区在南京总体规划上定位于南京向南发展的增长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能，江宁开发区在南京的个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之，土地升值潜力大。环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之，人文历史教育氛围浓厚。市场机会明显。本项目定位以元平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。第部分项目所属区域介绍江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之，国家级开发区江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区属于东山新市区。本项目位于江宁开发区。江宁区简介紧靠南京主城南部,紧邻环线。年撤县设区。面积平方公里，人口万人，其中非农业人口万人。到年持续高速增长，年均增长率。年达亿元,占南京总额的。人均在全市五个郊县区中排名第，年人均为元人民币，约美元，相当于全市平均水平的。二东山新市区简介东山新市区规划面积平方公里，占江宁区总面积的。东山新市区是南京城三区中的区年调整后的南京城市总体规划将东山仙西浦口江北规划为个新市区，加上河西新城区，形成南京城三区的新城市建设格局。城三区的规划如表所示。东山新市区是人口导入区东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。年人口万，年规划人口万，年均导入人口万人。远景规划万人。表南京城三区规划功能定位规划面积规划人口河西新城区以商务体育文化等功能为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。万仙西新市区城镇空间向东发展的增长级接受上海辐射以及新经济发展的主要空间以发展教育和高新技术产业为主要方向。万浦口新市区城镇空间跨江发展的增长级万相对区域综合服务功能承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。东山江宁新市区城镇空间向南发展的增长极承担主城部分功能扩散的职能吸收南部农村城市化人口。万第二部分项目概况宗地位置宗地北距南京市中心新街口约公里,南距禄口机场公里。宗地位于江宁开发区期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅公里。宗地西距将军山牛首祖堂风景区公里。牛首祖堂风景区为南京的五大近郊公园之，杭州宋城集团计划投资亿元在牛首祖堂山及以南建设的黑森林旅游度假区。二宗地四至范围及规划要点四至范围宗地东邻米规划道路，隔米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械四方亿通等工企单位和商业设施无污染，北侧为麻田路。宗地面积形状和尺寸宗地总面积公顷，折合亩，其中住宅用地为亩商业用地亩代征道路用地亩。宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。表项目用地指标面积和尺寸宗地总面积其中居住用地其中商业用地其中代征道路面积万平米亩万平米亩万平米亩平米亩长米米米宽米米米政府提供的规划要点政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为，商业用地内需建座占地亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。表规划要点土地规划用途商业居住用地容积率居住用地容积率，商业用地容积率居住用地可建建筑面积平米商业用地可建建筑面积平米建筑形态以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅建筑限高规划要点无要求答复中为小于米日照间距与公建配套执行建设部年月日颁布的城市居住区规划设计规范建筑密度居住，商业绿化率，公共绿地平方米人建筑退让将军北路多层以下退让红线米，小高层退让红线米胜太西路多层以下退让红线米，小高层退让红线米机场高速多层以下退让控制线米，小高层退让控制线米麻田路多层以下退让红线米，小高层退让红线米沿四侧道路围墙退让红线米，围墙形式采用通透式，高度米建设要求商业用地内必须建个占地面积约亩的加油站，且位于沿东西走向的代征道路南侧。三项目渊源宗地层公寓层砖混结构层情景花园洋房层框架结构层小高层住宅层框架结构层中高层住宅层无无高层住宅层无无超高层住宅无无公共服务设施内容类型建筑面积用地面积商业集中商业设施加油站未知会所学校无幼儿园市政公用行政管理人防及地下车库不计入容积率其中必需配建人防为，另增加地下车库为汽车停车内容停车方式车位数占总停车数量比例地下半地下地下车库架空层无地面车库无地面露天交楼标准内容装修标准占住宅总建筑面积比例毛坯房营销未定，暂按此仅提供厨卫装修未定提供全套精装修未定第六部分工程及销售计划期开工时间确定按集团设计流程和南京正常的报批报建时间，本项目期预计在年月中旬可以开工。二开发销售计划项目开发周期年，分四期开发，年底开发完毕。年年年年合计均价元平米多层小高层情景洋房双拼别墅商业结算面积平米总计万万万万万多层万万万万小高层万万万情景洋房万万万万双拼别墅万万万商业万万万结算金额元亿亿亿亿亿部分成本及投资收益预测成本预测建安成本测算依据以下内容因缺乏相关资料，本次测算暂按假定做法考虑报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况因场地较平整，仅考虑平均左右的场地平整因无相关地质报告，建筑基础暂按江宁区域已建建筑基础类型均按沉管桩考虑水电气暂按政府接至场地边考虑人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积的考虑。联建小学个，面积为，地价按万的六分之进行分摊，工程建设费单价按元估算，按六分之进行分摊。成本测算汇总项目单位成本元平米，单位投资为元平米，总投资万元，资本化利息万元记入开发间接费中。表成本测算汇总成本项目总成本万元单位成本元比例土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本合计九期间费费管理费用销售费用项目总投资二税务分析应交营业税金及附加按计算为万元企业所得税按计算，为万元契税按地价合同额的计算为万元，记入地价成本土地增值税，目前南京土地增值税采用预征方式，别墅销售收入按的预征率计算为万，商业销售收入按的预征率计算为万，结算返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。普通住宅因有的免税空间，且预征率，即使预征总额也不到万。关于税收优惠，目前南京金色家园项目享受营业税返还优惠至年月，因年南京市营业税由市区分享，如不注册新公司，营业税返还享受在上年实际入库营业税的基础上有定返还，增加部分减半。且不注册新公司，年以前可暂时不在国税登记，缴纳所得税。但不注册新公司，可能会与地方利益冲突，给项目顺利进展带来障碍，弊大于利。如注册新公司，按目前各区地方财政政策应可争取到部分优惠，因没有老基数，返还比例较小。所得税返还风险较大，不作考虑。表税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税营业收入销售收入税率城建税营业税营业税教育费附加营业税营业税土地增值税别墅销售额预缴商业销售额地方基金营业收入从去年开始部分基金已陆续取消且免缴少缴的空间较多印花税营业收入按核定征收方式，以营业收入为计税基数契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整三经济指标分析成本及投资收益预测假设和前提本次测算暂按投标底价亿元计算，按净用地约万亩，可售面积楼面地价为元平米，住宅销售均价元平米，商业销售均价为元平米，测算时不考虑税收返还因素。表项目售价功能建筑面积可售面积售价元营业收入万元双拼别墅多层小高层情景洋房商业合计主要经济指标内部收益率为销售净利率总投资回报率。各期利润体现本项目分四期开发，每期工期约为至个月，项目税后利润万元，单位面积毛利元，单位面积净利元。表各年利润体现项目合计利润体现年年年年结算面积平均售价元营业收入万元营业税及附加万元单位成本元销售成本万元项目利润万元期间费用万元其中管理费用万元销售费用万元税前利润万元所得税税后利润万元单位毛利元单位净利元表现金流量表项目年年年年年合计现金流入销售面积,销售额,回款额,小计,现金流入现值,二现金流出付地价款付工程款,开发间接费,期间费用,项目投资合计营业税及附加,所得税,小计现金流出现值,三净现金流量四累计净流量五平均资金占用六资金成本第八部分竞争对手据了解，截至答疑截止日期月日，另有家发展商到江宁国土局咨询了解本项目，其中家为江苏建江工业有限公司，另外，江宁本地发展商中，江山和武夷曾参加了最近江宁区的土地挂牌活动，并表现出较强的实力，需要重点关注。南京江山房地产开发公司江山为江宁本地发展商，曾开发万欣花园，目前在建项目为万欣翠园，建筑面积万平米，尚未公开发售。江山参与了年月的土地挂牌，与南京基础设施开发总公司争夺地块，最后轮才放弃，最高报价万元楼面单价元平米，比中标价低万元。总体来看，江山报价比较理智，加价幅度小，般采取紧跟策略，较难甩掉。南京武夷房地产开发有限公司年成立,香港武夷集团有限公司控股，香港武夷集团为上市公司中国武夷的主要分公司之。成立以来，武夷在南京有个开发项目武夷花园和武夷绿洲,其中，武夷绿洲位于江宁民营科技园，目前尚未推出，武夷花园位于江宁岔路口，占地面积万平米，建筑面积万平米，其中期已经入伙，期今年月交付，第期即将开盘，明年全面封园。总体开发水平般，但在江宁有较高知名度。由于长期在江宁岔路口开发，因此，武夷的积极参与，方面反映出武夷对江宁市场依然充满信心，另方面，其报价也最能体现地块的真实价值。年月初，武夷竞买位于东山岔路口占地万平米亩的汽车城地块其中，住宅用地亩，最高报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低。年月底，武夷同时竞买和地块，其中地块以参与为主，只报价次，报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低地块为其主攻地块，最后轮才放弃，最高报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低万元。第九部分综合分析与建议优劣势分析优势启动快。前期东南大学已花费近三年时间从事场地的拆迁基础配套设施的建设工作，现场地已拆平，相关市政配套已通到地块周边，交地后可迅速投入开发，满足南京公司年结算的需要，并可成为南京公司年的核心项目。规模大。为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成