产业园东西湖啤酒厂西侧为万国工业园建设配与相关配套的距离图，入园企业分布图配周边常青等社区图金融拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款融资等多种外汇结算以及保险业务。医院四项目周边环境宗地属武汉市金银湖旅游度假区中的部分，风景优美空气清新，保持着良好的自然生态配金银湖景观图，五大市政配套鑫桥地块除煤气外，其余市政配套均已完成金银岛西地块还无市政配套政府已表示将尽快完成，计划先开发鑫桥地块配市政配套图供电设施电力来自华中电网，区内拥有双回路供电系统，高压变电容量达万，但高压线并未接至本项目红线边，临时用电是从常青花园环接，另投资区自备有万热电厂座供水设施拥有日供万吨和万吨自来水厂各座，输水管网随区内主干道铺设，水质符合国家饮用水标准。排水设施投资区排水为雨污分流，整个排水系统属高灌低排明渠暗管网络结构。雨水入渠，污水经处理后经暗管排入境外府环河水系。供气可自古田燃气站引入，日供气能力为立方米，已有户居民用气，目前仍未敷设管道。通信终期设计万门程控交换机电讯大楼向区内用户提供各类通讯业务的系列服务，现已开通程控电话门。六规划控制要点鑫桥地块金银岛西地块还未确定占地面积亩地块容积率规划总建筑面积万左右其中住宅面积万文教配套幼儿园面积万商业配套面积万物业会所万七土地价格待补八土地升值潜力初步评估综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区，是武汉市建设新经济增长带导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市发展规划具备很大的增值潜力。九立即开发与作为土地储备优缺点分析立即开发，可以及早抓住武汉市重点发展东西湖导入旧城人口的机遇，延缓开发则会错过机会鑫桥地块计划年内开发销售，金银岛西地块作为短期储备，缓二年开发第二部分法律及政策性风险分析待补充第三部分市场分析武汉商品住宅市场总体特征整体市场稳步向好近年来武汉住宅施工竣工销售面积及投资额逐年增加，其中年增长幅度较大主要是因为福利分房结束时的抢购行为。过低的房价与城市地位及经济发展不协调，价格上升空间较大年武汉市商品房售价及变化图年年年年年售价元增幅年年年武汉住宅销售面积表单位万平方米年年年武汉房地产投资额单位亿元人民币从价格走势看武汉市商品住宅平均售价从年的元平方米上升到年的元平方米，年均增幅为图。另据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，全年平均价为元平方米相对于建设部对四类城市的价格指导标准，武汉市在各项经济指标上属于二类城市，但房价却处于低于四类城市指导价的水平，比沈阳低。房价持续上涨的趋势表明了价格上升较大的空间导致武汉市商品住宅的价格处于低位的主要原因是开发经济适用房免收地价各种税费减半的政策降低了开发成本而经济适用房建设量过大，销售失控，对商品房造成较大的冲击。年武汉经济适用房销售面积占住宅总销售面积的土地出让市场不规范，土地价值明显被低估。市场有效供应不足，大规模开发的经济适用房质量参差不齐，造成供需结构失衡年住宅开发明显回升，施工面积比年递增，竣工面积递增，销售量递增，但空第季度第二季度第三季度第四季度武汉市年各季度住宅价格单位元平方米武汉市近三年住宅开发数据单位万平方米年年年施工量竣工量销售量空置量置量明显上升，年比年递增图，显示了市场供需结构失衡，这种失衡的主要原因还是经济实用房大规模开发造成的，多数的经济适用房不讲究规划设计和环境营造，户型平面极不合理，主要是靠低廉的价格吸引购房者。在近两年武汉市房地产市场化逐步提高的过程中，这些楼盘的低价优势已经削弱。个人购房已经成为市场主体年由于集团购房的停止以及货币化房改的实施，将个人引向了商品市场，根据公布,年个人购房率为。年武汉市商品房销售情况年年年年年销售量万平米其中个人购买销售量房地产金融得到较大发展武汉市部分银行已经推出成年期限的个人住房贷款，外藉人口也可阳区东西湖区后湖区域东西湖区域珞瑜路至南湖区域徐东路沿线汉口中心城区武昌中心城区汉阳区职业与购房能承受的最高单价双因素统计公务员经商经理层律师教师医生外企职员高科技行业从业人员金融机构从业人员公司职员自由职业者工厂职工其他职业人数元以下元元元元元元元以上补充上两表还需要统色块从分析表中可以看出购房者对跨江购房依然存在较大的心理障碍，汉口武昌汉阳的潜在购房者绝大多数均会在目前居住或工作区域选择房源汉口区客户选择东西湖区域仅次于汉口中心区，比例达到，远高于同为郊区化住宅区的后湖区域，从江岸江汉桥口东西湖个汉口地区来看，这主要得益于常青花园年开发带动区域人气，以及金银湖区域宜人的自然环境在购房区域的选择上，居住区域影响要大于工作区域对购房区域的影响。总体来讲，首选购房区域与工作区域大致在相同区域，但其分布情况与居住区域与购房区域的分布情况相比较为分散，即已居住在汉口的客户比在汉口工作的客户更倾向于选择东西湖作为购房区域购房价格分析能承受的最高购房总价与购房面积双因素统计万以下万万万万万万万以上能承受的最高购房总价人数以上从总价情况来看，万至万的总价为普遍能承受的价格。不同的职业从业者显现出大致相同的承受趋向，都以万元为主，公务员经理层律师教师医生高科技行业从业人员金融机构从业人员公司职员对万元的总价选择上显出与万元总价大致相同的接受程度。除人独居者以平方米为最多选择外，人或人以上的家庭都把最多的目光放在平方米的房屋上。④值得注意的是，平方米房屋的受关注程度要高于平方米的房屋。价格与购房面积调查显示元是被普遍接受的单价随着面积的增大，能承受的购房单价也呈递增趋势。想购买平方米房屋的人大多以万元为购房总价，想平方米以上房屋的人大多以万元能承受的购房总价。房型与购房面积平方米或更小面积的住房极明显地表现出平层二室厅卫的房屋格局。想购买平方米以上面积的人都以复式，三室二厅二卫为最佳选择。平方米的房屋，错层结构也较受欢迎平方米内二室和卫的需求也占有定比例。建筑类型与房型配比建筑类型调查结果显示，带电梯的多层住宅与小高层住宅最受大众欢迎，且能承受的购房单价越高，对带电梯的多层住宅需求也越强烈。建筑类型应依建设规模而定，建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少量小高层。兼顾不同消费能力客户的购房需求。房型配比家庭人口与购房面积双因素统计人人人人人及以上家庭人口人数以上从调查结果来看，错层和复式住宅是大众最为青睐的住宅类型，三室二厅二卫的房型逐渐成为主流户型购房面积集中在平方米以范围内，以平方米为主，平方米的面积与占有较大比例。建议以平方米的三室二厅二卫错层结构二室二厅卫错层或平层结构平方米三室二厅二卫的复式结构为主力户型。二目标客户层的判断根据上述调查分析，我们判断目标客户层内环线内长江桥二桥之间的江北核心区域内中等收入家庭是本项目潜在的购买者。江北核心区是汉口的商业金融中心，人口密集，购买力较强。桥二桥附近由于交通便利，楼盘相对集中，主要针对的是核心区中高收入者，以及部分武昌居住在大桥附近的跨江买楼者。但楼盘的价位较高，规模小，小区环境较差，精品楼盘不多。这个区域内中等收入家庭是本项目潜在的购买者。对后湖乡和金银湖两个片区有意向的集团购房者是潜在客户。这两大区域是经济适用房供应较大的两个区域，大规模开发的百步亭花园和常青花园分别坐落在这两个小区，购买者主要是集团购买的企事业单位的白领和公务员及个体经营者。经过段时间开发后，目前这两个片区的交通已较为便利，但其他的配套设施相对缺乏。在价位相差不太大，小区交通规划设计环境配套物业管理付款条件等较好的情况下，对这两个区域有意向的购房者是潜在购买者。东西湖开发区内目前除了常青花园和碧海花园外没有较好的住宅，区内的外资企业白领是最直接的客户群。内环线与二环线之间有大量学校医院等政府事业单位以及工商业企业机构，大量的公务员事业单位职工有稳定的收入，教师律师会计师经商人士等具有较强的购买力，是主要的潜在客户群。三产品定位与建议产品定位东西湖区大规模高品质的中档住宅产品建议户型面积平米为主，平方米平方米依次为辅户型以平方米的三室二厅二卫错层结构二室二厅卫错层或平层结构平方米三室二厅二卫的复式结构为主力户型。建筑类型建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少量小高层。兼顾不同消费能力客户的购房需求。价位初期定价为元平方米均价，后期逐步上升，均价元左右第四部分规划设计初步分析规划概念我公司拟开发的环金银湖的地块，共约亩，占金银湖区环湖路内可开发地块总面积的半以上，住宅可开发面积的三分之二左右。我们将把该项目开发为融入万科年房地产开发经验万科先进的居住理念风光优美的滨湖住宅，成为武汉三镇最适合人居住的国家康居示范小区，引导武汉的居住文化模式进入新的阶段。并以此项目为起点，在武汉进行大规模住宅开发武汉是中国内陆沿江的特大中心城市，是九省通衢的政治经济文化科教中心，是全国性金融贸易中心和最大的商品集散地，素有东方芝加哥之美称。位于武汉西郊的吴家山台商投资区则是依托武汉这个大都市大市场，并依其独特的区位优势，优美的自然风光，以及便捷的交通条件和良好的基础设施而迅速崛起的对外经济开发区。它同武昌的东湖高新技术开发区及汉阳的工业开发区起形成了推动武汉经济发展的鼎足之势，是武汉市面向未来面向世界的重要基石，也将是武汉市新的区域中心。吴家山台商投资区规划面积平方公里，在首期开发平方公里内，基础设施已全部完成，目前开发区内除已形成规模的台资区外，还有武汉国际高尔夫球场等娱乐休闲设施。项目开发从目前情况看，南地块约亩开发条件较为成熟，七通平已完成，地块北接金山大道，对岸为武汉市人大，西面为待开发地，南面延伸至市中心，与市区的交通十分便捷。具体分析为以下几点金山大道是开发区新建的城市综合性主干道，东接机场高速，向西直通国道，路面为双向车道，各种市政管线已次敷设到位，具有较好的市政配套设施。期开发地块北边界紧邻金山大道，中间规划有米宽的绿化隔离带，可有效屏蔽各种污染，并易于组织人车流线，还可缩短区内道路和各种市政管线的接驳距离，有效节省建设投资。拟开发地块距常青花园占地亩，武汉市已成规模的小区不到公里，根据已作的市场调研分析报告及常青花园的入住率