银滩住宅产生了很大的需求。银滩度假区的北侧，已者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。五住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着乳山市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐渐成为居民消费热点和投资手段。目前乳山市居民购房除直接居住和自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与乳山市市民近几年生活水平很快提高不无关系。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由上升到左右。其中中低收入的家庭，中高收入家庭为，富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热点将加快形成。年乳山市商品房实际销售面积万平方米，销售收入亿元，完成利税亿元，比上年增长。目前这个比例保持着稳中有升的势头。从以上分析可以看出，商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，乳山正华金港家园项目市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。第四节当前住宅市场面临的矛盾和问题目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着些深层次的矛盾，结构性阶段性体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面商品房空置继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，乳山市目前存在定数量的空置商品房，些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进步增加。二住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有个较长的形成过程。三市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。本项目的住宅开发也面临着住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了定的基础，但目前机构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在年后每年都会建成定数量的经济适用房，低档市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有定的市场风险。第五节营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略确定项目整体形象本项目整体形象根据“以人为本”这主体，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划设计营销管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造世纪高素质物业，开发乳山市又个精品住宅小区。二卖点分析正华金港家园凭借其优越的自然环境和区位优势，住宅销售的“卖点”主要是小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有其突出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。配套设施要能提供全面综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。物业管理更加完善化，服务更加周到全面，管理高质量高水平。小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格地段开发商信誉以及市场定位等。三营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划设计外，还需要有套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略广告宣传策略正华金港家园项目要针对确定的目标群体，按计划分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括现场售楼部工地现场报纸电视台新闻发布会各种宣传资料户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。促销策略促销的阶段性策略。般按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟进销售阶段二次公开展销及跟进销售阶段三次公开展销及跟进销售阶段扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。销售对象及销售时机。由于乳山本地购买力有限，建议以周边内陆城市及大小型城市的中产阶级和富裕人群为购买对象。将项目定位为成功人士的度假花园，有产者的第二套公寓。本项目销售对象主要是拟更新换代商品房的消费者收入较高或中高收入的消费者驻乳山市办事机构商用或商住其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而定。促销手段。拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部认购人员直销举办展销会集团认购有针对性销售对象的举办展销会灵活多样的付款方式工程质量进度及完善的小区物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销手段。四定价策略价格定位从乳山市年楼盘销售情况分析，多层住宅售价每平米在元之间高层住宅售价每平方米在元之间。由于各楼盘区位环境配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。该项目价格定位为中档住宅，根据乳山市目前房地产屋源交易信息，参考项目周边位置同类商品房销售价格，多层住宅价格每平方米可研中取元高层住宅价格每平方米可研中取元商业公建价格每平米可研中取元。价格优惠策略。拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠特殊消费对象优惠其他优惠措施。价格浮动策略。宜采用浮动销售展销会期促销优惠价限期销售优惠浮动价正常销售期段浮动价其他浮动措施。定价方式。主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝向差地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境地段位置楼层及朝向等购房因素的差异。第四章建设条件及配套供应情况第节建设条件建设地点项目承办单位拟在乳山市海阳所镇，金港村。开发建设乳山正华金港家园小区。该项目规划总用地面积万平方米。该地点有以下有利条件地理位置适宜，符合城市规划要求。靠临度假区主干路，交通便利。周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。可规划面积充足，场地地形地质条件能满足设计及建设要求。拟建场区给排水电力电信有线电视等基础设施均有条件配套齐全。二区域自然条件乳山市域属暖温带半湿润季风气候年平均气温最热月平均温度月最冷月平均温度月日平均温度稳定超过的农耕期天左右大于的年平均积温多年平均无霜期天全年平均日照时间小时平均日照率最高日照率最低日照率年平均降水量毫米最高年降水量毫米最低年降水量毫米区域内平均降水量高于全省平均水平，降水时间集中在月，占全年降水的。这种气温适宜光照充足四季分明无严寒酷暑，雨热同季无霜期长的气候特征，有利于农林牧渔多种经营，有利于粮油果全面发展。同时也为居民生活和工业贸易交通旅游各业的发展提供了良好的条件。三工程地质地形地貌场地地势北高南低，场地所处地貌类型为丘陵，自然地势比较平坦。二场地工程地质通过踏勘及周围地质资料进行调查，场地内未发现大的断裂构造通过，无不良地质作用，岩石的埋藏较浅，稳定性较好。本次勘察，在勘探深度内，根据地层年代成因类型岩性特征，自上而下分为素填土耕土残积土花岗片麻岩等。三场地水文地质场区水文地质条件简单，地下水类型属基岩裂隙潜水，水位埋置较深，本次勘察深度内未发现地下水位。对于本勘察场地，可不考虑地下水对建筑材料的腐蚀性。本场区地震基本烈度度，乳山市季节性冻土标准冻深为米。第二节配套供应情况该项目片区市政设施有道路工程排水工程供水管网电力沟路灯工程道路绿化工程等。形成完善的路水电通信等市政设施。水乳山市自来水厂已将供水管线接入银滩度假区内，该项目所需用水由海阳所就近接入乳山市城市自来水管网。二电度假区内已建成座万输变电站。小区内设台变压器，由规划号路引入电缆。三燃气采用管道液化气供应由银滩燃气有限公司液化气站房直接引入输配管网供应液化气。四电信有线电视规划从银滩路引入主干电缆对两条，设电信交接箱。有线电视银滩路引入。五污水污水向南侧排入污水主管道。六供热本项目采暖采用铺设供暖管道由银滩路接入城市供暖管网。第五章建设规模及功能标准第节建筑面积和内容乳山正华金港家园工程规划建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，商业公建建筑面积平方米。第章总论第节项目名称及承办单位项目名称乳山正华金港家园小区二项目申报单位及法人乳山市正华房地产开发有限公司法人代表郑福玉三项目拟建地点乳山市海阳所镇，金港村四项目申请报告编制单位乳山市正华房地产开发有限公司第二节项目可行性报告编制依据核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！国家有关法律法规规划方针及产业政策和投资政策现行有关技术规范规定标准乳山正华金港家园规划总平面图建设项目有关主管部门意见项目单位提供的其他有关资料原国家发展计划委员会关于项目可行性研究报告的内容和深度的规定要求国家发改委建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版建设部发布的房地产开发项目经济评价方法。第三节可行性研究的范围和内容项目提出的背景及投资的必要性市场分析及营销战略建设条件及配套供应情况建设方案环保与节能企业组织与劳动定员项目实施进度投资估算及资金筹措财务评价风险分析及对策。通过对以上内容的研究，提供准足人们日益增长的消费需求。第二节项目建设的必要性符合国家产业政策房地产业作为国民经济支柱产业，对拉动国民经济增长，促进消费需求都起着重要的作用。围绕住房制度改革而出台的系列支持个人购房的措施，