火车站写字楼商业项目投资立项计划书

恒通财富中心大酒店，从年月份开始对外销售，购买者无经营权，主要购买者为投资客。

现在已经售完，无其他酒店产权销售项目。

通过调查的九个酒店经营状况后附酒店经营入住情况明细车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站表，不难分析出酒店管理到位的入住情况就好，尤其是三星级以上的酒店，如东方大都会恒通财富中心大酒店入住情况都不错。

基本入住率在左右。

根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由元人天元人天也不同。

项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在之间。

市场结论从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使部分投资客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。

第二部分项目地块分析优势分析本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路交叉口东南角。

该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市配套设施齐全。

紧邻火车站，人气较旺。

距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。

项目三面临街，商业价值较高。

乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近直是城市最繁华的中心。

车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。

二项目劣势及风险分析政府规划风险和地块风险目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较多。

随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新汽车站火车站和汽车站的搬迁引起的系列不确定性问题很多客流量的变化商机的减少商业氛围的变化周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。

此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。

保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。

地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入人群，消费能力较弱。

地块附近流动人群较多，固定消费群少。

此地块经过几次转手，地价较高此地块为级商业地段，市价在万亩，而贵公司拿地的价格高达万亩。

因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。

因项目周边无经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水不好，经营什么都不成功。

车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站地块面积小，在产品设计上局限性很大。

二市场风险由于前段时期，保定房地产市场上供应的可供投资的项目比较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营出租投资收益兑现等问题会逐渐暴露，旦投资收益兑现不了，会大大降低人们的投资热情，客户购买会越来越理性。

本地块周边没有个成功案例。

地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。

不过保定市每年的商品房销售面积大概在万左右，现在保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重，有部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应，因此不会影响销售大局。

三开发商自身风险佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。

在项目运作方面要稳妥，比如对本项目开发产品选择小户型套价较低的产品对销售价格不应有过高的期望值，价格要平开高走，降低风险。

政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。

贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要求较高，如果市场旦有变化，对企业发展影响很大。

三规划条件车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站建设性质集商业商务公寓式写字楼等多功能的综合性建筑。

地块面积亩，其中城市道路占地亩，底商综合楼用地亩。

建筑高度地上层以上，地下层。

绿化土地费用万第三部分方案组合与投资收益分析根据第部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出写字楼这种物业形式在保定市这样的二三线城市市场需求量相对较少，而现在写字楼供应量却较巴巴文档下载网站九商业楼盘调查表基本资料项目名称十方金隆商厦项目位置西下关街开发商保定十方商贸城开发有限公司售楼电话占地面积总建筑面积建筑形态多层框架楼代理公司无建筑设计底商写字间运营管理车库车位停车面积施工进度现房开盘时间年月交房日期年月房屋情况建筑结构形式地下层层底商现剩套层写字楼面积，层整层出售，共套层单位自用内部配套水电暖烧天然气电话公共卫生间宽带电梯部车位地上层高米装修标准外立面卫生间公共大堂无电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价元底商售价元写字楼三四层售价元，五六层售价元各层租金元月元平月物业费用元平月付款方式次性付款，优惠幅度大可商量分期付款，优惠无银行按揭产权情况年使用权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况销售状况及出租率底商剩套，写字楼基本没卖。

备注车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站十商业楼盘调查表基本资料项目名称石化高层第五大道项目位置朝阳北路号开发商保定康远房地产开发有限公司售楼电话占地面积总建筑面积平建筑形态高层代理公司部分由北京豪森代理建筑设计地上写字间住宅运营管理车库车位地上车位施工进度已封顶开盘时间年月交房日期年月房屋情况建筑结构形式共两栋楼，裙楼层层底商共套剩套层写字间面积层住宅住宅出售层内部配套水电暖电话公共卫生间宽带车位或车库地上层高米装修标准外立面涂料卫生间公共大堂无电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价元底商层元，二层元，平均元写字间层元，层元住宅层元层元层元各层租金元月期房未出租物业费用未定付款方式次性付款，优惠分期付款，优惠成年银行按揭优惠产权情况年使用权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况销售状况及出租率备注车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站十商业楼盘调查表基本资料项目名称世纪大厦蟠龙公寓项目位置保定高开区天鹅西路开发商保定世纪房地产开发有限公司售楼电话占地面积总建筑面积建筑形态高层主楼裙楼代理公司建筑设计底商写字楼商务公寓运营管理车库车位免费停车施工进度已交付使用开盘时间年月日交房日期年月房屋情况建筑结构形式栋写字楼栋商务公寓实际为卖不出去的大面积跃层住宅写字楼栋层栋层总面积写字楼最小面积商务公寓，共套，剩套套内部配套水电暖电话公共卫生间中央空调宽带监控系统电梯部车位地上地下地上层高米，装修标准外立面正面以玻璃幕墙为主卫生间精装公共大堂电梯间不锈钢精装内饰门窗公共走廊售价及付款方式各层售价元写字间元商务公寓元精装各层租金元月元天物业费用元天付款方式次性付款，优惠分期付款，优惠成年银行按揭无优惠产权情况年产权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况楼书及售楼部户外销售状况及出租率写字楼销售率，入住率商务公寓销售率。

备注写字楼因朝向不好销售有难度，商务公寓面积大全部跃层不好卖。

车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站十二商业楼盘调查表基本资料项目名称京海铜锣湾广场项目位置天鹅路与朝阳大街交口开发商京海房地产开发有限公司售楼电话占地面积总建筑面积建筑形态敞开式层框架代理公司中国太平洋投资顾问建筑设计大型商场运营管理深圳铜锣湾车库车位个停车位施工进度现房开盘时间年月日交房日期房屋情况建筑结构形式层为产权式商铺以为个单位，每层面积，共层内部配套水电暖电话公共卫生间宽带中央空调电梯部地上层高米装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价元层元二层元三层元四层元各层租金元月前三年以，包租年以商场总租金的分红，无保底。

物业费用商场承担付款方式次性付款，优惠分期付款，优惠无银行按揭产权情况年使用权主要诉求点销售策略高额回报推广方式及促销情况售楼部广告宣传开盘气氛营造销售状况及出租率开盘当天销售，现在销售率占备注车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站十三商业楼盘调查表基本资料项目名称兴远现代城项目位置天鹅路与朝阳路交口东北开发商保定市兴远房地产开发有限公司售楼电话占地面积总建筑面积建筑形态高层代理公司太平洋中国投资顾问建筑设计临街底商写字楼高层住宅运营管理车库车位地下停车位施工进度已建到层开盘时间年月交房日期年底房屋情况建筑结构形式层底商共套，剩套层层写字楼层住宅住宅面积内部配套水电暖电话宽带公共卫生间电梯部车位或车库地上层高米，装修标准外立面卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价元底商元写字间元住宅元均价元各层租金元月无出租物业费用未定付款方式次性付款，优惠分期付款，优惠成年银行按揭优惠产权情况年产权主要诉求点以小面积公寓为主推销售策略开盘全阴户型以超低价位吸引人起价元推广方式及促销情况销售状况及出租率剩余底商套，销售写字间剩余销售住宅剩余居多，销售达。

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内部配套水电暖集中供暖电话宽带电梯部车位或车库地上层高米装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价元开盘时售价元，现售价元各层租金元月无出租物业费用元平月电梯费月付款方式次性付款，优惠分期付款，优惠成年银行按揭优惠无产权情况据说有问题主要诉求点销售策略推广方式及促销情况低价销售状况及出租率销售率占，小面积户型层以上还有房，大面积房低层剩余较多备注车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站十五商业楼盘调查表车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告