消费者的在最低消费成本心态下的快节奏高效率的消费需求，进而刺激了近两年来方兴未艾的跨省区自助游的蓬勃发展。从消费形式上分析消费者已经由单型消费向综合型消费转变。随着生活工作学习节奏的加快，人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高，结合休闲娱乐，购物与体的站式消费形态已成为人们有效利用时间丰富业余生活方式的上佳选择。从消费层次上分析人们在追求物质享受的同时，更追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高，消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例关系，以追求生活素质的全面提高从消费时效性分析随着国民收入的逐步提高和社会保障体系的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。相当数量消费者，特别是当代年轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯，而是有计划地即时消费，在满足传统型消费的同时，更需要满足时尚消费的需求。以上深层次的消费观念的变化，正在逐步演变成全国范围内广泛的异地消费的变迁。西西安安酒酒店店业业发发展展趋趋势势与与前前景景分分析析西安酒店业的发展现状描述西安酒店业尚存巨大潜力西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富的旅游资源。独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国名列前茅。西安的旅游资源具有资源密度大保存好级别高的特点，以秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞等为代表的著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游观光。据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到近万余人次，其中年西安共接待境外旅游者万人次，接待国内旅游者万人次，旅游总收入亿元，其中外汇收入亿美元，巨大的旅游资源为西安的旅游业带来丰厚利润的同时，也为西安的酒店业饮食业娱乐业等行业带来了巨大的机遇。酒店业和饮食业作为旅游产业的相伴产业，更是深受其利，强大的旅游资源为西安酒店业的发展提供了优越的条件和广阔的发展空间，酒店业也因此获得了丰厚的利润。对西安目前现有的酒店饭店的调查显示，目前西安有家五星级酒店家四星级酒店家三星级酒店家准三星级酒店和近家二星级及以下酒店。调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为余套，四星级酒店客房总数为余套，三星级酒店客房总数为余套，准三星级酒店客房总数为余套，二星级酒店客房总数为余套，以上所有酒店宾馆合计客房总数为余套。调查数据来源于西安旅游局西安黄页西安旅游网西安各家旅行社资料等，由于以上单位本身对三星级及以下的酒店统计时存在定误差，故以上数据尤其是三星级以下的酒店数量略有偏差，估计误差率不会超过对酒店客房数的调查方式与酒店的调查方式相同，酒店客房数的调查数据误差率可能略大，估计不会超过。以上所有调查数据准确率基本上达到，故调查数据有定的参考和研究价值。各酒店或饭店宾馆数和客房数统计情况如图所示西安星级酒店统计图五星级四星级三星级准三星级二星级及以下西安酒店客房数统计图五星级四星级三星级准三星级二星级及以下从西安星级酒店统计图和西安酒店客房数统计图看，目前西安五星级四星级三星级准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为和，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。从各级酒店的分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况酒店的布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内城南和城东三城区的酒店数几乎占到西安市所有酒店数的而城西城北和西高新三城区酒店数合计不到所有酒店数的，可见酒店在各个城区之间的分布十分不平衡。酒店的入住率受旅游季节变动的影响非常明显，淡季和旺季使得同个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如木春风。酒店所处的位臵对酒店的入住率影响巨大，位臵好的酒店无论旺季淡季都能有相对稳定的入住率，而位臵稍差的酒店其入住率直上不去。④准三星级以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次的酒店，但在准三星级以上的酒店之中仍然存在位臵好坏所带来的差异。据西安旅游局调查数据显示，西安所有酒店的年平均入住率达到，与本次抽样调查结果的入住率基本吻合，从这个统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常的利润水平。调查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业的平均利润水平，利益点。通过各种户型的优化组合，在满足旅客需求的同时有效降低酒店经营成本，从而能够给消费者更大的让利空间，同时由于有全国性乃至于全球连锁酒店业态的进入，不但能降低消费者的消费成本，而且能够满足不同消费者的需求，为消费者提供更多的优惠空间。经济型酒店降低销售成本销售成本降低消费成本降低消费成本降低消费量上升旅游住宿需求投资回报需求开发利润需求贷款回收需求经过深入研究和充分论证，大厦项目整体定位如下酒店业态定位满足国际化酒店发展需要，建设具有中国特色的集住宿娱乐文化健身餐饮旅游等为体的经济型酒店服务中心。要求引进酒店机构目标为法国雅高美国速八等具备全球经营实力的强势机构。目标市场定位以独具特色的酒店运作和智能化科学化的酒店管理，顺应市场对新型酒店业的呼唤，引领西安时尚消费潮流，带动陕甘宁乃至整个西部地区酒店格局的变革。成为外地游客来西安的处观光购物旅游景点和标志性消费场所。第第六六章章营营销销策策略略大大厦厦项项目目营营销销目目标标本项目总建筑面积建设周期个月营销周期个月招商销售合同总额亿元年租赁期销销售售租租赁赁比比例例安安排排为营造区域商圈氛围刺激投资，有效化解投资风险，根据国内经济发达城市旅游地产市场成熟的运作模式，本项目应当采取以租赁相为主的营销策略，即以开发商为主进行建设开发整体租赁给具有全国甚至与全球连锁实力的强势酒店经营机构，原因如下根据初步成本核算结果，本项目建设总投资将达到万元现将成本计算附件。若本项目全部用于租赁且以租金为主要回款渠道，总投资万元的回收期将在年以上，将严重违背公司资本运营原则，因此建议本项目的营销策略以收回投资成本为原则和基本底线，在负债率为零的情况下保留产权的自有化，以获得长期稳定的收益。锁定招商对象为法国雅高或美国速八以及时代华纳影城院线等具有世界五百强地位和全球连锁实力的强势酒店娱乐机构，主要考虑其持续经营能力和良好的商业信誉，以保证公司取得稳定的长期租金回报。同时借助其品牌号召力有效带动商场其它部分的销售，并通过它们的长期经营聚集人气，迅速形成酒店氛围，保证本项目其它经营投资者的利益。从而实现公司资本链的良性循环。根据以上分析，以及主要招商对象贯经营原则，通过对销售回款额的预估算，建议租赁面积不低于含地下车库，销售面积约为。有关主力商家经营能力调查数据详见附件定定价价策策略略市场价格背景资料显示，截至五月份为止，西安市公寓式酒店和酒店是写字楼租赁实际成交均价已突破元，本项目定价若不高于元便具有实现成交的可行性。然而，本项目的整体运作思路，紧紧围绕着四个利益点的平衡，即虽然本项目经过前期成熟的策划与运作，各项软硬件基本条件均能支持实际租赁中按本地区酒店地产项目现行市场价格进行，但是，我们在计算开发商回款利润的同时还必须看到虚高的利润必将带来后期经营的风险，对于投资者的回报期待经营者的成本控制和金融机构贷款资金的回收都将失去保障。因此，为规避上述有可能出现的风险，本案采取渗透式定价原则，先以低价推出市场，发挥价格优势吸引买家，树立项目知名度，然后随着需求的增加而逐步提价，最终实现开发商的利润需求。这也有利于项目升值形象的树立。阶段性价格递增策略按实际可租赁面积，年递增计算投资者的利益经营者的利益金融机构的利益开发商的利益租赁阶段每十年为周期均价元月年收益万元第周期实际租赁均价元月第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第周期合计总收益根据以上安排，第周其实际成交均价应当控制在元以内，则年租赁期合同回款总额可以控制在亿元以内。营营销销促促进进我们从本项目的立项那天开始，就立志要做最好的酒店地产项目，但是，仅仅有了好的构思还不足以满足营销的需要，我们还必须让好的产品获得市场的认可，如何才能让好的项目迅速成为具有旺盛的市场生命力迎合投资心理规避市场抗性迅速收回资金实现滚动发展庄家造势坡地滚石应时顺势速战速决庄家造势整合市场各方优势资源，形成有利于我的市场态势，为项目的顺利销售营造市场空间。关键点在于以时间换取价值。坡地滚石借助各类公关活动，引起社会公众尤其是经济型酒店经营者的高度关注，以强势酒店组合形象提升项目投资价值，突破投资心理屏障。应时顺势每年的春夏之交，均为房地产销售的旺季，在此旺季到来之前，项目形象的有力推导成为营销工作的关键，顺应市场大势，适时入市促销。速战速决房地产经营开发的关键在于解决时间差与资金流的矛盾，其中的成本控制将成为项目盈利能力的标准，尤为重要的是时间成本的控制。本项目经过前期策划与论证，证明具有强大的市场生命力，但是，如果拖延营销周期势必造成时间成本的无限增大，不利于后期项目开发的资金流转，因此，作为具有强势酒店组合的大厦，利用价格杠杆争取时间尤为重要，也必将带来项目运作的更大成功。销售促进模拟图本案元低价入市庄家造势坡地滚石投资者心理价位攀升时间结点时间结点二营营销销周周期期安安排排根据现有工作进度，建议安排在年月进入市场根据房地产尤其是本项目营销的特殊规律，整盘营销将分为五个阶段进行内部招商期三个月年月月份金融洽谈期三个月年月月份市场教化期八个月年月至年月份入住装修期六个月年月至年月正式营业期计划年月正式营业可可售售面面积积营营销销进进度度安安排排阶段性销售面积比例总面积平方米第月第二月第三月第四月回回款款进进度度安安排排阶段性销售回款额单位万元总销售回款额万元万元销售金额曲线销售金额曲线第月第二月第三月第四月根据以上安排，本项目可售面积实际销售周期在四个月，实际回款额达到万元，在不需要银行贷款的前提下已经能够满足项目开发资本运作的需要。第第七七章章资资本本运运作作思思路路投投资资组组合合方方式式本项目计划建设周期为个月，项目投资总额约为万元，自有资金实力已经可以满足项目的开发。但是，物业发展有限公司作为专业化的酒店地产运营机构，为顺应西部大开发的发展趋势，加强地区酒店结构调整满足政府城市运营战略整体部署的需要，市场化的资本扩张是企业战略发展的前提保证。虽然大厦