决上述金融机构债务与自然人债务且将不用于期开发的亩过时，政府计划将已经建设住宅重新规划设计并建设，以配合佛山市建设国家旅游产业集聚区实验区。目前，根据佛山市南海区国土规划部门的相关要求，正做相关的项目规划调整，随着新的规划调整，该项目将更具有升值潜力和市场前景，根据佛山市南海区有关土地基准地价以及相邻土地目前市场价值，该项目土地价值每亩市值不低于万元人民币，亩土地市值不低于亿元人民币。由于建筑设计过时，政府计划将已经建设住宅重新规划设计并建设，以配合佛山市建设国家旅游产业集聚区实验区。项目规划项目期拟重新规划设计并建设其中的亩。预计明年月完工，明年月完成期项目销售的详见第八章八项目改建进程时间安排。剩余亩土地拟后期开发，该亩土地中现有万平方米建筑已通过工程验收并取得预售证，其中平方米已售出，剩余万平方米可随时出售变现，以每平方米万元项目附近的高明碧桂园地理位置自然环境均不如该项目，现售价为每平方米万万之间的低价计算可实现销售收入亿元。五项目优势及定位地理优势畔山水岸项目地处佛山著名风景旅游名胜地南海西岸风景区，南海西岸风景区，位于珠三角腹地的佛山南海区西南，全区总面积平方公里，是珠江三角洲腹地最后片净土。西岸风景区，素有“小九寨沟”之称，众多自然景观和历史人文景观在此汇聚，其保存完好的自然生态植被和天然水系，成为大佛山不可多的天然大氧吧城市后花园。目前南海西岸风景旅游区已经由中旅集团负责整体开发建设，今年广东省最大的旅游投资项目总投资逾亿元的广东中旅南海西岸旅游产业园亩月日奠基动工，国家旅游局当日还授予该项目“国家旅游产业集聚区实验区”牌匾。未来年广中旅将把南海西岸打造成类似深圳东部华侨城的旅游休闲地区，规划为酒店别墅区国际会所区道家文化区温泉养生区等八个区域，第期预计年开业。随着中旅集团的进驻，该区域内的土地及房产价值获得巨大的提升空间。其市场空间可借力互动，对项目尤为有利。别墅用地为稀缺资源，其项目所在地的自然环境是不可多得的稀缺原生态旅游资源，旅游景点庆云洞风景区银湖景区狮子岭森林公园和农业生态旅游庄园四大景区素有“小九寨”之称，是珠三角地区有名的“山水游泳之都”，每年可吸引游客上百万人次。特色农庄以“绿色餐饮”驰名广佛圈，客源以广州客为主，佛山客为辅。区域配套西岸小学信用社邮局等。项目周边多农庄，特色餐饮业发达。交通优势项目与高明中心城区仅江之隔，到高明中心城区仅分钟车程，到西樵九江等周边区域仅分钟车程，到佛山中心城区仅分钟车程，交通便利通达而建设中的广明高速预计年可建成通车，建成后，从高明的任何个镇街道上高速公路只需要花分钟，到禅城只需要分钟，到广州也只需分钟。广州亚运会重要配套工程国内第条城际轻轨广州至佛山轻轨年月日正式开通，最高时速可达公里。车辆为城际型车辆编组，届时将在佛山设站，肇庆设站，运营时间为清晨时至晚上时，从佛山到肇庆最快将只需分钟。无缝换乘广佛环线再到佛山地铁号线广佛地铁直接到达广州。该轻轨距离项目公里处有站，使项目交通更加便利。本案产业优势本项目半小时车程范围内规模成市民营经济发达，孕育大批有经济实力的企业，如高明西樵纺织生产及贸易行业，龙江乐从家具生产及贸易行业，南庄陶瓷业，各行业都有数百家企业。项目定位目标客户地区佛山佛山市的顺德南海禅城三水高明地区的客户，尤以龙江九江乐从南庄西樵地区的购买为主。广州广明高速全线通车后，广州至本项目车程分钟，会成为广州地区客户的理想选择。其他地区江门肇庆和深圳珠海东莞地区的客户。目标客户人群广佛区域休闲度假客户，追求休闲度假第二居所周边工业园区私营企业主，投资或自住政府高官垄断事业单位高层本案下属乡镇私营企业主商业老板。六项目区域经济环境及房地产市场整体分析佛山市经济实力较强，经济增长迅速佛山年排名位列全省第三，增速位列全省地级市之首。年佛山增长的个显著特点，是人均与总量均保持了的同步增长，人均生产总值达到元，折合美元，达到中等发达国家水平。目前佛山整个经济社会等各方面数量比重已经排在了广东省第位，当前佛山的经济社会发展已经占到了新的历史起点上，正向“现代制造基地产业服务中心岭南文化名城富裕和谐家园”迈进广佛同城利好高明房地产市场年珠三角城市经济水平广州深圳佛山东莞中山惠州江门亿元增速佛山历年走势亿元增速随着珠江三角洲地区改革发展规划纲要的出台，广佛同城战略的全面实施，高明已经变成名副其实的珠三角中心地区之。尤其是随着交通规划建设的不断完善，高明迅速崛起为广佛经济圈的新都会。接驳高明区域珠三角城市的多条交通干线正火热施工，高明区的区位价值日益突显，区域楼市上升速度明显加快。年月日，广明高速公路广州段正式开通建设，该高速公路可直通番禺广州新火车站，计划于年建成，由此广明高速全线工程全部落实。广明高速位于广州环城高速公路南段与国道主干线广州绕城公路南端之间，同时它还连接广珠东线南部快速干线东新高速和广珠西线等多条南北纵线。此条高速通车后，将有效改善广佛东西向的交通，为高明区的交通带来极大的便利。高明市民可通过广明高速到达广州中心城区广州新火车站广州新机场等地，时间将不超过小时，高明畅享广佛小时生活圈真正指日可待。据了解，广明高速项目共分三期进行施工第期更楼至西樵段已于今年月份通车，在新江新城北部明城设有出入口，出入口隔碧桂园西江新城项目仅分钟车程二期陈村至西樵段也于今年月开工建设，计划年月建成通车广州段是广明高速的第三期，起于广州市番禺区化龙镇复苏村东北侧，经番禺区南岗镇，已于年月日正式开工。年月日高明大道的部分路段已经建起围蔽，禅高快速路正式开工。禅高快速化公路起点在魁奇路佛山大道互通立交，往西沿今年动工的魁奇路西沿线龙湾大桥崇民西路樵高路高明大桥，全长约公里，设计时速公里，沿线将尽量少设红绿灯，如将现有的樵高路个路口全部改成互通立交，全名实现道路快速化。届时，禅高快速化公路开通后，从佛山市中心到高明仅需分钟。广佛同城对房地产效应体现在加快房地产基础建设，二是推动佛山商品房运作成熟，三是提升佛山房地产前景。广州佛山两地市均价存大三分之差价，广佛同城化意味楼市体化。两地住宅市场价格差有利好佛山房地产市场发展。年佛山成交量位于广东省第二位，但成交价格处于珠三角城市的中间水平。年广东省房地产销售市场畅旺，增幅明显，同时房价持续高位运行，个别城市房价涨幅过大，积累了市场风险。年房地产市场面临复杂多变的经济形势，不确定性加大，政府宏观调控增强，金融环境与税收政策处于变化调整之中。高明成为珠三角唯个年成交均价低于年成交均价的地区，而销售市场畅旺，可以预测，该区域商品房升值潜力巨大。项目区域经济环境总结大佛山的房地产刚性需求底蕴充足逐年递升，南海受广佛同城的政策利好带动，且大佛山五区属藏富于民的城市，民营个体经济支撑强工业园区发展迅猛，从培育期开始进入发展期，高明区经济向善明显广州佛山年成交均价元平方米广佛年住宅成交均价比较七项目周边在售楼盘价格项目占地总建户型面积价格高明碧桂园亩万别墅独栋联排独栋联排秀丽花园万万别墅凰樵假日万万别墅别墅别墅上述三个在售楼盘地理位置环境均不如本项目，独栋别墅售价为万元平方米，因此项目期保守定价为均价万元平方米。八项目改建进程时间安排项目公司根据项目的现实情况，并结合信托计划的方案进行讨论研究，现初步制定以下项目改建进程的时间安排日期进程安排年月年月改建方案的设计规划年月年月各项证件的办理年月开始进场施工准备年月开始正式施工年月绿化施工年月月第期项目开始销售年月第期项目销售完成由此可见，项目至年月即可完成的销售，信托资金进入后年半内产生的现金流足以覆盖信托本金及预期收益。九投资估算项目经济指标二项目投资估算及资金计划项目公司自有资金投入比例为，项目开发建设成本为亿元。由于施工单位无需期初次性全额付款，所以不高于亿元的即亿元即可启动建设并达到可预售状态，即建筑物封顶。三资金来源与运用表由于项目销售收入客观，项目在信托到期时支付完信托本金及预期收益后仍累计盈余资金亿元，信托资金安全性较高。十项目经济效益分析项目期损益表项目期现金流量表测算第章信托业务摘要第二章信托资金运用方式项目公司债务情况二项目公司名下土地情况三信托资金运用计划第三章项目介绍项目公司概况二项目公司团队介绍三项目合作单位介绍四项目背景五项目优势及定位六项目区域经济环境及房地产市场整体分析七项目周边在售楼盘价格八项目改建进程时间安排九投资估算项目经济指标二项目投资估算及资金计划十项目经济效益分析项目期损益表项目期现金流量表测算项目敏感性分析第四章项目要点分析吉鸿地产债务问题的解决二或有负债三项目期开发的拆迁问题四项目的开发建设五项目的销售第五章信托要素分析第六章风险分析及控制第七章尽职调查核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！第章信托业务摘要信托拟与佛山市南海区吉鸿房地产开发有限公司以下简称“吉鸿地产”合作设立“信托吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划”，向投资者募集集合资金，信托以增资扩股收购债权等形式将信托资金投资于吉鸿地产，占的股权,资金用于累计金额万元，待信托资金进入后均可顺利解决，总金额不超过亿元。二机构债务因吉鸿地产项目开发建设需要，向三家金融机构融资用于项目开发建设，目前对金融机构的负债情况为南海区农村信用合作联社亿元