北师大版品社六下《环绕地球看世界》ppt课件2

东城北部东城北部的花园新村和周围片区城市化较发达，形成了花园路为中心的商业集中区，服装餐饮娱乐等行业非常发达，吉之岛百货家乐福超市就位于此区域，是东莞市区老牌的延河商业发达区。

随着商业的发展，城市化建设迅速，房地产业也具备定规模。

东城北部片区楼盘多数已售謦，目前在售楼盘有河畔广场蔚蓝星湖侨苑山庄等项目，从目前施工面积和开发量来看，潜在供应量较少。

东城中心片区本案所在区域此区域靠近市中心，是东城行政商贸集中地，并正逐渐成长为东莞的核心商圈。

此区域是东城区房地产开发最为火热的地区，楼盘中包括东莞大型商业项目愉景东方威尼斯广场世博广场等几个商业大盘住宅项目中集中了各大中高档次的楼盘。

东城中心片区楼盘分布图东城中心片区在售住宅洋房楼盘表东城中心片区房地产潜在供应分析东城区未来年内部分住宅的潜在供应量览项目占地规模建筑规模入市时间预计楼盘档次本项目平米平米下半年中高档讯通项目万多平米万平米年初中高档涡岭项目平米万平米未知未知世纪广场万平米约万平米年下半年中档„„总计约万平米万平米项目名称规模建面主力产品销售率价位元蔚蓝星湖万三房左右金月湾花园万三房，四房左右新世界花园万左右雍华庭四期万装修愉景花园洋房万洋房均价左右城市高尔夫花园万洋房期售完左右芳桂园万房房面积左右左右丽阳时代万平米小户型带装修星河传说万豪宅单位左右„„总计户型面积跨度较大中高档楼盘现有供应存量约万东城中心片区住宅地产总结东城区房地产前期项目销售剩余面积达万左右，年内将新增供应约为万。

即未来年内市场供应将达到万，此片区住宅市场业已成熟。

东城区房地产新增供应楼盘数量呈减少之势，现有楼盘素质较以往大幅提高，星河传说大型复合性地产项目和万科项目提高了整个区域的开发水平。

小范围内中小户型楼盘的短缺为本项目带来契机，丽阳时代正是逢此机遇推出市场的。

丽阳时代的后期与本案将不可避免形成竞争，但从区位配套生活氛围上来看本案的竞争优势非常明显。

从片区开发量和产品供应所占全市比例的变化，可看出房地产开发重点发生了转移。

以旧城改造为主的东城作为城市建设重要地位已经被南城取代，但在区域配套商业氛围方面东城在较长的段时间内中心地位不可动摇。

东城区的住宅开发水平得到了很大的提高，产品结构形式开始得以丰富，价格也较其他区域略高筹，产品从以往的做“大”转变为做“精”，如丽阳时代新世界花园后期芳桂园等大批精品楼盘相继进入市场。

四市场可行性分析总结本地块处于商业氛围极佳的东城中心片区，相对与同区域内近期开发的其他楼盘有着不可超越的区域优势。

从产品来看，该市场户型面积大都在以上的区间。

去年热销楼盘丽阳时代正是抓住这契机推出小户型精品户型。

本项目如果把握这机遇果断出击必然能够赢得市场。

同时，地块存在定的市场竞争，近在咫尺的讯通格兰明筑东田涡岭项目都会给本案带来冲击，在对手定位不明的情况下率先打开市场占领制高点无疑是明智选择。

另外合理控制开发成本实行专业的营销策略将是有效规避市场风险的主要方法之。

从市场分析角度充分考量，本地块开发在当前市场环境下可行。

第二部分项目可行性分析项目概况宗地现状东城中路地块位于东莞市东城中路世博广场北侧，北接部分民房较为接近加油站，南至世博广场，东面为东城中路，西面是电子厂厂区及储货区。

该地块属于东城区东纵板块。

距东莞市东城区行政中心区约米，距莞深高速路口分钟车程，距五环路分钟车程。

地块两面沿街呈方形，面沿东城中路，沿街面长约米，另面与世博广场对应，沿街面约为米。

地块现为生地未作平整。

地块上有临时垃圾回收点。

由于地块与东城中路的高差在米之间，土地平整会有定的土方量，将会有定难度。

地块四至图片说明东至市百货公司仓库，中间有小片废旧建筑。

南至世博广场。

西至东城中路。

北至空地，空地以北米左右为民宅区及加油站。

地块特点地块面积较小，南面正对世博商业街及写字楼，世博写字楼主出入口设在此街，远期人流量可观。

北面加油站对本案居住氛围有定影响。

东面厂房及宿舍暂时对本案景观产生不利影响，但厂区即将撤出，目前部分租给东城中心物管公司做员工宿舍。

西临东城中路有从南向北有定坡度。

技术控制指标及初拟物业类型体量分布按项目价值最大化最优原则基本控制数据总用地面积容积率绿化覆盖率建筑覆盖率层数层车库面积基本方案数据地上总建面积项目用地和总建筑面积较小，园林绿化及相关配套都不会太具规模。

但正因为小，所以能实现短平快的开发营销策略快速实施，保证资金的快速回笼实现利润。

小高层住宅总建面积二层裙楼商业面积地下室停车面积车位个室外广场停车面积车位个以上数据为根据市场状况以及项目地块初步分析之数据，最后数据有待经过详细的市场调查后方进行论证二项目分析与初步定位资源供给条件交通条件项目主要的交通要道为东城中路，交通状况很好，是通向市区的最佳选择。

向北米即可到达东纵大道和莞樟路。

但由于东莞公交系统尚不完善，目前路过本案的公交车次不多。

但如果步行分钟至天和百货。

就可以很方便出入市区。

考虑到本案目标客户群尚不具体交通工具条件，所以公交依然是主要交通手段。

总的来说交通比较便利。

配套设施项目地处成熟地段，周边配套较完善。

分钟步行范围内配套设施购物东城风情步行街愉景步行街威尼斯广场盈锋广场永安广场世博广场金月湾商业街涡岭商业街美新电器城光辉家具城。

超市有天和百货天虹百货沃尔玛超市百佳超市华润万佳好又多量贩等大型零售主力店及小型便利店如美宜佳等。

餐饮金月湾美食街雍华庭美食街等都很具规模档次较高。

快餐如麦当劳肯得鸡都在世博设有分店。

亚洲最大规模日本料理中田樱寿也设在世博。

休闲娱乐东城酒吧街方特科技园虎英公园东城文化广场旗峰公园人民公园。

医疗东华医院东城乌石岗医疗分部东城医院第三门诊部。

行政东城区政府东城公安局人民法院。

教育东莞理工东莞中学莞城中东莞实验小学东城中东城第七小学景观资源项目位于东城中心繁华商业地段小区域内绿化景观不足。

但高层众多各大品牌专卖琳琅满目，都市感强烈。

大区域内有旗峰公园虎英公园人民公园等天然景观。

但小区域内自然景观资源较为欠缺。

项目初步分析住宅部分优势分析区域地段优势项目地处东纵商圈同时接壤于金月湾东城中心等高尚居住区。

商业居住氛围良好。

配套优势周边公里生活圈分布有沃尔玛世博广场威尼斯广场盈锋广场世博广场金月湾商业街雍华庭步行街及高档美食街。

高档写字楼如君豪商业中心盈锋商务中心御景大厦和即将投入使用的世博写字楼都为本案区域提供优质人流。

东城政府及东城中心广场旗峰公园酒吧条街和近期开张的方特科技园更是休闲娱乐的绝佳去处。

品牌优势佳兆业作为个在深圳有着多年开发经验的品牌发展商，有着更为先进的开发理念和对产品及市场更深层次的理解与把握。

劣势分析小环境居住氛围较差周边有些即将迁出的旧厂房及厂房附属宿舍区，在销售过程中会在视觉上对潜在客户产生负面影响东北部民宅林立居住及治安状况不佳同样对销售不利交通目前路过本案的交通线路不多，东城中路道路中央已设栅栏隔离。

会给行人造成不便噪音东城中路车流量较大，世博广场喧嚣的环境也会加大区域的分贝。

噪音问题比较突出。

小区配套本案占地较小，无论绿化还是其他配套都不成规模。

机会点区域内土地储备不多未来区域潜在供应量不多区域市场空白目前该区域内房价较高，且写字楼较密集，租赁市场火爆。

满足年龄层的过度型产品小户型或作为投资型的产品短缺商业联动世博广场的成熟将给本案商业部分带来联动效益，本案的商业部分可以参照世博的商业定位作出差异性且互补性定位。

威胁市场竞争芳桂园的低价策略丽阳时代的小区配套优势讯通项目的规模优势东田涡岭的地段优势都会分流本案的目标客户。

竞争相对激烈。

品牌号召力不强发展商在东莞暂时无较强的品牌背景，需要追加力度来弥补不足。

商业部分优势地处东城中路西段，具备东纵核心成熟商圈概念周边商业配套完善，配套费用低目录第部分市场可行性分析宏观市场分析二区域市场分析三区域市场环境分析及预测四市场可行性总结第二部分项目可行性分析项目概况宗地现状技术控制指标二项目分析与初步定位资源供给条件项目分析项目定位分析三项目财务分析销售收入估算成本费用估算盈利能力分析盈亏平衡点分析四项目风险分析不确定因素分析项目风险及其规避方式五项目可行性综合评述附表项目成本及盈利估算表利润表核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！第部分市场可行性分析宏观经济分析城市概况东莞市位于广东中南部，珠江口东岸东江下游的珠江三角洲区域。

西北距广州公里，东南距深圳公里，距香港公里。

东西长约公里，南北宽约公里，全市陆地面积，平方公里。

东莞北靠广州，南依深圳，东邻惠州博罗，西与番禺隔珠江相望，不但是穗深港经济走廊的黄金地段，沟通珠江两岸和深圳珠海的桥梁，也是广九铁路广深准高速铁路广梅汕铁路与大京九铁路的交汇处，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。

东莞市现辖区和个镇，个村居委会。

其中莞城区东城区万江区南城区位于市区范围内。

截至年底，东莞市总人口为万人投资总额亿元开发投资总额近年来东莞市房地产市场趋旺，年房地产开发投资亿元，同比增长，年房地产开发投资亿元，同比增长，房地产投资呈现持续火热的情况。

年以来东莞房地产开发急剧增长，说明东莞市已进入