与文峰公园俩俩相望，她的建成，将为阜城市民和外地游客的休闲娱乐创造个全新的舒适环境。三本项目的实施具有明显的经济效益，将极大地提高本区域经济水平。政府在付出少许代价后，通过地块改造，加快完成了本区域内的城市基础设施建设城市道路城市广场城市绿地排水排污设施电力电讯设施等和公共事业的配套建设。本项目提供了经营环境优雅地理位置优越的沿街商业门面和商业街，为社会提供了许多就业机会和经商发展的场所。由于区域优势明显和规模效应，将极大提高本区域的商业繁华度，在增加本区域经商群体的经济收入的同时，也增加了本区域的政府财政税收收入。本区域的多层小高层高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济有几大特色景观泉河以及清颍公园都在视线范围内。而且整个外滩国际新城对外宣城为造城运动，其量体在万平米左右，只是现只有部分在拆迁，其他还未启动。二竞争商铺确定竞争对象本项目具有相当量的商铺，依据本地段的商铺来看，投资与自主经营这两个比重都较大。从投资来讲，市场上现有两种，自负盈亏与招商返租，自负盈亏投资数额不，以本项目来看港利金茂广场温州街步行街锦城财富广场以及外滩国际新城期沿街商铺与本项目在单价上近似，且地段也存在相似之处招商返租则以大市场为主，般返租率都在左右，对本项目的投资客有定分流作用。自住经营确定的竞争商铺以经营商品在价格以及产品形式上相近为主，温州步行街以及锦城财富广场与外滩国际新城期沿街商铺在地段上极其类似，如果经营物业与周边店铺类似的话，则这些项目应作为重要竞争对象。主要竞争商铺楼盘名称位置总建面积主力户型均价开盘时间销售率瑶海大市场二期市西二环路中南大道号年月汇鑫美居城人民西路双龙桥西岸年初还余半未开。新时代家居装饰广场二道河路与中清路交叉口以东年初港利金茂广场人民西路与西二环路交汇处推出半温州步行街人民中路年月锦城财富广场清河路与西二环路交叉口年月全部推出小结从投资来看，瑶海大市场二期汇鑫美居城对外承诺以年返租比重，新时代家居装饰广场则对外承诺以年返租比重，在市场上表现不，但得到市场的定认可，地段临近城中心的商铺受欢迎度高从自住经营以及投资自负盈亏来看，与项目形成竞争的开盘只有港利金茂广场，得到市场认可，优越的地理位置周边浓厚居住氛围深有影响。其他大型商铺还未公开，总量达到万平米，竞争将趋向激烈，特别是位于人民路两侧的两个项目对本案构成较大竞争。四楼市未来发展趋势分析房地产市场特征市场销售周期比较合理，期房去化速度明显慢于准现房，绝大部分为自住型客户，市场无泡沫。房地产市场相对落后，属于刚起步阶段。就目前的市场调查情况来看，年年商品房开发累计总量约万平方，其中竣工量约万平方，平均去化率已经达到，并且购买客户中都是自住型客户，投资型客户占的比例很少。供需基本平衡。政府在年南二环至三环之间推出万平方米的经济适用房，这将对市场上中偏下品质楼盘冲击很大。特别是对南二环及经济开发区上的中偏下楼盘影响最大。从去年月份房地产交易中心显示的数据来看，市场呈现供需两旺的态势。市中心区域可供选择的楼盘少，主要集中在西二环和南二环经济开发区近三年来土地开发主要集中在沿西二环和南二环两侧开发区。据分析，其主要原因是由于老城区土地存量少，可供开发地块不多，基本上属于改造工程，如环球国际新城春益苑等再加上西扩南拓的城市发展规划，老城区就基本没有几个楼盘可供选择。另外，客户的购买动机与楼盘的地域性有密切联系，市区居民般不愿意离开市区范围购房。根据调查，西二环和南二环的购买群体来自临泉阜南，而经济开发区楼盘的购买群体中来自颖上，这说明市区的购买力还有很大潜力可以挖掘。物业管理好地段环境佳品质好的住宅小区成为市场的首选。由于住宅其本身缺陷，大部分必要的生活所需都必须靠外部配套来完善，因此好的周边配套和环境成为消费者购房的首要参考因素，同时，物业管理的好坏直接关系到消费者生命财产的安全性住居环境品位，它是中上阶层购房者考虑的重中之重，同时也是当前房地产特征的反映。据市调资料显示，目前推出的住宅小区中，地段环境佳物业管理好品质好的房源受到市场的亲睐。港利绿园从年月份推出到现在不到二年时间，因其地段环境周边配套齐全和优秀的物业管理，期销售率就达到，二期也基本售完。产品单，多为多层，随着城市的发展，小高层高层产品需求潜力大。房地产市场相对落后，属于刚起步阶段。消费者购房心理还不成熟，对住房的要求还是以实用性这个标准去考虑。随着房地产市场的发展，城市化进程的加快，人们经济水平的提高和购房心理的成熟，预测年初开始消费者对高层的产品会逐步接受，并在迎来高潮，但这离不开开发商的引导。我们可以从其它几个项目如中南现代城环球国际新城等，将陆续推出小高层产品看出今后市场的发展趋势。价格水平较合理，未来上升空间较大从年到现在，短短年，房价已翻了倍。现年上半年全市住宅房均价已达到元平方米，较去年同期上涨。目前，老城区多层住宅均价大致在元平方米左右，二环带住宅均价在元平方米左右。年存量住宅和成交商品住宅价格曲线图整体开发水平和策划营销水平不高从目前的市场来看，整体开发和策划水平较差，主要表现在产品同质化严重，缺乏个性化设计。较多的产品为多层商住小区，其设计单，例如中南现代城春益苑水岸名苑港利绿园等，基本上属于类产品二促销手段单主题理念不够明确和突出产品形象包装不够等。而作为皖西北中心城市，城市的汇聚力将越来越强，产品的设计应该有所区隔，个性化的产品需求将是房市发展的趋势，例如，外立面有层次感户型设计有空间感形象推广有时尚感等等因素。这对开发理念和策划水平提出了更高的要求，同时也是个极大的机会。二我司对于市场预测结论以价格为导向的传统消费形态将逐步向以品质为导向的消费形态所转变，市场呼唤较高品质或高性价比的产品出现。消费用途以自用为主，对于居住功能和环境品位提出了更高的要求。产品附加值将要有个新的提高。由于市场的竞争加剧，产品附加值将成为各个产品竞争的卖点，产品设计方面也将走个性化路线，比如错层挑高产品的出现等。提高产品附加值，从而提升产品竞争力将成为今后楼盘旺销的个重要因素。高层住宅将是市场发展大趋势。综观各地房地产市场，市中心用地越来越缺，当周边开发量达到定程度时，必然要向高处发展。而且高层住宅的出现对当地房价的上扬将起到定作用。五消费者分析消费者调研是房地产开发中的项重要的基础性工作。通过对消费者特征行为模式以及心理解析，发现并锁定目标客户群，将对项目的销售起到至关重要的作用。我们通过系列的市场调研，针对项目周边以及市中心的人群，以公务员企事业单位职员教师医生私营业主等为身份背景的人群中得到了结论，并以此作为我们锁定目标消费群的依据。区域消费者特征描述消费者的购房观本地居民在置业时主要考虑三点地段配套和交通，至于房产的投资意识正在不断上升，但受于阶段因素，尚未完全成熟。在地段选择上，具有较强的区域情结，且对环境和物业的要求也越来越高。需求的建筑类